|
De pensioenproblematiek is dagelijks nieuws. Ons sociaal systeem, met de pensioenen voorop, zou in de toekomst niet betaalbaar zijn. De overheid maar ook particulieren gaan elk om hun eigen redenen naarstig op zoek naar oplossingen.xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />
Het zou dan ook leuk zijn om de mogelijke oplossingen eens kritischer te bekijken en de mogelijkheden en de voor- en nadelen op een rijtje te zetten.
In dit eerste deel wou ik de beleggershypotheek onder de loep leggen. Deze wordt nogal eens samen met de Opeethypotheek als de mirakeloplossing voorgesteld om ons pensioen in de toekomst aan te vullen. Het ligt ook voor de hand want in onze eigen woning ligt nogal wat kapitaal vast. Dit geld mobiliseren om er een bijkomend inkomen uit te halen en nog verder in onze woning te kunnen blijven wonen zou toch formidabel zijn.
Wat is nu een beleggerhypotheek?
Men verstaat er de belegging onder van de opbrengst van een hypotheeklening. M.a.w. men gaat een hypothecaire lening aan, op de eigen woning, om de opbrengst ervan te beleggen. Men hoopt dus met de belegging een hogere opbrengst te halen dan dat de lening kost.
Hoe miraculeus is deze oplossing nu?
Om dit na te gaan kunnen we eens berekenen welk rendement men minimaal moet halen om een break even te halen. Dus dat de opbrengst van de belegging gelijk is aan de kosten van de hypothecaire lening.
Het zal een stuk duidelijker zijn als we werken op een voorbeeld. Stel een koppel van 60 jaar eigenaar van een woning die geschat wordt op 250.000 .
Bij de bank, voor zover ze ermee akkoord kunnen gaan dat het geld belegd wordt en niet voor bouwwerken, zouden we ongeveer 80% of 200.000 kunnen lenen. Deze lening zou 20 jaar lopen en terugbetaald worden op het einde van de periode. Ondertussen zouden we maandelijks enkel de interest betalen. Vandaag zou die interest volgens de berekeningen van Testaankoop gemiddeld 4,81 % zijn en betalen we per maand 801,67 (= 9.620 per jaar).
Om de lening af te sluiten hebben we ook kosten voor het vestigen van de hypotheek en het ereloon van de notaris (4.472,38 volgens de site van de Notarissen), de schatting van de woning (pm) en indien gevraagd door de bank: dossierkosten en de premie van de overlijdensverzekering.
Je beschikt dus netto over 195.527,62 om te beleggen.
Om dit geld te beleggen moet je ook kosten maken. Naargelang de belegging (aandelen, obligaties, beleggingsfondsen, verzekeringen) zullen deze kosten 1,5 % tot 5 % bedragen, omgerekend tussen 2.889 en 9.310 .
Nemen we voor ons voorbeeld gemiddeld 3 % dan bedragen de kosten 5.695 . Er wordt dus effectief 189.832,62 effectief belegd. De opbrengst van dit bedrag moet minstens onze te betalen interesten dekken alvorens we van een winst kunnen spreken, bovendien zou ook ons kapitaal met de gemaakte kosten, samen 10.167,38 , moeten aangroeien om na 20 jaar het geleend kapitaal te kunnen terugbetalen.
Omdat we elke maand inkomsten moeten halen uit onze belegging zullen we ook in de meeste beleggingsformules 15 % voorheffing moeten betalen waardoor het breakevenrendement uitkomt op 5,96 %.
Haal je bijvoorbeeld 7 % dan kan je elk jaar 1.675 of 139,60 aan uw pensioen toevoegen.
Haal je 8 % dan verhoogt het bedrag tot 3.289 per jaar of 274 per maand.
Als je het mij vraagt is het behoorlijk moeilijk om jaar na jaar een rendement van 7 % en meer te behalen.
De voordelen van de beleggerhypotheek
- je mobiliseert het slapend kapitaal van uw woning
- het is mogelijk, mits er op de juiste wijze wordt gehandeld, om op een legale manier de successierechten te verminderen
- de lange looptijd (bv. 20 jaar) waardoor het rendement op de belegging vrij goed te voorspellen is
De nadelen van de beleggershypotheek
- het hoge rendement dat men op de belegging moet behalen om er effectief een bijkomend inkomen uit te halen. Hoog rendement betekent ook dat men een hoog risico voor lief moet nemen.
- de kosten
- op het einde van de periode moet men de belegging liquideren. Het kan op dat moment juist een ongunstige periode zijn.
Men kan uiteraard ook terugbetalen door verkoop van de woning (bijkomende kosten!)
- een hypothecaire inschrijving loopt voor 30 jaar
- een tussentijdse verkoop van de woning gaat moeilijker en zal gepaard gaan met verhoogde kosten
Als besluit kan ik stellen dat de beleggershypotheek in een aantal gevallen te overwegen is als aanvulling van het pensioen maar men moet goed weten waaraan men begint. Het inwinnen van het advies van een onafhankelijke adviseur is zeker aan te bevelen.
|
