Dit is een open lezersbrief in HBvL 16-02-2010 van een mij onbekend persoon uit Sint-Truiden.
----- Dit verhaal zo herkenbaar dat ik meeleef met de gedupeerde kopers.
----- Het BIV (Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars) is een grote klucht. Het dient alleen ter bescherming van haar eigen leden, niet om de cowboys in hun rangen uit te zuiveren.
*** Nieuwbouw kopen, Sint-Truiden ***
----- 16/02 Een open brief in HBvL.
----- Machteloze kopers van nieuwbouwappartement.
----- In het voorjaar van 2007 verrijst in het centrum van Sint-Truiden een reclamepaneel waarop een nieuw appartementsgebouw wordt aangeprezen. Dit was zeker geen unieke gebeurtenis ware het niet dat nu bijna drie jaar later de kopers kunnen terugblikken op een paternoster van problemen, die nog steeds niet volledig zijn opgelost.
----- Residentie Apollonia, gedoopt naar de aangrenzende straat, lijkt tijdens de promotie- en verkoopfase alle troeven te bezitten om vele kandidaat-kopers over de vloer te krijgen. Met zijn tien appartementen en een handelspand op het gelijkvloers, gelegen in het centrum in de schaduw van het oudste kerkje van de stad, in een rustige buurt, qua vormgeving ook erg bekoorlijk en dit alles met een democratisch prijskaartje, zon aanbod zou ongetwijfeld elke projectontwikkelaar doen watertanden. De flats gaan dan ook erg vlot van de hand.
----- Nochtans beginnen er vooraleer de verkoopsovereenkomst ondertekend wordt, al enkele belletjes te rinkelen, die echter naar de achtergrond worden verdrongen door het enthousiasme en de zelfvoldaanheid, die met een belangrijke aankoop gepaard gaan. Het zal immers allemaal wel zon vaart niet lopen. Toch moet gezegd dat het lastenboek, dat door de Tijdelijke Vereniging Apollonia is opgesteld, nu niet echt een toonbeeld is van duidelijkheid en volledigheid. Drie A4-tjes volstaan nauwelijks om belangrijke vragen te stellen in verband met evidente slordigheden en vergetelheden. De belofte dat de werken zouden aanvangen medio maart 2007 wordt trouwens door de vaststellingen op het bouwterrein achterhaald. De eerste spadesteek zou immers pas volgen begin september 2007. De belofte dat de oplevering zou voorzien worden medio maart 2008 is al even ongeloofwaardig.
----- Maar niet getreurd, de verkoopsovereenkomst zou ongetwijfeld soelaas brengen. Een clausule, die nadien heel wat stof zou doen opwaaien, voorziet immers dat 300 werkdagen volstaan om de werken uit te voeren. De verkoper verbindt er zich zelfs toe om per dag vertraging 20 euro als forfaitaire schadevergoeding aan elke koper uit te keren. Als aanvang van de werken wordt 1 september 2007 genoteerd, alhoewel deze startdatum verschillend blijkt te zijn voor heel wat kopers. In functie van de datum van de ondertekening van de verkoopsovereenkomst wordt deze datum over enkele maanden uitgesmeerd.
----- Al vlug blijkt dat vanaf het begin van de werken het moeilijk is om een betrouwbaar aanspreekpunt te vinden als koper, waar je met vragen en suggesties terecht kan. Het immobiliënkantoor dat instaat voor de verkoop wordt nauwelijks bij de uitvoering van het project betrokken. De architect profileert zich al evenmin als de aangewezen contactpersoon. De eigenlijke verkoper of bouwpromotor of toch maar liever bouwheer, van nabij gesuperviseerd door haar papa-geldschieter, is niet echt een toonbeeld van vlotte communicatie. De ervaring leert al vlug dat de werfleidster, die bij haar eerste project de vordering van de bouw in goede banen tracht te leiden, het vlotste aanspreekpunt wordt.
