Waarom serviceflats niet altijd een goede investering zijn

Is het een goed idee om een serviceflat te kopen als belegging en er later zelf te gaan wonen?

“Beide aspecten combineren, houdt een risico in”, meent Patrick Kerkhofs, afgevaardigd bestuurder van Probis, een adviesbureau gespecialiseerd in de zorg- en welzijnssector. “Investeerders die hun serviceflat na verloop van tijd zelf willen betrekken, zitten opgezadeld met een huurder. Als die er niet meteen uit kan, moeten ze bijvoorbeeld (tijdelijk) een vervangflat betrekken. Daarom sturen ontwikkelaars soms aan op huur­contracten die op korte termijn opzegbaar zijn. Maar dat ligt ethisch ­gezien dan weer moeilijk en schrikt bovendien potentiële huurders af.”

Conclusie: koopt u een serviceflat om er zelf te wonen, betrek hem dan zo snel mogelijk. Dan kunt u de flat ook afwerken voor eigen bewoning.

Hoe hoog ligt het rendement van een serviceflat?

Bij normale verhuur is een bruto rendement van 3,5 à 4,5 procent op jaarbasis haalbaar. Soms wordt daar een tijdelijke verhuurgarantie aan gekoppeld, van bijvoorbeeld twee jaar. “Maar met verhuurgaranties is het oppassen geblazen”, waarschuwt Patrick Kerkhofs. “Vaak zien we dat de gegarandeerde huuropbrengst gewoon bij de verkoopprijs wordt opgeteld. Controleer ook altijd wie de verhuurgarantie af­levert en welke waarborgen je krijgt.”

Leegstand is de grootste vijand van uw rendement. Een goede ligging is daarom cruciaal. Ook een te hoge dagprijs of gebrekkige dienstverlening kan huurders afschrikken. Ga daarom altijd na of er voldoende service wordt aangeboden en welk prijskaartje daaraan vast hangt.

Waar moet ik op letten als ik een serviceflat wil kopen om (later) zelf te betrekken?

Huur moet u als eigenaar niet betalen. Zo spaart u zo’n 20 à 40 euro per dag uit. Voor de dienstverlening moet u echter, net als alle andere bewoners, wél betalen. Daar hangt een prijskaartje aan vast tussen 3 en 25 euro per dag. De hamvraag is welke service u daarvoor in ruil krijgt, want anders betaalt u veel geld voor een gewoon appartement met brede deuren. “Erkende serviceflats moeten woonassistentie en ­crisiszorg aanbieden. De woon­assistent zorgt ervoor dat u (tegen betaling) een beroep kunt doen op extra diensten, zoals maaltijden, poetshulp, strijkdienst, verpleeghulp, enz. Crisiszorg houdt in dat u geholpen wordt in crisissituaties. Dat kan variëren van een verpleegster die dag en nacht in het gebouw aanwezig is, tot een eenvoudige drukknop die u doorschakelt met een noodnummer. In de praktijk zien we dat kleine projecten op het platteland die los staan van een woon-zorgcentrum, het moeilijk hebben om een degelijke service aan te bieden tegen een schappelijke prijs”, zegt Patrick Kerkhofs. “Daardoor raken ze moeilijk verhuurd, waardoor ze als belegging minder goed scoren.”

Wat als ik niet meer zelf­standig kan wonen?

Als de aangeboden service niet meer volstaat – bijvoorbeeld bij dementie of zware afhankelijkheid – moet u verhuizen naar een woon-zorgcentrum. Senioren­residenties die verbonden zijn aan een rusthuis, hebben wat dat betreft een streepje voor. Doorgaans is ook de dienstverlening daar beter. Een minpunt is dan weer dat de bewoners er na verloop van tijd ook meer en meer het profiel van rusthuisbewoners krijgen.

Hoeveel kost een serviceflat?

Serviceflats zijn duurder dan gewone appartementen. Dat valt te verklaren doordat ze meer gemeenschappelijke ruimtes hebben, bredere gangen, enz. “Objectief verantwoordt dat een meerprijs van zo’n 10 procent”, aldus Kerkhofs. “Afhankelijk van de ligging, de afwerking en de standing van de residentie bedraagt onze richtprijs ongeveer 2.000 à 4.000 euro per vierkante meter. Voor een kleine flat van 75 m2 beginnen de prijzen vanaf 150.000 euro. Voor een luxueuze flat van 100 m2 kan het oplopen tot 400.000 euro. Daarbovenop moeten nog de registratierechten, btw en notariskosten betaald worden.”

Moet ik belasting betalen op mijn serviceflat?

Erkende serviceflats genieten fiscale voordelen. Het btw-tarief bij aankoop bedraagt 12 procent (in plaats van 21 procent) en u bent als eigenaar vrijgesteld van onroerende voorheffing. Op uw belastingbrief wordt een serviceflat of assistentiewoning behandeld zoals elk ander eigendom. Dat wil zeggen: bij verhuring wordt u belast op het kadastraal inkomen. Bewoont u de flat zelf, dan is het KI in principe vrij­gesteld van personenbelasting.

Waarmee moet ik rekening houden als ik mijn serviceflat opnieuw wil verkopen?

Soms kan overaanbod de herverkoopwaarde van uw flat onder druk zetten. De koper van uw serviceflat is ook met handen en voeten gebonden aan de exploitant van het gebouw. Dat betekent dat de koper bijvoorbeeld niet zelf een nieuw huurcontract kan afsluiten, de huurprijs of ­service kan aanpassen. Dat kan uw zoektocht naar een kandidaat-koper bemoeilijken.