Studie ontkracht: huizen zijn eigenlijk goedkoper dan tien jaar geleden

“Vergelijk het met gsm-toestellen. Daar kun je ook van zeggen dat ze duurder geworden zijn, maar de gsm van nu is niet de gsm van tien jaar geleden. Bij huizen en appartementen is het ook zo”, zegt Iain Cook van ERA in Aartselaar. “Je hoort zo vaak roepen dat wonen onbetaalbaar geworden is. Dat klopt gewoon niet.”

ERA is een internationaal samenwerkingsverband van zelfstandige makelaars. In België telt ERA honderd vastgoedkantoren. Gisteren werden bij ERA Belgium in Aartselaar de resultaten voorgesteld van een studie naar de prijsontwikkeling van woningen, dit jaar en eerder. Het onderzoek werd gevoerd in samenwerking met de KU Leuven.

De verkoopprijzen waarover iedereen het heeft in een gesprek over hoe duur wonen is, zijn de ‘niet-gecorrigeerde’, gemiddelde verkoopprijzen. “Wij analyseren al enkele jaren de verkoopprijzen van woningen (niet nieuwbouw, red.), gecorrigeerd voor alle mogelijke zaken die invloed hebben op de prijs, zoals oppervlakte, het type woning, het aantal kamers, de afwerking, de ligging en nog veel meer”, zegt Sven Damen, postdoctoraal onderzoeker en vastgoedeconoom bij de KU Leuven. “Dan gaat het over de wérkelijke prijzen en zijn we appels met appels aan het vergelijken. We noemen dat de ‘hedonische’ prijsindex. Dan blijkt dat de prijzen van huizen in de afgelopen tien jaar met ‘slechts’ 15,7% zijn gestegen.” Ter vergelijking: de algemeen gehanteerde, gemiddelde verkoopprijs van een huis in Vlaanderen is sinds 2008 met 23,1% gestegen, naar 260.267 euro nu. “Maar als je appels met appels vergelijkt én je houdt bovendien rekening met destijging van het algemene prijspeil, dan zijn de werkelijke vastgoedprijzen zelfs 3,4% goedkoper dan tien jaar geleden. Tel daar nog eens de loonontwikkeling bij en woningen zijn juist betaalbaarder geworden.”

Moeilijker zonder spaargeld

“De woningprijzen op zich zijn misschien gestegen”, zegt Cook. “Maar de huizen en appartementen zijn ook kwalitatief beter geworden, omdat we met z’n allen meer zijn gaan hechten aan comfort en kwaliteit. Een klein voorbeeld: in 2017 lag de verkoop van woningen met ramen in enkel glas 25% lager dan in 2008, louter omdat er steeds minder van dat soort woningen zijn. De huizen die te koop komen, zijn doorgaans ook beter geïsoleerd en zijn energiezuiniger. Maar we besteden nog steeds hetzelfde aandeel per maand aan wonen. Zelfs ietsje minder.”

“Het is wel zo dat je vroeger 100% kon lenen bij de bank”, gaat Cook verder. “Nu ziet de Europese Centrale Bank erop toe dat banken maximaal 80% verlenen. 20% moet uit de zak van de koper komen. Als banken toch meer willen verlenen, moeten ze een grotere reserve aanleggen. En dat maakt natuurlijk dat het moeilijker wordt om zonder spaargeld een eigendom te verwerven.”

ERA verwacht voor dit jaar dat die norm van 80% nog strikter zal worden toegepast. Het stelt ook voorop dat de hypotheekrente, die nu historisch laag staat, stilaan weer zal stijgen en dat de aanpassing van de registratierechten van 10% naar 7% weinig effect zal hebben. Net zoals het voorspelt dat vraag en aanbod in evenwicht blijven. En dat de prijzen van woningen weinig of niet stijgen.

Geen seizoeneffect

“Doorgaans betekent een laag kadastraal inkomen (KI) een eenvoudigere woning, maar er zijn nog heel wat woningen boven de 200.000 euro (of boven de 220.000 euro in stedelijk gebied, red.) te vinden die toch een klein beschrijf hebben”, zegt Cook.

Interessant voor onze provincie: “In Antwerpen zijn die het vaakst te vinden. Bijna de helft van de woningen daar heeft een klein beschrijf. En daar bijna 30% van is zo’n ‘duurdere’ woning. Ter vergelijking: in Vlaanderen gaat het gemiddeld om 22% van bijna zes op de tien huizen met klein beschrijf.”

Nog enkele weetjes uit de ERA-studie: “Het idee bestaat dat in de lente en de zomer de woningprijzen harder stijgen, maar dat klopt niet”, zegt Cook. “Er worden gewoon meer huizen met een tuin verkocht. En die zijn duurder.”

En niemand wil een windmolen ‘in’ die tuin. De aanwezigheid ervan drukt ook de prijs. Binnen een straal van 500 meter zijn woningen 3,5% goedkoper, maar het effect verdwijnt vanaf 3 kilometer afstand.