----- Nochtans blijven we als koper op onze honger zitten, zeker voor wat betreft een geruststellend antwoord op de vele vragen geformuleerd in de drie A4-tjes. De werkzaamheden schieten de eerste maanden goed op. Toch zullen we tot de jaarwisseling geduld moeten oefenen vooraleer de bouwheer een schriftelijk teken van leven geeft in verband met de tot dan toe onbeantwoorde vragen. Niet dat met haar antwoord de hemel is opgeklaard, verre van. Alle punten oprakelen zou ons te ver leiden. Toch is één onderwerp in onze bouwsage het vermelden waard. Het is trouwens ook de illustratie bij uitstek van hoe een bouwheer, ondersteund door een architect, een goedgelovige koper van een nieuwbouwappartement bij de neus poogt te nemen.
----- Onze soap gaat over de energieprestatieregelgeving of EPR, een nieuwigheid in het Vlaams bouwkundig landschap. In onze jeremiade over het lastenboek is het ontbreken van enige verwijzing naar de EPR een steen des aanstoots. De bouwvergunning voor de residentie Apollonia wordt immers afgeleverd op 11 augustus 2006. De informatie die het Vlaams Energie Agentschap (VEA) over de EPR verschaft is duidelijk en onontkoombaar. De EPR is van toepassing op het bouwproject dat ons aanbelangt. De architect beweert, voorlopig althans, dat dit niet het geval is. Op zijn bouwplan valt trouwens nergens een spoor van een EPR-installatie te ontwaren. Wanneer hem echter een bericht van het VEA wordt gepresenteerd worden alle banbliksems op de koper los gelaten, die het heeft gewaagd het vakmanschap van de architect in twijfel te trekken. Tijdens een telefoongesprek met een hoog decibelgehalte en zeer intens woordendebiet blijft de architect verkondigen dat heel die EPR-affaire niet van toepassing is. De persoon aan de andere zijde van de telefoonlijn wordt zelfs aangeboden zijn eigendom op dat ogenblik al terug te verkopen aan de bouwheer, zonder dat hij daarvoor een eurocent nadeel zou ondervinden. In de hitte van de strijd was het echter aangewezen de gemoederen wat te laten bedaren met de mededeling dat de eigendom zeker niet terug in handen zou komen van de bouwheer, dat wettelijke voorschriften voor elke burger gelden en dat we het hele zaakje zijn beloop zullen laten gaan. In de EPR-soap blijft het enkele maanden stil totdat de bouwheer ongeveer acht maanden na de start van de werken meedeelt dat de EPR toch zal worden uitgevoerd zoals het hoort. Voorlopig valt er op de bouwwerf weinig EPR-activiteit te bespeuren. Er is blijkbaar nog een of ander probleem. Op het einde van juni 2008 zal duidelijk worden waar het schoentje eigenlijk wringt. Het immobiliënkantoor vraagt telefonisch elke koper om een EPR-bijbetaling te verrichten van 1000 . De bouwheer kan immers de meerkost niet alleen dragen. Alle kopers zouden trouwens akkoord zijn om dit kleine financiële offer te dragen. De vraag om eerst over het EPR-dossier met alle hoofdspelers van gedachten te wisselen botst echter op een categoriek njet. Na het bouwverlof vordert men schoorvoetend in het EPR-dossier, althans dat blijkt ondermeer uit de installatie van de ventilatiepijpen in de verluchtingskokers. Tegen het jaareinde wordt zelfs de laatste hand gelegd aan het hele ventilatiecircuit. Einde november 2009 ontvangen alle kopers zoals het hoort van het VEA hun energieprestatiecertificaat. Hiermee wordt de EPR-soap met een happy end afgerond, zonder dat iemand het supplement van 1000 heeft moeten betalen.
