Vastgoed- en bouwsector waarschuwt voor ongeziene woningcrisis: "Betaalbaar wonen binnenkort onmogelijk"
Als er niet wordt ingegrepen, zal betaalbaar wonen binnenkort onmogelijk zijn, omdat er een tekort aan woningen zal zijn. Dat benadrukken 14 experten uit zowel de vastgoed- en bouwsector als de sociale woningsector en de private huurmarkt. Ze pleiten in een open brief voor een totaalaanpak, waarin ruimte is voor experimenten in "een regelluw kader". "Wees maar zeker, quasi elke Belg ligt daar wakker van", klinkt het.Â
De sector verenigt zich in een open brief omdat iedereen dezelfde problemen opmerkt. De nieuwbouwmarkt krimpt, terwijl de vraag veel groter is dan het aanbod. En er wordt amper initiatief genomen om dit probleem op te lossen, klinkt het. Volgens de experten kan er binnen 2 Ã 3 jaar al een extreme krapte zijn, als er nu niet wordt ingegrepen, en wordt betaalbaar wonen onmogelijk.Â
"Ons land telt vandaag zo'n 75 procent eigenaars, 20 procent private huurders en 5 procent sociale huurders", staat er in de open brief. "Maar die eerste categorie kalft af (...). De private huurders worden getroffen door steeds grotere betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen. En kandidaat-sociale huurders gaan gebukt onder ellenlange wachtlijsten." Trage procedures, een krimpend aanbod en regels die niet afgestemd zijn op de huidige maatschappij zijn een deel van het probleem.
Ook eigenaarsmodel botst tegen het plafond
Overal ontstaat dezelfde druk, legt Lorenzo Van Tornhaut uit in De Ochtend op Radio 1. Hij is projectontwikkelaar en gastdocent aan de faculteit architectuur van de KU Leuven en een van de initiatiefnemers van de open brief. "In de huurmarkt zitten de meest kwetsbaren, die zwakker staan op het vlak van inkomen. Zij worden het snelst geraakt, zij ervaren het eerst die verhoogde druk. Wanneer je voldoende loon en vermogen hebt, dan is het in België de traditie om een huis te kopen."
Maar ook potentiële kopers voelen steeds meer druk. "We hebben voor dat eigenaarsmodel gekozen na WO II, maar we zien dat dat ook tegen het plafond botst", gaat Van Tornhaut verder. "Een van de symptomen van die hogere woondruk, is dat ook het aantal eigenaars afneemt."
Systematisch raken minder woningen gebouwd en vergund
Het beleid lijkt volgens de experten eerder tegen te werken. "De rentes gaan omhoog en er is minder afbetalingscapaciteit. Aan de andere zijde is er de aanbodkwestie. Systematisch raken er per jaar minder woningen gebouwd en vergund. Alle ondertekenaars van de open brief zien dat er niet snel een kentering zit aan te komen in die beperking van nieuw aanbod. Dat is een algemeen fenomeen. Elke subsector van het wonen ondervindt die druk."Â
Intussen is het gevoerde woondebat volgens de ondertekenaars van de brief ondermaats en wordt het woonbeleid nog al te vaak vernauwd tot premies en registratierechten. Dat terwijl het ook zou moeten gaan om onder meer ruimtelijke ordening, mobiliteit, bouwkost, biodiversiteit, betaalbaarheid, ruimte voor landbouw en vergrijzing.
