Lichte daling van woonprijzen verwacht na 2018
Al jaren horen we dat de prijzen van huizen en appartementen in ons land veel te hoog zijn en toch zijn ze de afgelopen maanden nog verder gestegen naar nieuwe records. Zet die trend zich ook door in 2018? Of kunnen we door de geplande hervorming van de registratierechten eindelijk op betere tijden hopen?
Stijgende langetermijntrend
In 2017 kent de prijs van woningen waarschijnlijk een bescheiden groei van 2,5 procent. In 2016 was dit 0,8 procent, zegt de studiedienst van ING. Vooral de huizen in Vlaanderen dreven de Belgische woningprijzen in totaal omhoog. Die inschatting van ING sluit aan op de bevindingen van de federatie van de notarissen.
Volgens hun laatst beschikbare cijfers steeg de gemiddelde woningprijs in ons land in het derde trimester van 2017 nog eens met 1,7 procent ten opzichte van het vorige trimester, naar 243.344 euro.
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest waren de prijzen het hoogst: daar kostte een huis gemiddeld 441.865 euro. In Vlaanderen betaalde u 270.389 euro, in Wallonië 184.155 euro. In alle regio’s ging het om nieuwe records.
Ook de prijzen voor appartementen gingen naar ongeziene hoogtes. De gemiddelde prijs voor een Belgische flat bedroeg eind september 218.294 euro. In Brussel stopte de prijs gemiddeld pas bij 242.205 euro, in Vlaanderen bij 221.875 euro en in Wallonië bij 172.609 euro. Gemiddeld betaalt u nu 15.000 tot 20.000 euro meer voor een appartement dan in 2012.
De vastgoedprijzen stijgen al sinds het begin van de jaren 70. In veertig jaar gingen ze maar tweemaal omlaag: tijdens de crisis aan het begin van de jaren 80 en tijdens de bankencrisis van 2008-2009.
Lees ook: Wat u moet weten over de woonbonus
Goedkoop lenen
Recent werden de vastgoedprijzen vooral gestut door de lage rentetarieven. Zo konden kredietnemers voor eenzelfde afbetaling veel meer lenen.
Voorbeeld:
Is de interestvoet 1,5 procent? Dan krijgt u met een afbetaling van circa 750 euro per maand een krediet van meer dan 150.000 euro.
Is de interestvoet 4 procent? Dan leent u 125.000 euro.
Wie een woning wil kopen, kan door de lage rentes dus hoger bieden.
Voor de beleggers speelt de lage rente op woonleningen ook mee. Omdat spaarboekjes en termijnrekeningen weinig opbrengen, zijn die op zoek naar investeringsalternatieven. Om een rendement uit de huuropbrengsten te halen dat hoger ligt dan ze bij de bank zouden hebben, mogen ook zij hogere aankoopprijzen betalen voor hun vastgoed.
Tip: Ontdek hier waar u het goedkoopst kan lenen
Doorgeschoten
Maar de woningprijzen zijn in België nu echt wel te fel doorgeschoten, zeggen de experts. Zeker in vergelijking met enkele buurlanden, waar de woningmarkt al serieuze correcties onderging.
De Nationale Bank schat dat Belgische huizen momenteel ongeveer 7,8 procent overgewaardeerd zijn. Ze baseert zich daarvoor onder meer op de verhouding tussen de aankoopprijzen en de gemiddelde inkomens en tussen de aankoopprijzen en de verhuurprijzen.
Vooruitzicht
En wat met de komende maanden? Hebben we het ergste van de stijging nu gehad of wordt het nog erger? Een en ander zal afhangen van wat er gebeurt met de rentes. In haar vorig vastgoedrapport schreef ING: "De betere betaalbaarheid van de vastgoedmarkt sinds 2010 was voornamelijk toe te schrijven aan daling van de rente. Daarom zouden de marktprijzen wel eens heel gevoelig kunnen zijn voor een eerste trendwijziging sinds 2005."
Voor 2018 zelf blijft ING nog positief. Ze gaat voor dit jaar uit van een lichte verhoging van de rentevoeten, zonder ingrijpend effect op de woningprijzen, met zelfs nog een verwachte stijging tot 1,5 procent.
Na 2018 ziet de bank de prijzen wel (licht) dalen. "De nominale prijsstijging tussen 2010 en 2020 zal niet meer dan 15 procent bedragen. Dit is tien keer minder dan in jaren waarin de prijzen sterk stegen (1999-2008). Rekening houdend met de inflatie zal er zelfs sprake zijn van een correctie, ten belope van de geschatte overwaardering van de markt door de Nationale Bank, hetzij 7 à 8 procent."
De banken worden bovendien steeds strenger. Kan u als kandidaat-kredietnemer weinig eigen geld op tafel leggen? Dan zal u een hoger rentetarief moeten aanvaarden.
Tip: Simuleer welke invloed een stijging van de rente op uw lening zou hebben
Invloed registratierechten
In Vlaanderen kan de hervorming van de registratierechten een rol spelen. De huidige tarieven van 5 en 10 procent ruimen baan voor een eengemaakt tarief van 7 procent. Er komt wel een vrijstelling van registratierechten op de eerste schijf van 80.000 euro voor woningen die minder dan 200.000 euro kosten.
Zo wordt de nieuwe 7 procent-regeling toch gunstiger voor huizen met een waarde van minder dan 200.000 euro. Idem voor de woningen die nu nog onder het 10 procent-tarief vallen. De nieuwe regelgeving zal negatief uitvallen voor woningen die momenteel onder het klein beschrijf van 5 procent vallen, maar meer kosten dan 200.000 euro.
Wie een woning wil kopen gaat dat in de eerste maanden van 2018 waarschijnlijk wat uitstellen. Daardoor zal de prijs wat zakken, om dan na de zomer opnieuw op te flakkeren.
Tip: Zo investeert u met een beperkt budget in vastgoed
Lees ook:
De toekomst is aan de online woonlening