----- Na dit sprongetje in de tijd dienen we ons toch even terug te focussen op de feitelijke vordering van de werkzaamheden. Vanuit zijn bouwput rijst de residentie langzaam op en zien we ons aller droom werkelijkheid worden, althans wat de ruwbouw betreft. Die vordert aan een normaal ritme. Dat de eerste appartementen instapklaar zouden zijn in september 2008, zoals bij de jaarwisseling door de bouwheer in een zoveelste optimistische bui beloofd, is een ernstige aanfluiting van de realiteit. De binnen- en buitenafwerking zal immers nog vele maanden in beslag nemen. Enkele kopers kunnen echter hun verhuis onmogelijk nog blijven uitstellen. Begin december 2008 duiken dan ook de eerste verhuiswagens op langs de gevels van residentie Apollonia. Het merendeel van de eigenaars zal tegen einde februari 2009 hun voorbeeld hebben gevolgd en hun intrek hebben genomen. Het wooncomfort is verre van ideaal. Het begrip kamperen is zeker op zijn plaats. De bouwwerf biedt langs de toegangen via garagekelder en hoofdtoegang nog steeds een rommelige vuile aanblik, met stof- en slijksporen die stoppen aan de toegangsdeuren van elke bewoner, althans dat is wat iedere eigenaar wenst. Ononderbroken en tot grote ergernis van eenieder blijft het stof zijn weg vinden in de fonkelnieuwe woonruimtes. De opsomming van de belangrijkste nog uit te voeren werken is wellicht voldoende illustratief: de toegangen en de trapruimte moeten nog worden betegeld, de ondergrondse parkeergarage blijft voor het grote publiek toegankelijk vermits de garagepoorten ontbreken, de bevloering en afwerking van de terrassen laat nog op zich wachten, de balustrades die naam waardig mankeren (een gammele houten constructie, die te vaak om onbegrijpelijke redenen wordt neergehaald, doet dienst als borstwering zodat de toegang tot de terrassen moet ontzegd worden aan alle jeugdige bezoekers en trouwens iedereen tot uiterste voorzichtigheid dwingt), het gebouw is nog niet gevoegd. Als klap op de vuurpijl heeft onze bouwheer tussendoor een erg onaangename streek uit haar mouw getoverd. De koper zal pas zijn intrek kunnen nemen in zijn eigendom van zodra hij alle facturen aan de bouwheer heeft betaald. De wet Breyne is voor haar dode letter. Alle officiële verkoopsdocumenten zijn nochtans volgens de wet Breyne opgesteld. Dat men op geen enkel moment meer mag factureren dan de waarde van de al uitgevoerde werken geldt niet voor de bewoners van residentie Apollonia. Niet volledig betalen betekent geen sleutel en geen voorlopige oplevering van de privatieve eigendommen. Met een vertraging van één bijkomende maand kunnen we nog wel leven maar dan is het welletjes. Op een moment dat de bouwheer symptomen van boekhoudkundige slordigheid vertoont, en slechts een deel van de laatste schijf wordt betaald, zien we onze kans schoon om de fel begeerde sleutel die toegang geeft tot onze eigendom eindelijk in ontvangst te nemen. Uit contacten met de mede-eigenaars leren we dat iedereen alle facturen heeft betaald. De populariteitscurve van de bouwheer krijgt nogmaals een flinke deuk. De Apollonianen zijn het er allen roerend over eens dat de contractuele frivoliteiten van de bouwheer een halt moet worden toegeroepen. Zij beslissen bijgevolg unaniem om de factuur van de nutsvoorzieningen niet te betalen zolang hun residentie niet is afgewerkt.
----- Tijdens de prille lente wordt een eerste bedrijf ingeluid van een tragikomedie, die gedurende enkele maanden zal aanslepen. De bevloering van de terrassen staat hierbij centraal. Het posteren van paletten met tegels op de verschillende terrassen is blijkbaar het eerste signaal dat de onzekerheid over de bevloering van de baan is. Toch blijven de stapels met tegels tergend lang onaangeroerd totdat na vele weken bij wijze van proef een terras wordt betegeld met cementzakjes. Het experiment voldoet blijkbaar niet aan de gangbare kwaliteitsnormen. Althans, dat veronderstellen we want de terrassen worden niet verder afgewerkt. Uiteindelijk worden er zakken vol tegeldragers aangevoerd. Dit zou dan wel eens het sein kunnen betekenen voor de ultieme oplossing van het tegelprobleem. Met een zekere spoed worden de in feite ontoegankelijke terrassen met tegeldragers en tegels dicht geplaveid. Tot ieders verbazing wordt na enige terrassen ook deze demonstratie van pover vakmanschap gestaakt. Dansende vloeren ontvangen inderdaad niet het vereiste kwaliteitslabel. We kijken allen met grote belangstelling uit naar het laatste bedrijf van de tragikomedie van de terrassen. Einde mei 2009 volgt eindelijk de doorbraak. Alle betegelde terrassen worden ontmanteld, ingepakt en vervangen door ladingen bankirai hout. Voor het begin van het bouwverlof zijn onze terrassen eindelijk af, inclusief de balustrades. De tragikomedie loopt uiteindelijk toch nog goed af.
