Na de noodkreet van woonexperts: stevenen we echt af op een wooncrisis?

“We stevenen af op een ongeziene wooncrisis. (...) Het recht op (betaalbaar) wonen zal in elkaar stuiken als niet wordt ingegrepen.”

Met die noodkreet begint de open brief. Hij is ondertekend door onder andere topmensen van bouwfederatie Embuild, het Vlaams Huurplatform en de sociale woonsector. Doorgaans duiken zij niet samen op in de media omdat ze tegenstrijdige belangen of visies hebben. “Nu doen we dat toch omdat het tekort aan betaalbare en kwalitatieve woningen voor zowel de private als de sociale markt een probleem is”, zegt ondertekenaar Björn Mallants, algemeen directeur van woonmaatschappij Woontrots.

Ook Niko Demeester, CEO van Embuild, ziet het zo. “De wooncrisis treft ons allemaal. Als kopen onbetaalbaar wordt, komt er meer druk op de huurmarkt en vervolgens op de markt van de sociale woningen”, zegt hij. “Er is in al die segmenten versneld nood aan meer woningen.”

De auteurs hebben het over “een (nakende) wooncrisis” omdat er volgens hen te weinig wordt gebouwd om te voldoen aan de toenemende vraag.

Demeester: “Tegen 2030 moeten er netto 225.000 extra woningen bij komen. Dat is een enorme uitdaging.” In de brief wijzen de auteurs erop dat ons land vandaag zo’n 75 procent eigenaars telt (wat veel is), 20 procent private en 5 procent sociale huurders. “Maar die eerste categorie kalft af, voor private huurders zijn er steeds grotere betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen. En kandidaat-huurders voor een sociale woning gaan gebukt onder ellenlange wachtlijsten”, staat er.

Mallants voegt toe dat er op die wachtlijsten 180.000 huishoudens staan, dubbel zoveel als ruim tien jaar geleden. “Naar schatting nog eens 100.000 huishoudens wonen in een eigen woonst die eigenlijk een krot is”, zegt hij. “Voor minstens 280.000 Vlaamse huishoudens zijn betaalbaarheid en kwaliteit dus niet gegarandeerd, wat toch vrij alarmerend is.”

Hordes

De dertien experts klagen aan dat het woonbeleid niet allesomvattend genoeg is. Het gaat vaak alleen over premies en registratierechten “terwijl het moet gaan over ruimtelijke ordening, mobiliteit, bouwkost, rioleringskosten, biodiversiteit, betaalbaarheid, ruimte voor landbouw, armoedebestrijding, vergrijzing enzovoort”. Ook veel complexe procedures en ‘ideologische’ hordes maken bouwen te moeilijk. Denk aan lokale afkeer voor verdichting of verappartementisering.

Maar hoe acuut is de situatie? Niet alle kenners zijn het eens met de brief. Vlaams Bouwmeester Erik Wieërs beaamt de diagnose, maar niet de voorgestelde remedie.

“Er is een wooncrisis en die vraagt inderdaad om een globale ruimtelijke transitie vanuit een breed, integraal beleid”, zegt hij. “Alleen lijkt dit een oproep om meer te bouwen binnen een soepeler regulier kader. Maar er moet niet ‘meer’ maar ‘anders’ gebouwd worden. We moeten te grote woningen opdelen, leegstand aanpakken en inzetten op samenwonen zoals cohousing. En misschien ontwikkelaars verplichten om 25 procent sociale en 50 procent betaalbare woningen te realiseren en minder te investeren in tweede verblijven voor de rijksten.”

Een specialist die de brief niet wilde ondertekenen stelt dat de meeste ondertekenaars vooral belang hebben bij meer bouwen en zegt : “Anticiperen op te weinig en te dure woningen is terecht. Maar hier wordt meer gebouwd dan dat er huishoudens bijkomen.”

Dat zegt ook Johan Van Gompel, vastgoedexpert bij KBC. “De laatste jaren is er veel bijgebouwd en het aantal woningen is sterker gestegen dan het aantal huishoudens”, zegt hij. “Een analyse van het Federaal Planbureau toont dat de verdere toename van het aantal huishoudens de komende jaren afzwakt, waardoor de prijsdruk wellicht vermindert. Ook ligt het aantal huiseigenaren hoog, wat beschermt tegen armoede op oudere leeftijd.”

Cijfers over de evolutie van de huurprijzen tonen dat die voor de verhuurde panden niet sterk zijn gestegen en dat ze zijn achtergebleven op de gestegen consumptieprijzen. En het percentage huishoudens waar de totale kost van huisvesting meer dan 40 procent van het inkomen omvat is de laatste vijftien jaar sterk gedaald.

Kloof

Wel klopt het dat kopen duurder wordt. “De kloof tussen wie dat kan en wie dat niet kan wordt groter en het aantal eigenaren kalft inderdaad af. Maar de laatste jaren is dat net in de groep eigenaars met de lagere inkomens wel gestabiliseerd”, zegt Van Gompel.

Hij ziet twee aandachtspunten. Het beleid moet er ten eerste voor zorgen dat er geen mismatch ontstaat tussen het aanbod en de vraag. Want er komen vooral veel eenpersoonshuishoudens bij. “Je krijgt een wooncrisis als je dan niet het juiste woningtype kan bieden”, zegt Van Gompel.

Ten tweede is hij het eens met de oproep in de brief dat de regels creatiever en flexibeler moeten. “We zijn het Europese land met de minste open ruimte en als we niet alles compleet willen volbouwen is meer inbreiding, oftewel: uitbreiding in bestaande woonkernen, nodig. Dat moeten de regels dan wel mogelijk maken”, aldus de KBC-specialist.

Maar dat zowat iedere Belg wakker ligt van wonen is volgens hem niet juist. “Velen hebben een woning, anderen konden er recent een kopen dankzij de tot voor kort extreem lage rente en de nog altijd gunstige arbeidsmarkt”, zegt hij. “Nieuwbouw wordt voor velen wel te duur, maar in de meest recente Eurobarometer komt huisvesting pas op de elfde plaats van bezorgdheden. Levensduurte staat op één, klimaat en milieu op twee.”