"Grote angst voor meer aanbod"
"De lokale besturen werken veelal naast elkaar", zegt Van Tornhaut. "Er is weinig overleg over de gemeentegrenzen heen. Terwijl die connectie tussen de steden en omliggende gemeenten heel hoog is."Â
Daarnaast is er een grote angst voor meer aanbod. "Er is te weinig sense of urgency. Men ziet te weinig hoe groot die nood is."Â
Men verliest uit het oog dat er hele generaties nieuwe inwoners ook rechten hebben
"Men is vooral bezorgd over wat de huidige inwoners willen en verliest uit het oog dat er hele generaties nieuwe inwoners zijn die ook rechten hebben, maar vergeten worden in het hele debat. We zien dat in verordeningen (bijkomende regels over hoe je mag bouwen, red.) die steeds strenger worden. Elke gemeente maakt er nieuwe, schrapt woonuitbreidingsgebieden en gaat voor het beschermen van open ruimte, natuur en erfgoed. Dat zijn zeer nobele doelstellingen, maar als dat niet gecombineerd gaat met nieuwe bouwmogelijkheden in bepaalde zones, dan kom je in een fuik terecht en zie je dat er steeds minder mogelijk is."Â
Pleidooi voor totaalaanpak
De experts pleiten voor een nieuwe totaalaanpak, een "Woon-Revolutie die elke Belg de garantie op één van de belangrijkste basisbehoeften, een kwalitatief dak boven ons hoofd, moet blijven garanderen". "Onze politici moeten durven experimenteren in plaats van te blijven teren op oude recepten." Een regelluw kader met proefprojecten kan ons alvast op weg zetten, menen ze.Â
Daarnaast moet er hoger en met een hogere dichtheid worden gebouwd, "uiteraard met aandacht voor de juiste locaties en met kwalitatief openbaar domein en groen". En er moet ook vanuit maatschappelijk en niet enkel vanuit financieel oogpunt voor sociale woningen worden gegaan.
"Dat is het verhaal van de bouwshift", besluit Van Tornhaut. "Veel beleidsmakers knikken instemmend, maar in de praktijk zien we instrumenten die er tegenin gaan."Â "Wees maar zeker, quasi elke Belg ligt daar wakker van", is het slot van de open brief.
De volledige tekst van de open brief
Â
Paradigmashift nodig om nakende wooncrisis tegen te houden
"We stevenen af op een ongeziene wooncrisis. Alleen: de Wetstraat wil het nog niet inzien en de Dorpstraat weet niet wat gedaan. Het recht op (betaalbaar) wonen zal in elkaar stuiken als niet wordt ingegrepen."
Deze hoogdringende waarschuwing komt van enkele tientallen experten uit zowel de vastgoed- en bouwsector, de sociale woningsector als de private huurmarkt, gespreid over heel het land. Als het over wonen gaat, blijft het debat volgens hen ondermaats, arm zelfs, en raakt men nauwelijks verder dan het verhaal van premies en subsidies.
Om tot oplossingen te komen, vragen de experten de oude recepten in te ruilen voor een aanpak waarbij de grenzen worden opgezocht. Er is een woonrevolutie nodig, een paradigmashift, en welnu, zo zeggen onder meer Lorenzo Van Tornhaut, projectontwikkelaar en gastprofessor aan de KU Leuven, Björn Mallants, algemeen directeur van woonmaatschappij Woontrots en boegbeeld van de sociale woonsector, en socioloog en ruimtelijk planner Pascal De Decker (KU Leuven). Heel wat experten delen hun visie in deze open brief.Â
Of het nu vanuit de private of de sociale woonsector is, vanuit de huur- of koopmarkt, vanuit Brussel, Vlaanderen of Wallonië, er speelt een gemeenschappelijk besogne. En dat is veelzeggend. Doorgaans komen we elk met eigen oplossingen. Soms vinden we elkaar als experten en is er een raakvlak, maar nu en dan zijn onze visies ook tegenovergesteld.
Wat echter opmerkelijk is, is dat de analyse die we momenteel maken over de hele lijn dezelfde is: het gaat de foute kant op. We doen het qua eigenaarschap beter dan vele andere landen. Maar daar stopt het dan ook. In Nederland zit het allicht nog net iets grondiger fout en is de wooncrisis compleet, sommige mensen wonen er in containers. Maar willen we dat hier?Â
Laten we de ogen openen. Het debat - én het beleid - moet dringend anders gevoerd worden. Ons land telt vandaag zo’n 75% eigenaars, 20% private en 5% sociale huurders. Maar die eerste categorie kalft af, langzaam maar zeker. De private huurders worden getroffen door steeds grotere betaalbaarheids- en kwaliteitsproblemen. En kandidaat-sociale huurders gaan gebukt onder ellenlange wachtlijsten.
