Heb je vragen?
Wil je meer weten over een onderwerp?
Heb je suggesties?
Beoordeel dit blog
Financiële bedenkingen
04-02-2007
Aanvullen van het pensioen - de beleggershypotheek
De pensioenproblematiek is dagelijks nieuws. Ons sociaal systeem, met de pensioenen voorop, zou in de toekomst niet betaalbaar zijn. De overheid maar ook particulieren gaan elk om hun eigen redenen naarstig op zoek naar oplossingen.
Het zou dan ook leuk zijn om de mogelijke oplossingen eens kritischer te bekijken en de mogelijkheden en de voor- en nadelen op een rijtje te zetten.
In dit eerste deel wou ik de beleggershypotheek onder de loep leggen. Deze wordt nogal eens samen met de Opeethypotheek als de mirakeloplossing voorgesteld om ons pensioen in de toekomst aan te vullen. Het ligt ook voor de hand want in onze eigen woning ligt nogal wat kapitaal vast. Dit geld mobiliseren om er een bijkomend inkomen uit te halen en nog verder in onze woning te kunnen blijven wonen zou toch formidabel zijn.
Wat is nu een beleggerhypotheek?
Men verstaat er de belegging onder van de opbrengst van een hypotheeklening. M.a.w. men gaat een hypothecaire lening aan, op de eigen woning, om de opbrengst ervan te beleggen. Men hoopt dus met de belegging een hogere opbrengst te halen dan dat de lening kost.
Hoe miraculeus is deze oplossing nu?
Om dit na te gaan kunnen we eens berekenen welk rendement men minimaal moet halen om een break even te halen. Dus dat de opbrengst van de belegging gelijk is aan de kosten van de hypothecaire lening.
Het zal een stuk duidelijker zijn als we werken op een voorbeeld. Stel een koppel van 60 jaar eigenaar van een woning die geschat wordt op 250.000 .
Bij de bank, voor zover ze ermee akkoord kunnen gaan dat het geld belegd wordt en niet voor bouwwerken, zouden we ongeveer 80% of 200.000 kunnen lenen.Deze lening zou 20 jaar lopen en terugbetaald worden op het einde van de periode.Ondertussen zouden we maandelijks enkel de interest betalen. Vandaag zou die interest volgens de berekeningen van Testaankoop gemiddeld 4,81 % zijn en betalen we per maand 801,67 (= 9.620 per jaar).
Om de lening af te sluiten hebben we ook kosten voor het vestigen van de hypotheek en het ereloon van de notaris (4.472,38 volgens de site van de Notarissen), de schatting van de woning (pm) en indien gevraagd door de bank: dossierkosten en de premie van de overlijdensverzekering.
Je beschikt dus netto over 195.527,62 om te beleggen.
Om dit geld te beleggen moet je ook kosten maken. Naargelang de belegging (aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, verzekeringen) zullen deze kosten 1,5 % tot 5 % bedragen, omgerekend tussen 2.889 en 9.310 .
Nemen we voor ons voorbeeld gemiddeld 3 % dan bedragen de kosten 5.695 .Er wordt dus effectief 189.832,62 effectief belegd. De opbrengst van dit bedrag moet minstens onze te betalen interesten dekken alvorens we van een winst kunnen spreken, bovendien zou ook ons kapitaal met de gemaakte kosten, samen 10.167,38 , moeten aangroeien om na 20 jaar het geleend kapitaal te kunnen terugbetalen.
Omdat we elke maand inkomsten moeten halen uit onze belegging zullen we ook in de meeste beleggingsformules 15 % voorheffing moeten betalen waardoor het breakevenrendement uitkomt op 5,96 %.
Haal je bijvoorbeeld 7 % dan kan je elk jaar 1.675 of 139,60 aan uw pensioen toevoegen.
Haal je 8 % dan verhoogt het bedrag tot 3.289 per jaar of 274 per maand.
Als je het mij vraagt is het behoorlijk moeilijk om jaar na jaar een rendement van 7 % en meer te behalen.
De voordelen van de beleggerhypotheek
-je mobiliseert het slapend kapitaal van uw woning
-het is mogelijk, mits er op de juiste wijze wordt gehandeld, om op een legale manier de successierechten te verminderen
-de lange looptijd (bv. 20 jaar) waardoor het rendement op de belegging vrij goed te voorspellen is
De nadelen van de beleggershypotheek
-het hoge rendement dat men op de belegging moet behalen om er effectief een bijkomend inkomen uit te halen. Hoog rendement betekent ook dat men een hoog risico voor lief moet nemen.
