Le viager, une niche qui ne demande qu’à décoller

Il est difficile, voire impossible, de chiffrer le nombre de ventes en viager qui ont lieu chaque année en Belgique. Certains parlent de 800 à 1.000 ventes, d’autres sont moins « généreux ». Une chose est sûre : ce secteur reste un secteur de niche et l’augmentation n’est pas à l’ordre du jour.

Et pourtant, plusieurs indices permettent de penser que le viager pourrait décoller un jour. Les Belges vivent plus longtemps, leur pension s’effrite (surtout côté wallon) et il reste toujours quelque chose comme 265 milliards d’euros qui dorment sur les comptes d’épargne dont on sait qu’ils ne rapportent plus rien.

Alors, pourquoi ce sur-place ? « Je vois deux raisons à cela, nous indique Philippe Verdonck qui vient de lancer Viah, une agence spécialisée dans ce type de transactions. La première a trait aux vendeurs : ils ne connaissent pas bien la formule du viager, en tous cas pas suffisamment que pour franchir le pas. C’est d’autant plus regrettable que le nombre de seniors augmente sans cesse dans notre pays et ils perçoivent des pensions de 30 à 40 % moins élevées qu’en France ou au Luxembourg par exemple. »

La deuxième raison est liée aux acheteurs. « Pour acheter un bien en viager, on ne peut pas contracter d’emprunt hypothécaire car le bien ne peut être hypothéqué puisqu’il sert déjà de garantie pour le vendeur, poursuit Philippe Verdonck. Conséquence : l’acheteur doit disposer d’une très grosse partie en cash. »

Baisse des droits d’enregistrement

Et l’agent de nous citer l’exemple d’une petite maison qu’il vient tout juste de visiter à Binche. « Sur le marché normal, elle vaudrait 190.000 euros, dit-il. Le vendeur souhaite un bouquet (NDLR : la part que doit lui verser l’acheteur lors de l’achat) de 30.000 euros. Si vous ajoutez à cela les droits d’enregistrement (12,5 %), plus les frais de notaire et la commission de l’agence immobilière, vous arrivez à 70.000 euros à débourser cash. Les Belges qui peuvent sortir une telle somme ne sont pas légion… »

Tous les spécialistes du viager attendent impatiemment que passe une mesure qui pourrait révolutionner le secteur. Mais personne ne sait… si cette mesure passera un jour et si oui, ils savent encore moins quand. La Wallonie planche, en effet, depuis quelque temps sur l’abaissement des droits d’enregistrement de 12,5 % à 6 %. « Cela pourrait constituer un véritable déclic, assure à ce sujet Daniel Domb, le responsable du viager chez Trevi. André Antoine (le président du Parlement wallon) pousse pour cette formule mais je suis incapable de vous dire si elle verra le jour. Je l’espère en tout cas car les droits d’enregistrement sont proprement exorbitants. Dans le cas où le bien que vous convoitez serait le troisième en votre possession, on est à 15 %… »

Dans leur agence spécialisée de Woluwe-Saint-Lambert intitulée Viagerim, Jacqueline Jacobs et son époux Jean-François croisent eux aussi les doigts pour que la mesure devienne effective. Ils ont constaté ces derniers mois une progression des demandes et des offres en Wallonie mais le marché reste très limité. A Bruxelles, les transactions se seraient même raréfiées. « Les droits d’enregistrement à 6 % en Wallonie seraient assez formidables, se borne à déclarer la première, car cela libérerait une partie du marché du viager. Mais une partie seulement car la Flandre reste réticente face au viager. Question de mentalité puisque le Flamand reste très conservateur… »

Un avis que partage Philippe Verdonck. « En Flandre, le marché est encore trop timide, exprime-t-il. Le Flamand n’aime pas le côté aléatoire, il recherche la sécurité avant tout. Or, vendre et acheter en viager comporte une part d’incertitude. L’acheteur ne sait pas jusque quand il devra payer ses rentes… »

A ce sujet, il est bon de rappeler les deux formules de viager qui existent : le viager occupé et le viager libre.

Dans le premier cas, le vendeur continue d’occuper son bien et perçoit tous les mois jusqu’à son décès une rente viagère fixée entre lui et l’acheteur. Dans le cas du viager libre, le vendeur perçoit un bouquet et une rente mensuelle plus élevée mais il doit quitter son bien. L’acheteur peut ainsi soit l’occuper lui-même, soit le mettre en location, d’où la rente plus élevée.

Aujourd’hui, cette dernière formule ne représente que 8 % des ventes en viager. « Le marché du viager est plus que jamais un secteur régi par les acquéreurs, insiste Philippe Verdonck. Il y a beaucoup plus de demandes que d’offres. Avec Viah, j’ai un peu de tout : de l’appartement à 1 million d’euros à Bruxelles jusqu’à la petite maison à Binche dont je vous ai déjà parlé. Je sors mes biens beaucoup plus vite que je ne les rentre. »

Daniel Domb ne dit pas autre chose même s’il constate que la concrétisation de la vente prend toujours beaucoup de temps. « Entre le moment où l’on vient prendre les premières informations et celui où les deux parties passent à l’acte, le temps est souvent très long, dit-il. Et c’est un peu normal puisqu’à l’inverse d’une transaction classique où le vendeur et/ou l’acheteur peuvent être pressés de vendre ou d’acheter, dans le cas d’un viager, il n’y a aucune urgence. »

Ceci dit, chez Trevi on veut rester confiant : le viager a encore de beaux jours devant lui. « Trevi viager a été créé en 2012 et nous réalisons entre 35 et 40 ventes par an, conclut Daniel Domb. Ce n’est pas énorme mais c’est conforme à nos prévisions. En tout cas, nous faisons le nécessaire pour augmenter la part de marché… »