----- Ondertussen is 20 maart 2009 een datum die we niet mogen vergeten. Op die dag wordt immers de eerste algemene vergadering van de bewoners bijeen getrommeld in een plaatselijk befaamd eetcafé. We maken kennis met onze syndicus. Wat we al eerder hoorden wordt nogmaals bevestigd door de bouwheer en haar voedstervader. De aannemer is de schuld van alle vertragingen en miserie. De aanwezigen kunnen echter maar in beperkte mate instemmen met deze bewering. Zij leven immers nog dagdagelijks in de kommer en kwel van een onafgewerkte eigendom met alle praktische implicaties van dien en zonder dat een geloofwaardige einddatum van de werken in zicht is. En bovendien, zij hebben in feite met de aannemer niets te maken. De bouwheer, de verkoper oftewel de bouwpromotor is de rechtstreekse verantwoordelijke. Zij moet er maar voor zorgen dat de contractuele afspraken en termijnen worden gerespecteerd. De algemene vergadering wordt in een ijltempo afgewerkt. Een resem vragen blijven onbeantwoord. De eigenaars zijn meer dan ooit misnoegd. Een overigens appetijtelijk eetmaal, aangeboden door de bouwheer na de vergadering, kan de gemoederen van de malcontenten niet echt bedaren. Enkele dagen later ontvangt de bouwheer een eerste ingebrekestelling in haar brievenbus, ondertekend door alle bewoners. De periode van 300 werkdagen, voorzien voor de afwerking van het appartementsgebouw, is immers volgens onze informatie overschreden.
----- De eerste stap is gezet om de bouwheer te verplichten haar contractuele afspraken na te komen. De wil is aanvankelijk bij alle benadeelden aanwezig om het dispuut met de bouwheer tot het bittere einde te voeren, zelfs via juridische weg. Spijtig genoeg moeten we om diverse redenen vaststellen dat de slogan waar een wil is, is een weg niet met onze waarheid strookt. Adviezen worden bij diverse instanties ingewonnen (plaatselijke Commissie Juridische Bijstand, gespecialiseerd advocatenkantoor, Federale Overheidsdienst Economie, Test Aankoop). Waar het eigenlijk werkelijk schort, wordt door Test Aankoop duidelijk toegelicht: Hierbij wil ik U nogmaals de aandacht op vestigen dat wanneer u naar de verzoeningscommissie gaat of de nodige gerechtelijke stappen wilt ondernemen, U met al de mede-eigenaars samen moet optreden gezien het een probleem is dat betrekking heeft op al de mede-eigenaars.
----- Daarmee is de kous dus af.
----- Alle mede-eigenaars trekken uiteindelijk niet meer aan dezelfde koord. De aarzeling berust weliswaar op wel te verstane argumenten. De succesvolle afloop van een gerechtelijke procedure kan niet worden gegarandeerd. De pleitbezorger van dienst zal een uurloon aanrekenen dat uit minstens drie cijfers bestaat. De bouwheer wordt geruggensteund door een zeer kapitaalkrachtige achterban en heeft in Zuid Haspengouw de reputatie van onaantastbaar te zijn. Sommigen hebben trouwens rechtstreekse of onrechtstreekse professionele bindingen met de bouwheer. We zijn bijgevolg machteloos, vleugellam. We blijven er stellig van overtuigd dat de termijn van 300 werkdagen ruimschoots werd overschreden. Tijdens de ruwbouwfase aanvaardt men 170 werkdagen per jaar. Tijdens de voltooiingsfase bestaat een werkjaar uit 200 werkdagen. Over de beschouwde periode gaan we ervan uit dat we hier kunnen gewagen van een overschrijding van ongeveer 50 werkdagen. Dit cijfer en de bijhorende vergoeding kan echter alleen via juridische weg worden afgedwongen. We zijn bijgevolg aan het einde van ons Latijn. Of wordt ons misschien toch nog een oplossing in de schoot geworpen om onze bouwheer tot meer nobele initiatieven te overhalen. Ze blijft immers volharden in haar boosheid.