-de kosten
-op het einde van de periode moet men de belegging liquideren. Het kan op dat moment juist een ongunstige periode zijn. Men kan uiteraard ook terugbetalen door verkoop van de woning (bijkomende kosten!)
-een hypothecaire inschrijving loopt voor 30 jaar
-een tussentijdse verkoop van de woning gaat moeilijker en zal gepaard gaan met verhoogde kosten
Als besluit kan ik stellen dat de beleggershypotheek in een aantal gevallen te overwegen is als aanvulling van het pensioen maar men moet goed weten waaraan men begint. Het inwinnen van het advies van een onafhankelijke adviseur is zeker aan te bevelen.
KBC: Verhoogde aangroeipremie op uw Spaarrekening in januari 2007.
Fortis wenst u een gelukkig spaarjaar 2007: 1,50% + 2% voor uw spaarinspanningen in januari.
In 2007 neemt uw spaargeld bij Dexia Bank een mooie start. Van 2 januari tot en met 1 februari krijgt u bij Dexia Bank een basisrentevoet van 1,5% en een verhoogde aangroeipremie tot 2% op jaarbasis.
Vitamineer uw spaargeld Kies dan voor extra rendement met het ING Groen Boekje: 1,50%1 basisrente + 2,00%2 aangroeipremie voor elke nieuwe storting.
Direct begrepen? Hieronder mijn interpretatie van de voorstellen.
Voor alle duidelijkheid het gaat over nieuw gestort geld dat we onaangeroerd moeten laten staan gedurende 6 maanden.
Het geld dat dus al op de spaarrekening staat krijgt slechts 1,50 %, eventueel verhoogd met 0,50 % getrouwheidspremie. Hier is beter mee te doen.
Als de nieuwe stortingen genieten van de spaaractie krijgen we 1,50 % basisinterest en 2,00 % aangroeipremie samen 3,50 %. Niet mis voor een (termijn)plaatsing op 6 maand. Zeker als we weten dat de interbancaire rente op 6 maand rond de 3,85 % draait. Na deze periode krijgen we terug 1,50 % basisinterest (eventueel verhoogd met de getrouwheidspremie die meestal maar 0,50 % bedraagt). We moeten wel ons geld nog eens 12 maand onaangeroerd laten staan (dus in het totaal 18 maand). Als we dat eens bekijken in centen krijgen we een beter beeld. Voor 1.000 krijgen we als netto-interest:
17,50 als je 6 maand belegt of 3,50 % op jaarbasis
25,00 als je 12 maand belegt of 2,50 % op jaarbasis
37,50 als je 18 maand belegt of 2,48 % op jaarbasis
Eens de promotieperiode voorbij is, is het ook gedaan met het mooie rendement.
Is het dan een goede keuze om in te gaan op de promotiecampagne van de grootbanken als we weten dat er kleinere banken (prijsbrekers) bestaan die ons vlot 3,40 % (DHB Bank), 3,35 % (Finansbank én met aangroei- en getrouwheidspremie, ABN Bank) of 3,30 % Rabobank) geven?
Ja en neen,
Ja, voor een nieuwe storting voor een periode van precies 6 maand.
Neen, als we niet weten hoelang we onze centen gaan plaatsen en we onze vrijheid willen behouden bij het storten en opnemen. Ook als we van plan zijn om ons geld langer dan 6 maand te laten staan op een spaarrekening zou onze keuze naar een prijsbreker moeten gaan.
En waarom zouden wij ons spaargeld aan 1,50 % beleggen als we even goed 3,00 % kunnen krijgen.
Van de éne bank naar de andere hoppen en achter de opportuniteiten aanlopen? Ja, als de kosten voor het openen, het afsluiten, de rekeningverzekering niet met al de winst weglopen.
Ook sinds 1 januari als nieuwjaarscadeau (!) van de overheid werd de renteberekening op spaarrekeningen gewijzigd. Van af nu ontvangen we interest van af de dag van storting tot de dag van afhaling. In het vroegere systeem kon het geld tot 20 dagen renteloos op de spaarrekening staan.
Niet dat we nu veel meer interest gaan ontvangen. Neen tegen een basisrentevoet van 1,50 % die de grootbanken geven spreken we, naar gelang het gestorte bedrag, slechts over 50 cent per gestorte 1.000 .
