Huizen waren nog nooit zo duur, gezinnen hadden nog nooit zo veel schulden. Moeten we ons daarover zorgen maken? Vijf vragen, vijf antwoorden

1. Vanwaar al die heisa rond onze woningmarkt?

Het is niet de eerste keer dat de Nationale Bank (NBB) de alarmbel luidt, maar in haar “nieuwe analyse van de risico’s in de hypotheek- en vastgoedmarkt” ziet de NBB toch enkele verontrustende trends die, als je ze mixt, een explosieve cocktail kunnen opleveren. Zo zitten de huizenprijzen, die al 30 jaar op rij stijgen, opnieuw sterker in de lift dan de voorbije jaren. Tegelijk nemen zowel de ontleende bedragen als de looptijden van de leningen weer toe, ondanks de historisch lage rentevoeten. Allemaal tekenen van een oververhitte markt. Daarbij komt nog dat de schuldgraad van de gezinnen toeneemt: één lening op vijf hapt nu al meer dan de helft uit het beschikbare gezinsinkomen. Daardoor stijgt het risico op wanbetalingen, en dat bedreigt dan weer de financiële stabiliteit van onze banken.

2. Maar is onze vastgoedmarkt echt ‘oververhit’?

“Oververhit is een te zwaar woord, een lichte overwaardering is juister”, zegt Steven Trypsteen, vastgoedspecialist bij ING. “Volgens de Nationale Bank zijn de huidige vastgoedprijzen 7 à 8 procent te hoog. Onze berekeningen komen ook in die buurt. We zitten dus nog heel ver af van Spaanse, Portugese of Ierse toestanden die daar tot de fameuze huizencrisis hebben geleid.”

KBC-collega Johan Van Gompel beaamt: “Op zich is dit geen drama, maar we mogen ook niet blind zijn. De prijzen op de vastgoedmarkt stijgen momenteel nóg sneller dan voorheen: het voorbije halfjaar met zo’n 5 procent. Als dat tempo aanhoudt, stijgt de overwaardering richting 15 procent. En dan kunnen er wel wat Belgen bij een economische dip in de problemen komen, zeker in het besef dat de totale schuld van de gezinnen dit jaar tot boven 100 procent van het beschikbare inkomen is gestegen.”

Al nuanceert Sven Damen, vastgoedeconoom van de KU Leuven: “Als je kijkt naar de totale ontleencapaciteit en je vergelijkt die met hoe het gemiddelde gezinsinkomen gestegen is, dan zie je dat beide gelijke trend houden. Om maar te zeggen dat ook die ‘overwaardering’ relatief is.”

3. Wat stelt de Nationale Bank voor om de toestand onder controle te houden?

De NBB wil dat de banken een extra financieel stootkussen aanleggen voor het geval de vastgoedmarkt zou instorten en klanten met risicovolle leningen die niet meer kunnen afbetalen: “Als een bank een risicovollere hypothecaire portefeuille uitbouwt, zal ze dus grotere buffers moeten aanleggen.” Eerder had de NBB voorgesteld om banken te verplichten extra geld opzij te zetten voor elke lening waarvan het bedrag meer dan 80 procent van de aankoopwaarde van het huis vertegenwoordigde (waardoor dergelijke leningen de facto duurder zouden worden). Maar dat stuitte op een ‘njet’ van de federale regering. Die vreesde dat niet alleen minder gegoede burgers, maar ook mensen die wel een degelijk inkomen hebben maar (nog) geen spaarpotje konden opbouwen, uit de boot zouden vallen. “De nieuwe maatregel viseert niet ontleners, maar fragiele banken. Het zijn de fragiele banken die maatregelen moeten treffen”, benadrukt premier Michel (MR) in een persbericht.

4. Zullen huizen goedkoper worden en, zo ja, vanaf wanneer en hoeveel?

“Dat is allemaal nog koffiedik kijken”, klinkt het bij de vastgoedspecialisten. “Wellicht zal de evolutie van de rentevoeten een veel grotere rol spelen in de prijsevolutie dan die extra buffers, nu de Europese Centrale Bank haar ‘goedkoop geld’-politiek begint af te bouwen vanaf januari”, zegt Steven Trypsteen van ING. “Tegelijk trekt de economie aan, groeien de inkomens, daalt de werkloosheid en is er nog altijd veel vraag naar woningen, niet in het minst door het groeiende aantal eenoudergezinnen en alleenstaanden”, vult Koen Van Gompel aan. Lees: een snelle prijsdaling zit er niet direct aan te komen.

5. Zal het voor jonge gezinnen opnieuw moeilijker worden om een huis te kopen?

“Dit wil niet noodzakelijk zeggen dat een lening duurder wordt”, klinkt het bij de NBB. En ook de premier wijst erop dat “deze maatregel het vooral mogelijk maakt de brede toegang tot hypothecair krediet te garanderen, wat in lijn ligt met het voorstel van de regering”.

Toch maant Filip Dewaele, CEO van de gelijknamige vastgoedgroep, aan tot voorzichtigheid: “De sector bereidt zich voor op een rentestijging die er langzaam maar zeker komt. Banken en overheid moeten dan ook twee keer nadenken als ze op dat moment ook nog eens de toegang tot de kredietverlening strenger maken, al zeker voor jonge starters die nog niet zoveel geld opzij konden zetten.”

Al vindt Johan Van Gompel van KBC dat iedereen zijn verantwoordelijkheid moet nemen: “Er is toch niets mis mee dat jonge gezinnen eerst wat eigen vermogen bij elkaar sparen alvorens tot aankoop over te gaan? Ik heb soms de indruk dat een auto en verre reizen maken voor velen belangrijker zijn dan een spaarbuffer ...”