Volle pot lenen voor een huis, kan dat nog? Je zal in ieder geval dieper in de buidel moeten tasten

Hogere rente

Wilt u de volledige aankoopprijs van uw woning lenen? Dat kan nog altijd. Officieel blijven 100%-leningen bij alle banken mogelijk. Wel is aan leningen boven de grens van 80% een hogere rentevoet verbonden.

Belfius rekent voor leningen tussen 80% en 90% van de aankoopprijs 0,06% extra rente aan. Voor leningen van meer dan 90% stijgt de toeslag tot 0,12%. Bij AXA en ING wordt voor quotiteiten boven de 80% een toeslag van 0,20 à 0,35 basispunten aangerekend. En bij Argenta bedraagt de toeslag voor 100%-kredieten vanaf deze week zelfs 0,40%.

Welk verschil dat uitmaakt voor uw maandelijkse aflossing? Een voorbeeld: wilt u 250.000 euro lenen op 20 jaar, dat kan dat bij Argenta tegen 2,10% voor quotiteiten tot 80%. Dat brengt uw maandaflossing op 1.274 euro. Gaat het om een 100%-lening, dan stijgt de rente tot 2,50% en moet u iedere maand 1.321 euro op tafel leggen. Voor het gemiddelde tweeverdienersgezin is dat geen haalbare kaart.

Langere looptijden worden duurder

Een populaire techniek om de aflossing te doen dalen, is de looptijd van de lening te verlengen tot 25 of 30 jaar. Het probleem is dat lange looptijden meer en meer uit de markt worden geprijsd door de banken. Wilt u 100% van de aankoopprijs van uw woning lenen op 30 jaar, dan betaalt u daarvoor bij Argenta vanaf deze week 3,65% rente, wat de maandaflossing voor een kapitaal van 250.000 euro op 1.135,35 euro brengt. KBC en Belfius laten weten dat ze geen looptijden van 30 jaar meer aanbieden. Voor een 100%-krediet op 25 jaar betaalt u bij Belfius momenteel 3,33%.

Drempel van 80%

“Dat banken lange looptijden ontmoedigen, is een kwestie van risicobeperking”, legt John Romain van Immotheker uit. “Hoe korter de looptijd, hoe sneller het kredietsaldo onder de 80% zakt. Dat is een belangrijke drempel, zowel voor de bank als voor de klant. Zolang het openstaande krediet groter is dan 80% van de aankoopprijs, bestaat er een risico op verlies bij een gedwongen verkoop van de woning. Onder die grens is dat risico minimaal. Met hoge rentevoeten voor 100%-leningen duwen ze de klant naar kortere looptijden. Zo leggen de banken hun kredietrisico’s aan banden en vermijden ze dat ze daarvoor extra buffers moeten aanleggen.”

Hogere aflossingen

“Door die trend worden kredietnemers willens nillens ook naar hogere maandaflossingen geduwd”, stelt Romain vast. “Ofwel kiezen ze voor een kortere looptijd, met een hogere maandaflossing als gevolg. Ofwel sluiten ze een krediet op 25 of 30 jaar, met een duur tarief. Ondanks de hogere rente ligt de maandaflossing dan zo’n 16% lager dan op 20 jaar. Als dat financieel niet haalbaar is, dan zit er niets anders op dan de aankoop uit te stellen en eerst nog een poosje te sparen.”

Hoever u met uw maandaflossing kunt gaan, hangt af van uw vast inkomen. Sommige banken kijken daarvoor niet alleen naar het loon, maar ook naar alternatieve inkomsten, zoals een bedrijfswagen met tankkaart of maaltijdcheques. Ook het type van beroeps­activiteit speelt mee bij de beoordeling van uw dossier. Een vast benoemde ambtenaar heeft nu eenmaal meer inkomenszekerheid dan een interimarbeider.

Gezonde financiën

De traditionele vuistregel voor gezonde financiën is dat uw kredietaflossing maximaal één derde van uw gezinsinkomen mag bedragen. Maar dat heilige principe staat al jaren onder druk. AXA stelde twee jaar geleden vast dat 43% van de huiseigenaars jonger dan 35 jaar méér dan een derde van het loon besteedt aan de aflossing van het woonkrediet. BNP Paribas Fortis meent dat de aflossing theoretisch gezien tot 40% van het gezinsinkomen mag bedragen. Alleenstaande krediet­nemers besteden bij de bank ­gemiddeld 38% van hun inkomen aan de aflossing van hun lening.

Minimum leefgeld

Voor lage inkomens hanteren banken de bijkomende beperking dat er een minimum restinkomen moet overblijven om van te leven. Als algemene richtlijn geldt een minimum leefgeld van 970 euro per maand voor een alleenstaande en van 1.200 euro voor koppels.

“Maar vertrouw niet blindelings op het oordeel van uw bankier”, waarschuwt de Immotheker. “Als kredietnemer kent u ook het best uw eigen grenzen. Bekijk uw aflossingscapaciteit altijd in het licht van uw persoonlijke levensstandaard en toekomstplannen, zodat u niet op de grens van de armoede belandt.”