----- Inderdaad, ondertussen wijst de kalender al begin juni 2009 aan. Eindelijk worden de beide garagepoorten geïnstalleerd. Tegen het einde van de maand hoopt ook eenieder de attesten te ontvangen van de bouwheer die moeten toelaten op een correcte wijze de personenbelasting in te dienen en een premieaanvraag over te maken aan de elektriciteitsmaatschappij. We hebben immers allen energiebesparend geïnvesteerd. Wel krijgt elke eigenaar eerst een aangetekend schrijven in de eindelijk afgewerkte brievenbus met de mededeling dat de afstandsbedieningen van de poorten en de attesten pas zullen bezorgd worden van zodra alle rekeningen zijn vereffend. We worden nogmaals in ons kruis gegrepen door onze bouwvrijbuiter. Iedereen is echt verbouwereerd door deze chantage. Wanneer echter het tweede semester aanbreekt hebben slechts twee eigenaars voet bij stek durven houden. De overige bewoners zijn gezwicht voor de dreigementen van de bouwheer. Op de vooravond van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen, die op 8 juli 2009 later plaats heeft, zijn alle rekeningen aangezuiverd.
----- Deze voorlopige oplevering is een cruciale gebeurtenis. Hier stopt immers de periode, die normaliter 300 werkdagen in beslag mocht nemen. De twee wanbetalers ondervinden gelukkig geen financiële schade door het laattijdig indienen van hun attesten. De garagepoorten kunnen eindelijk na zes weken door middel van de bedieningsdoosjes geopend en gesloten worden. De solidariteit van de mede-eigenaars, om de garagepoorten slechts te gebruiken wanneer iedereen van het nodige instrumentarium was voorzien, werd door iedereen erg gesmaakt, behalve dan door de bouwheer die het effect van haar Siciliaans drukmiddel ten dele zag teloor gaan.
----- De voorlopige oplevering levert ook een proces verbaal op waarin alle mankementen binnen een redelijke termijn moeten worden opgelost. Het betreft enkele kleine ingrepen maar ook enkele zwaargewichten waarvoor een termijn van 40 werkdagen wordt voorzien. We zijn op onze hoede. Het verbaast ons vooreerst dat het proces verbaal melding maakt van beglazing, die enkel uitgevoerd is in dubbel glas. Dit vraagt om een woordje uitleg. Uit de ontcijfering van de etiketten, die op de dubbele beglazing waren gekleefd, konden wij al eerder vaststellen dat geen rekening werd gehouden met de gangbare glasnorm NBN S23-002, die de bescherming voorschrijft van personen tegen verwondingen en doorvallen.
----- Samengevat, onze dubbele beglazing is niet gelaagd. Het Nationaal Bureau voor Normalisatie kondigde de nieuwe norm al af op 17 april 2007. We zouden dus mogen veronderstellen dat de bouwheer zonder aarzeling de nieuwe norm zou toepassen. Niets is minder waar. Weliswaar werd de nieuwe norm in het Staatsblad gepubliceerd op 19 mei 2008, enkele maanden voordat alle ramen zijn geïnstalleerd. De bouwheer voelt zich natuurlijk gesterkt door deze situatie. Nochtans gaan specialisten in de materie ervan uit dat normen worden afgekondigd om ze toe te passen, of ze nu wettelijk verplicht zijn of niet. De juridische verplichting om deze norm toe te passen verwijst trouwens naar de regels van goed vakmanschap. We bevinden ons echter in een juridisch grijze zone en gaan ervan uit dat we met deze tekortkoming en met dit risico moeten leven vermits een juridisch steekspel wellicht weinig aarde aan de dijk zal brengen.
----- Een tweede onderwerp in het proces verbaal houdt onze aandacht nu al voor bijna 8 maanden gaande. We wachten nog steeds op het postinterventiedossier. Dit document bevat alle noodzakelijke technische informatie over de privatieve en gemeenschappelijke eigendom: de ligging van gas-, elektriciteit- en waterleidingen, de elektrische kringen, de installateurs van de bijhorende apparatuur en toestellen en van de brandbeveiliging, de structuur van het gebouw met ondermeer de steunmuren en balken, met andere woorden alles wat een eigenaar moet weten voor zijn eigen veiligheid en die van elke toekomstige koper of huurder. Tijdens onze speurtocht naar de ware reden voor het uitblijven van het postinterventiedossier belanden we uiteindelijk begin oktober 2009 bij de aannemer. Deze laatste verduidelijkt onomwonden: Omwille van een betalingsprobleem met de bouwheer is de samenwerking stop gezet.
