Molenbeek, commune multiculturelle où l’immobilier résidentiel présente de multiples facettes

Notaire : deux Molenbeek, l’ancien et le nouveau

Qui est mieux placé qu’un notaire pour nous faire état de la population au sein de la commune, de son évolution, de ses désirs en matière d’immobilier ? L’attachement de Christian Huylebrouck à Molenbeek est grand, bien qu’il n’y travaille que depuis trois ans. Comme notaire, il était précédemment implanté à Bruxelles pendant 25 ans.

Au contact de la population de Molenbeek et de ses envies, il en apprécie la diversité et encourage une certaine publicité positive de ce qui est devenu « sa » commune.

Molenbeek est séparé en deux par le chemin de fer. Entre l’« ancien » Molenbeek et le « nouveau » Molenbeek, les typologies résidentielles sont différentes.

D’un côté, les maisons permettent aux familles, souvent nombreuses et pour qui les appartements sont inadaptés, de se loger. De l’autre, les grands à petits immeubles à appartements foisonnent. Les prix y sont restés stables au cours de la dernière décennie.

Dans le quartier Machtens, les prix seraient même proches de ceux en vigueur à leur livraison alors qu’ils se situaient à l’époque dans les plus élevés, pour une population aisée.

Abattement fiscal

D’après le notaire, le prix moyen à l’achat d’un appartement à Molenbeek tourne autour des 200.000 à 250.000 euros, une maison autour des 300.000 euros. Lorsqu’il est question de dépasser la barre des 400.000 euros, le candidat acheteur aurait tendance à se tourner vers d’autres communes considérées comme plus « huppées ».

Depuis 2017, les ventes ont été boostées par la mesure de l’abattement fiscal de 175.000 euros offrant aux acquéreurs privés projetant d’habiter leur bien un avantage sur les investisseurs. Cette mesure permet aux acheteurs de ne pas payer de frais d’enregistrement sur la première tranche de 175.000 euros et, dans le cas où le prix du bien y serait inférieur, à ne pas en payer selon certaines conditions, notamment celle de faire de l’achat sa résidence principale durant cinq ans.

Le notaire observe également une très forte demande des anciens locataires envers l’acte d’achat.

Ces dernières années ont connu le développement du quartier du canal. La contagion du quartier Dansaert y a conduit des clients aux moyens financiers plus importants que dans le reste de la commune. « Ça commence quand même à attirer pas mal de gens, c’est un début. Il y a là un gros avenir et il pourrait tout à fait y avoir un renouveau de ce côté. Je pense que c’est une chance pour la commune », déclare Christian Huylebrouck pour qui cette mutation tend à rester concentrée dans cette zone de la commune.

Il y a ceux qui ont une vision non documentée de la commune et les locaux qui en perçoivent le potentiel sans difficulté.

Ce sont d’ailleurs eux qui ont majoritairement tendance à y investir à travers l’acte d’achat. « Ceux qui achètent ici viennent souvent de l’ouest de Bruxelles. Ici les gens sont très locaux, c’est comme un grand village. Les gens ne vont pas voir un notaire du centre. Ils restent très attachés à la commune. Je crois qu’en général, les gens s’y sentent bien », conclut le notaire.

Projets neufs : privé et public sur le coup

Avec ses prix plus abordables que le reste de la Région bruxelloise et son potentiel de développement, Molenbeek n’a pas manqué d’attirer les investisseurs ces dernières années ! Les projets récents ou en cours sur le territoire de la commune représentent plusieurs centaines d’appartements répartis dans différentes zones, avec toutefois une certaine concentration autour de la gare de l’Ouest.

Très bien desservi par les transports en commun, le quartier possède en effet un potentiel important. Selon le Plan d’aménagement directeur piloté par perspective.brussels, le site de 13 hectares qui hébergeait autrefois une gare de marchandise pourrait accueillir jusqu’à 90.000 mètres carrés de nouvelles constructions, dont minimum 50 % devraient être affectés au logement.

Le secteur public prévoit de prendre en charge une bonne partie de ceux-ci, notamment en collaboration avec les promoteurs privés qui sont déjà à l’œuvre dans le quartier. Entre la rue Verheyden et la chaussée de Ninove, Belgian Land est par exemple en train de transformer l’ancienne Emaillerie belge en un immeuble rez plus quatre de 63 appartements auxquels s’ajoutent 5 maisons et un jardin intérieur. La livraison est prévue à l’été 2020.

Ossature bois

Un peu plus loin, entre la chaussée de Ninove et la rue Edmond Bonehill, Re-Vive construit l’imposante tour Ekla sur ce qui était le chancre des anciennes brasseries Vandenheuvel. D’une hauteur de 18 étages, l’édifice construit en ossature bois promet des vues imprenables sur Bruxelles mais va aussi et surtout transformer le paysage de Molenbeek. Sur les 183 appartements qui composent la tour, près de la moitié a été confiée à la M.A.I.S, l’Agence immobilière sociale de Molenbeek. L’autre partie déjà commercialisée à 70 % est destinée à la vente aux particuliers, avec des tarifs qui ne dépassent globalement pas les 250.000 euros – à l’exception de quelques penthouses. Hormis sa hauteur, le projet a aussi la particularité d’être une petite ville dans la ville puisqu’il rassemble de nombreuses infrastructures comme une crèche, des écoles primaire et maternelle, des bureaux ou encore des commerces et un parc.

Toujours dans le quartier de la gare de l’Ouest, citydev.brussels prévoit de commercialiser en 2019 une trentaine d’appartements neufs répartis en quatre blocs dans un projet nommé GO West. La société bruxelloise de développement vend déjà en ce moment une quarantaine de logements conventionnés le long du quai de l’Industrie, dans le projet Nautica.

