Viager libre ou occupé, la parole est aux acteurs

Quel temps pour le viager ? Si l’on en croit les deux interlocuteurs que nous avons contactés, il est au beau fixe.

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A notre droite, Alain Costantini, avocat de profession. Avec son épouse, il a acheté en avril un bien situé au rez-de-chaussée d’un immeuble qui comprend une trentaine d’appartements à Woluwe-Saint-Lambert. Cinq mois plus tard, lui et son épouse ne regrettent en rien leur achat. « Nous avons acheté en viager libre, c’est-à-dire que le rentier est encore en vie, explique l’avocat. Il s’agit d’un veuf de 73 ans qui vivait déjà dans un autre appartement et voulait se débarrasser de celui-ci pour ne plus avoir à s’en occuper. Outre le bouquet qui lui a été payé lors de la vente, nous lui versons une rente de 800 euros par mois pendant 15 ans. »

Alain Costantini et son épouse ont déjà reloué le bien à peine acheté et même s’ils perçoivent un loyer légèrement inférieur aux 800 euros qu’ils versent au (crédit-)rentier, ils estiment avoir fait une bonne affaire à long terme. « La durée moyenne de survie d’un crédit-rentier est de 8 ans », explique notre homme qui a étudié la question sous tous ses angles avant de passer à l’acte.

Evidemment, plus vite le septuagénaire meurt, plus « juteux » sera le bénéfice réalisé par les acheteurs. Mais dans le cas où le vendeur serait encore en vie dans 15 ans, obligeant l’acheteur à verser les 800 euros mensuels jusqu’au bout du contrat, Alain Costantini a calculé que le rendement total serait plus ou moins similaire à celui qu’aurait généré un achat classique.

Evoquer aussi crûment le problème ne pose-t-il pas un cas de conscience morale à Alain Costantini ? N’est-ce pas cynique de miser sur le décès de quelqu’un dans l’espoir de réaliser une plus belle plus-value ? « Franchement, non, rétorque tout de go l’avocat. La transaction était voulue et a été acceptée par les deux parties. De plus, ce genre de ventes est prévu par la loi. Le vendeur était très content de s’être débarrassé de son bien. Le seul inconvénient que je pourrais trouver à la vente en viager est qu’il faut disposer d’un certain montant en fonds propres au moment de l’achat car il est plus difficile de convaincre les banques de vous suivre dans ce genre de transactions. »

Si le couple en est à sa première expérience dans le domaine, il n’exclut pas de réitérer l’aventure en achetant un autre bien en viager. « La formule a connu ces dernières années un essor important car un gros effort de vulgarisation a été fourni, estime notre interlocuteur. Même si le viager libre reste une exception, il est en augmentation. Et c’est normal puisque de plus en plus de personnes âgées se retrouvent seules et cherchent à disposer de revenus complémentaires pour finir leurs vieux jours (NDLR : histoire de pallier une pension souvent déficiente…). »

Si Alain Costantini recommande l’achat en viager libre (il a plus de réticences concernant un viager occupé, c’est-à-dire un bien où le vendeur garde l’usufruit de son bien jusqu’à son décès), il estime qu’il ne doit pas être la première forme d’un investissement. « Il y a un calcul de rentabilité à faire mais le viager est moins rentable en général qu’un achat classique, dit-il. Pour moi, il doit venir compléter d’autres formes d’investissements. »

A notre gauche, Raymonde Neufville (73 ans). Ancienne directrice d’école, elle coule des jours paisibles en compagnie de son mari (74 ans) dans sa villa de bord de Meuse située à Annevoie, entre Dinant et Profondeville. Construite en 1958, elle a été entièrement rénovée (et agrandie) en 2001, à tel point que, comme le dit si bien Raymonde, « elle est comme neuve » !

En mars, le couple signe un contrat de vente en viager occupé avec un acheteur de 41 ans. Celui-ci verse aux époux un bouquet de 25.000 euros (pour une maison dont la valeur vénale a été estimée à 200.000 euros) ainsi qu’une rente mensuelle de 530 euros pendant 15 ans. « Et pourtant, aussi bien mon mari que moi-même percevons une belle pension, sourit Raymonde Neufville. Nous n’étions donc pas sans rien mais vous savez, on n’a jamais assez de sous !… »

N’ayant aucun descendant, Raymonde et son mari se sont dirigés vers le viager car ils voulaient à tout prix rester dans leur maison à laquelle ils tiennent comme à la prunelle de leurs yeux. « Si nous l’avions vendue par la voie classique, nous aurions perçu plus d’argent, c’est vrai, mais nous aurions dû déménager et louer un autre bien car, à notre âge, on n’achète plus. Ici, on sait qu’on partira un jour mais au moins on profitera de notre maison jusqu’au bout. Et puis on sait au moins à qui elle reviendra », explique-t-elle avec une pointe d’émotion.

Raymonde Neufville sait qu’elle est peut-être une exception, mais elle estime être tombée sur un acheteur « gentil, agréable et compatissant ». « C’est peut-être bête, mais on a le sentiment que grâce à lui, on a retrouvé une famille, confie-t-elle ainsi. Mon mari et moi le considérons comme notre fils. Nous sommes en contact régulier et j’ai le sentiment que s’il nous arrivait quelque chose, il serait là pour nous aider… »

Si elle envisage désormais l’avenir en « femme apaisée », Raymonde a connu des moments plus difficiles puisque sa maison est restée en vente pendant… deux ans. « Nous avions mis deux agences immobilières soi-disant spécialisées sur le coup mais rien ne bougeait vraiment, se souvient-elle. On avait bien quelques visites de temps en temps mais aucun rapport ne nous était fourni. Un jour, en regardant une émission télévisée, j’ai vu le patron de Viah ! vanter les mérites du viager. Je l’ai contacté et il est venu voir la maison en janvier. En mars, il avait trouvé notre acheteur… »

Doit-on ajouter qu’elle recommande le viager « à cent pour cent ! »  ?…