----- Een reactie wegens zoveel eerlijkheid blijft niet uit. De architect hanteert de pen om in een geagiteerde repliek het volledig misplaatste antwoord in zijn juiste context te plaatsen. Het saldo van de rekeningen wordt betaald na uitvoering van de punten van de voorlopige oplevering. De bouwheer zelf, bij monde van haar mecenas, kan zich evenmin onbetuigd laten. Hij schrijft: In de aannemingsovereenkomst is expliciet vermeld dat de laatste betaling plaats vindt na afwerking van de laatste punten zoals vermeld in de voorlopige oplevering. Bij beide heren schort er blijkbaar iets met hun kortetermijngeheugen. De bouwheer eiste immers nauwelijks een jaar eerder dat elke eigenaar alle rekeningen zou vereffenen. De wet Breyne was immers maar een vodje papier en bijgevolg niet van toepassing. Om eindelijk de sleutel van zijn of haar eigendom te kunnen ontvangen betaalde iedereen het volledig saldo van de rekening. Natuurlijk mag de bouwheer omwille van deze flagrante aanfluiting van elk menselijk fatsoen zich nogmaals verkneukelen bij de het in ontvangst nemen van de zoveelste ingebrekestelling. Als kers op de taart vernemen we van de raadsman van de aannemer dat de afgifte van betreffend postinterventiedossier voorwerp uitmaakt van een gerechtelijke procedure en een betwisting tussen bouwheer TV Apollonia en mijn cliënt. We worden dus gegijzeld door een dispuut tussen aannemer en bouwheer. Het zal bijgevolg nog geruime tijd duren vooraleer het postinterventiedossier bij de rechtmatige eigenaars terecht komt. Wel weet de aannemer ons zonder gêne te melden dat het postinterventiedossier ter inzage voor ons beschikbaar is in zijn kantoor, op een uur autorijden van Sint-Truiden.
----- Ten slotte verdient het volgende fait divers nog even onze aandacht. Bijna een jaar na de eerste inhuizing worden we eindelijk getrakteerd op tekst en uitleg over het elektronisch brandmeldingssysteem in onze residentie. Het systeem functioneerde blijkbaar zoals het hoort van in den beginne maar na talrijke prangende vragen om deskundige uitleg te ontvangen over alle toeters en bellen voelen we ons eindelijk wat meer op ons gemak, dank zij de demonstratie en toelichting van de specialist in de materie en de bereidwillige lokale brandweercommandant.
----- Na een calvarietocht van bijna drie jaar kunnen we niet echt terugblikken op een kommerloos traject tijdens de bouw van onze residentie. Kommer en kwel, opgekropte woede en onzekerheid maken bij de Apollonianen stilaan plaats voor een zekere gemoedsrust met een normaal leefcomfort. Toch zou eenieder moeten kunnen aanspraak maken op het smartengeld, dat ondanks duidelijke contractuele regels, door de bouwheer niet wordt uitgekeerd. Voor haar blijft de aannemer de grote boeman. Wij als kopers hebben echter aan deze te simplistische redenering geen boodschap omdat een correcte inschatting van het bouwkundig landschap en een professionele ingesteldheid veel onheil hadden kunnen voorkomen.
----- Wij hebben immers gekocht bij de bouwheer en niet bij de aannemer. Als een wellicht aanslepende kostelijke juridische procedure de enige uitweg is om aanspraak te kunnen maken op de rechtmatige en gefundeerde eisen van de gewone burger, dan loopt er iets fundamenteel fout in onze samenleving.
----- Wij voelen ons een beetje als een moderne Don Quichot die vruchteloos windmolens bekampt. Nu het vertrouwen in onze bouwheer toch definitief naar de haaien is, kunnen we misschien nog een ultieme poging wagen om tot een vergelijk te komen. Waarom zouden we Sint-Apollonia, de patroonheilige van de tandartsen, niet kunnen inschakelen en haar een bijklus aanbieden als de patroonheilige van de benadeelde en machteloze kopers van nieuwbouwappartementen.
ID:L100216010