Het probleem: de holistische visie is dood. Het woonbeleid wordt al te vaak gecomprimeerd tot premies en registratierechten. Verder dan dat gaat het amper. Terwijl het woondebat alles omhelst: het moet gaan over onze ruimtelijke ordening, over mobiliteit, over bouwkost, over rioleringskosten, over biodiversiteit, betaalbaarheid, over ruimte voor landbouw, over armoedebestrijding, over vergrijzing enz.Â
De private huurmarkt, de koopmarkt en de sociale woningmarkt kreunen onder trage procedures, onder een krimpend aanbod, onder regels die niet afgestemd zijn op de huidige maatschappij, enz. Onze steden - lang een bron van innovatie - komen zelfs meer en meer in een dorpskramp, waarbij ze zichzelf gelijk stellen aan het platteland. Verdichting? Ja, maar niet bij ons. Hoogbouw? Ja, maar niet bij ons.Â
Vandaag zit het woondebat vast in de Vlaamse, Waalse en Brusselse klei, en we raken er niet uit. Zelfs als gezegd wordt dat het aanbod moet vergroten - zij het in het private segment, zij het in het sociale - dan wordt nog makkelijk verwezen naar de migratieproblematiek of de angst van de verstedelijking. Dat helpt niets of niemand, daarmee rijdt men het woonbeleid vast in ideologie.
Er staat een momentum voor de deur: 2024 is een verkiezingsjaar. Laten we daarom vanuit alle windstreken de koppen bij elkaar steken. Is het via een taskforce of op een andere manier, het is de hoogste tijd om een breed ambitieus woonbeleid praktisch waar te maken. Anders zijn er straks velen de dupe: jongeren, singles, ouderen en vooral degenen die nu al onderaan de woonladder bengelen.Â
Onze politici moeten durven experimenteren als het over wonen gaat. Zoals men destijds met Louvain-La-Neuve gedaan heeft, vanuit het niets een stad optrekken. Of beter nog, zoals men in de States doet waar men op korte termijn in amper twee stadsblokken duizend appartementen, honderd woningen, sociale woningen, kantoren, hotels, enz. kan neerzetten.
Creëer hiervoor een regelluw kader met proefprojecten. Om te leren uit successen, maar ook uit wat misloopt. Dat is iets wat het beleid kan, nee, moet doen. Durf drastisch te werk te gaan. Durf veel hoger en denser te bouwen, uiteraard met aandacht voor de juiste locaties en met kwalitatief openbaar domein en groen. Durf voor sociale woningen gaan, vanuit maatschappelijk en niet enkel financieel oogpunt. Durf via de fiscaliteit extra ademruimte te creëren.Â
In plaats van te blijven teren op oude recepten, kiezen we voor één keer niet voor een woon-evolutie maar een woon-Revolutie die elke Belg de garantie op één van de belangrijkste basisbehoeften - een kwalitatief dak boven ons hoofd - moet blijven garanderen. Wees maar zeker, quasi elke Belg ligt daar wakker van.
Ondertekend door
Olivier Carrette, gedelegeerd bestuurder UPSI-BVS
Pascal De Decker, socioloog KUL
Véronique De Mesmaeker, coordinatrice UWAIS
Charlotte De Thaye, Federia
Katelijne d’Hauwers, directeur Verenigde Eigenaars
Niko Demeester, CEO Embuild
Marc Dillen, Directeur-Generaal Embuild Vlaanderen
Hugues Kempeneers, Directeur-Generaal Embuild Wallonie
Steven Lannoo, directeur NAV
Björn Mallants, algemeen directeur van woonmaatschappij Woontrots
Lorenzo Van Tornhaut, projectontwikkelaar en gastdocent KUL
Jean-Christophe Vanderhaegen, Directeur-Generaal Embuild.Brussels
Joy Verstichele, coördinator Vlaams Huurdersplatform
Hugo Beersman Woonzaak