La TVA optionnelle rendra la Belgique plus compétitive

C’est une réforme qui remonte à octobre 2016 et qui est attendue depuis… Mathusalem. Les spécialistes parlent d’une véritable révolution en la matière, la plus importante modification effectuée au régime de la TVA depuis 25 ans.

Elle concerne l’instauration d’une TVA optionnelle sur la location de biens immobiliers affectés à un usage professionnel.

Lors d’une présentation de la réforme, qui a été définitivement entérinée par le Parlement le 4 octobre dernier et qui entrera en vigueur le 1er janvier 2019, le cabinet d’avocats PwC Legal n’a pas caché sa satisfaction de voir la mesure devenir enfin réalité. « C’est un texte qui a mis du temps mais au final, c’est un très bon texte qui va permettre une relance de l’immobilier et de la construction, et donc de l’économie en général, ont ainsi expliqué de concert Ine Lejeune et Tim Van Sant, 2 des 20 avocats spécialisés en politique fiscale chez PwC Legal (65 avocats au total au département juridique), et Gregory Jurion, spécialiste chez PwC en matière d’immobilier. Ce texte va en outre permettre à la Belgique d’éliminer le handicap qu’elle accusait par rapport à ses partenaires européens (NDLR : quasiment tous les pays du Vieux Continent ont instauré un système de perception optionnel de la TVA), ainsi que de simplifier la TVA et de stimuler les investissements dans les nouvelles constructions et la rénovation de nos bâtiments, ce qui est excellent pour la préservation du patrimoine immobilier. »

De quoi s’agit-il ? Le principe de base reste, à savoir que la location d’un bien immobilier à usage professionnel est exemptée de la TVA. Mais il sera désormais possible, à condition que les deux parties – le bailleur et le locataire – le souhaitent, de soumettre le bail à la TVA. Attention : la réforme porte sur la location de bâtiments ou de parties de ceux-ci, avec éventuellement un terrain y attenant, mais pas sur la location d’un terrain seul.

Le régime optionnel s’applique tant aux constructions neuves qu’aux rénovations, pour autant que le montant de celles-ci atteignent au moins les 60 % de la valeur vénale du bâtiment, hors terrain, au moment de l’achèvement des travaux. Ici aussi, une précision s’impose : la TVA optionnelle ne peut s’appliquer que si la construction ou la rénovation a été entamée après le 1er octobre 2018.

On ne va pas ici entrer dans le détail de toutes les spécificités de la réforme, une page entière de votre supplément favori ne suffirait pas à toutes les expliquer. Un point mérite toutefois d’être mentionné et il concerne les entrepôts.

Le secteur de la logistique belge souffrait depuis longtemps de la concurrence des pays étrangers parce que la TVA sur les surfaces de stockage, un domaine devenu désormais primordial en raison du développement de l’e-commerce, y sont appliquées. Pour simplifier, on dira qu’un géant du commerce en ligne comme Amazon avait davantage intérêt à louer un entrepôt aux Pays-Bas qu’en Belgique.

Ce ne sera plus le cas à partir de l’année nouvelle puisque seront considérés comme « emplacements utilisés pour l’entreposage de biens » ceux qui consacrent plus de 50 % de leur surface à cet usage. Le reste de l’espace pourra accueillir des bureaux ou des espaces de vente alors que dans l’ancien système, ceux-ci ne pouvaient pas dépasser les 10 % de la surface totale.

Conséquence : on avait des entrepôts mais pas de bureaux ou des espaces de vente, ce qui posait parfois des problèmes de fonctionnement entre les différentes entités. « Ceci va avoir un fort impact sur le secteur des bâtiments industriels puisqu’on va désormais pouvoir réunir sur une même parcelle de la logistique et des bureaux, insiste-t-on chez PwC. L’effet sera donc également positif pour le secteur des bureaux. »

On conclura en signalant un autre « détail » introduit dans la nouvelle loi : à partir du 1er janvier 2019, la location de courte durée (de 6 mois maximum) d’un bien immeuble sera obligatoirement soumise à la TVA.

Cela simplifiera les choses dans le cas, par exemple, d’une location de salles de fêtes, d’espaces d’expositions ou de salles de congrès.

Toutefois, si le locataire est une personne physique qui n’affecte pas le bien à l’exercice de son activité professionnelle ou une organisation sans but lucratif, la TVA n’est pas due. Autrement dit, si vous louez une salle pour votre mariage, pour réunir les copropriétaires d’un immeuble ou pour permettre aux scouts, pionniers et éclaireurs de votre commune de se réunir, vous ne paierez pas de TVA.