On retrouve aussi des logements conventionnés dans plusieurs projets privés, comme par exemple celui de M-Square développé par Thomas&Piron et Burco. Il s’agit d’un ensemble de six résidences implantées dans un cadre vert près du boulevard Mettewie, de l’avenue du Condor et du parc du Scheutbos. Certaines phases ont déjà été réceptionnées ou sont en cours et à terme, M-Square rassemblera 250 logements, une crèche ou encore une maison de repos et de soins.

Autre acteur présent à Molenbeek, Home Invest s’est impliqué dans la transformation de bureaux en logements dans le quartier du Karreveld. Le projet The Pulse qui en émane compte une nonantaine d’appartements et trois maisons en location dans un clos. Home Invest est aussi actif dans la commune à la rue Brunfaut, où la société a acquis un ancien bâtiment semi-industriel pour le détruire puis y bâtir une nonantaine d’appartements qui devraient être livrés d’ici fin 2019. Il est prévu que le projet s’accompagne de la rénovation de la « place Blanche » toute proche afin d’y faire un lieu de rencontre.

A quelques mètres de là, les habitants attendent aussi impatiemment le renouveau de la tour Brunfaut, immeuble des années 1960 appartenant au Logement molenbeekois. Devenu obsolète, l’édifice a été vidé de ses occupants et va être complètement restauré. Il accueillera toujours près de cent logements, mais avec quatre niveaux en plus et davantage d’infrastructures.

Agent : Machtens, le QG de l’appart 2 chambres

Difficile de s’intéresser à une commune sans devoir se résoudre à se concentrer sur une partie de celle-ci tant la pluralité des biens qui y sont proposés d’un quartier à l’autre est grande. Retrouvons Cosimo Ferrara, manager chez Century 21, dans le quartier Machtens. L’agence est située sur le boulevard Louis Mettewie. Elle est entourée d’immeubles à appartements où se côtoient principalement les années 70 et 90 et des constructions plus récentes. Les appartements, c’est d’ailleurs le fonds de commerce de l’équipe spécialisée dans la vente.

La commune est connue pour sa multi-culturalité et sa situation centrale en bordure de Bruxelles. En la parcourant, on y découvre des décors tous plus différents les uns des autres marquant les différentes évolutions de la zone. Voisine du canal, elle peut se targuer d’offrir à ses habitants et à ses visiteurs de multiples options en ce qui concerne les transports en commun.

De plus, il suffit de prendre un peu de hauteur et d’en regarder la carte pour y voir de nombreuses zones vertes réparties dans le haut de la commune, loin de l’image que l’on a pu s’en faire via les médias.

Quand on demande à l’agent immobilier quelle zone de la commune est la plus prisée, il nous réplique sans hésiter « le haut de Molenbeek », où se trouve justement le quartier Machtens dans lequel il officie. Celui-ci se caractérise notamment par ses grandes barres d’immeubles à appartements bordées d’espaces verts et de grandes voies de circulation telles que le boulevard Louis Mettewie. Il y fait apparemment bon vivre car les acheteurs de biens résidentiels y sont majoritairement issus du coin, ou plus globalement de la zone nord-ouest de Bruxelles, et ils sont rares à ne pas occuper leur propriété.

Une concentration de logements dense

Le « core-business » de l’agence est caractérisé par une proportionnalité de 70 % d’appartements comptant 1, 2 ou 3 chambres. Ils sont de superficie « classique » : pour un 2 chambres il faut compter entre 80 et 95 m2, les 1 chambre font entre 50 et 75 m2, les 3 chambres présentent en général une superficie dépassant les 100 m2. La zone couverte par Century 21 n’est pas particulièrement grande car la concentration des logements y est considérablement dense. Rien que dans un périmètre de 500 mètres, l’agent immobilier dénombre des milliers d’appartements.

L’appartement 2 chambres dont le budget approche les 150.000 euros est typiquement le bien le plus recherché dans le quartier Machtens. L’âge de l’acheteur concerné se situe majoritairement entre 25 et 45 ans et l’intéressé est originaire de la zone. « On observe un renouvellement de la population bien qu’elle ne vienne jamais de très loin, note l’agent immobilier. Les prix dans le quartier sont plus hauts que dans d’autres parties de la commune, notamment le bas de Molenbeek, dont les biens sont moins recherchés. »

A titre d’indication, le portefeuille de l’agence se constitue entre autres actuellement de 12 appartements 2 chambres, six appartements 1 chambre et un studio. Cosimo Ferrara nous présente un appartement représentatif du marché qui quitte actuellement le catalogue de son agence. Il s’agit d’un appartement 2 chambres dont le prix fixé est de 159.000 euros, somme dans les prix du marché. Il se trouve dans le quartier Machtens et a la chance de profiter d’une vue plongeante sur le parc depuis l’une de ses deux terrasses. Sa surface est de 85 m2 et très peu de travaux sont à effectuer. La luminosité des espaces et leurs surfaces confortables lui confèrent un charme certain.

Si aujourd’hui le marché se porte bien, l’agence a connu des temps difficiles liés à la médiatisation de la commune ces dernières années à la suite des attentats. «  Cette année, nous avons augmenté notre chiffre d’affaires de 20 % par rapport à l’année passée et par rapport aux tristes événements, on constate une augmentation de 40 %, conclut Cosimo Ferrara. Ceci dit, nous avons quand même senti l’onde de choc. Malgré notre situation dans le haut de Molenbeek dont on a moins parlé, les gens ont été effrayés par les médias. »