15 nieuwigheden voor uw appartement xml:namespace prefix = o ns = "urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

GELD & GEZIN - De Kamer heeft voor haar verlof een laatste reeks wetten goedgekeurd. Sommige daarvan hebben impact op uw portefeuille. Hebt u een appartement? Houd dan rekening met de nieuwe wet over mede-eigendom. Problemen met de syndicus of ontransparante rekeningen leidden wel vaker tot wrevel.

(netto/ lecho / belga ) - Vijftien maanden heeft het geduurd om het wetsvoorstel op de agenda van de plenaire Kamerzitting te krijgen. De tekst gaat deze herfst naar de Senaat. Onder meer de rol van de syndicus wordt beter omschreven. Sommige bestaande praktijken krijgen nu een wettelijke basis.

Voor wie?

De nieuwe wet geldt voor alle mede-eigenaars in België, ongeacht het type vastgoed (appartement, garage) of bewoning (eigen gebruik ,verhuur ). Naar schatting 1.200.000 eigendommen komen in aanmerking voor de nieuwe wet. Volgens andere cijfers woont één Belg op de drie in een appartement... De nieuwe wet heeft dus een grote impact.

Waarom?

Nogal wat conflicten ontstaan tussen de eigenaars en de syndicus. Vaak wordt de syndicus verweten onder één hoedje te spelen met de bouwpromotor, zodat veel problemen in de doofpot blijven. Of de syndicus is te weinig beschikbaar. Ook het gebrek aan transparantie bij offerteaanvragen of onderhoudscontracten leidt al langer tot wrevel. Na 15 jaar wil de overheid de wet op mede-eigendom wat opfrissen.

Enkele nieuwigheden

1.       De algemene vergadering van mede-eigenaars moet minstens één keer per jaar gehouden worden. Die datum ligt vast in de statuten.

2. De regels om rechtsgeldig samen te komen als algemene vergadering worden wat versoepeld. Vroeger kon dat enkel als de helft van de mede-eigenaars aanwezig was én als ze samen de helft van de gemeenschappelijke delen bezaten. Nu kan het ook met de enkele voorwaarde dat de mede-eigenaars meer dan driekwart van de gemeenschappelijke delen bezitten.

3.       Het voorzitterschap komt voortaan toe aan een mede-eigenaar, niet de syndicus (tenzij die zelf mede-eigenaar is).

4.       Iedere eigenaar moet zijn punten op de agenda kunnen plaatsen.

5.       De beheerraad wordt omgedoopt tot een 'raad van mede-eigendom'. De oprichting van zo'n raad wordt verplicht zodra er meer dan 20 eigendommen zijn in een gebouw (garages niet meegerekend). Belangrijkste taak van de beheerraad wordt de supervisie van de syndicus.

6.       Alle eigenaars moeten een adressenlijst van hun collega-eigenaars krijgen. Dat bevordert contact en overleg tussen twee algemene vergaderingen door. Verder wordt de werking ook gemoderniseerd: de bijeenroeping van de algemene vergadering kan ook via mail als de individuele eigenaar daar uitdrukkelijk mee instemt.

7.       Bij staking van stemmen op een algemene vergadering (aantal voorstanders gelijk aan aantal tegenstanders) tellen de onthoudingen niet meer mee, waardoor verhoudingen veranderen.

8.       Het aantal volmachten wordt beperkt tot drie per persoon. Dat mag enkel overschreden worden als die samen niet meer dan 10 procent van alle stemmen vertegenwoordigen. Dat moet onder meer verhinderen dat huurders volmachten gaan ronselen bij eigenaars.

9. Iedere eigenaar moet binnen de maand een verslag krijgen van de afgelopen algemene vergadering.

10.   Over de oplevering van de gemeenschappelijke delen moet worden beslist door een algemene vergadering met drie vierde van de stemmen.

11.   Het mandaat van de syndicus stopt na 3 jaar. Het kan alleen worden verlengd door een beslissing van de algemene vergadering, niet stilzwijgend. Sowieso is een contract op ieder moment opzegbaar.

12.   Er komen vaste regels voor de manier waarop de syndicus de boekhouding beheert. Vanaf 20 eigendommen in een gebouw moet de syndicus een precieze boekhouding bijhouden, onder de 20 eigendommen kan het met een vereenvoudigde boekhouding. Jaarlijks moet een mede-eigenaar de rekeningen controleren en door de algemene vergadering laten goedkeuren. De syndicus moet ook een begrotingsraming maken voor het komende jaar.

13.   De syndicus zal voor alle contracten tussen de raad van mede-eigendom en hemzelf toestemming moeten krijgen van de algemene vergadering. Bij een offerteronde moet hij meerdere spelers aanspreken. Dat moet belangenvermenging tegengaan. Elk jaar moet de syndicus ook de nutsfacturen (energie, water) evalueren op hun werkelijke kostprijs.

14.   Een deel van de mede-eigenaars kan zelf een vereniging met eigen rechtspersoonlijkheid oprichten.

15.   De overnemers van een bestaand appartement moeten voldoende worden geïnformeerd over de gemeenschappelijke kosten (reservefonds, werkingsfonds) en alle verslagen van de eerdere algemene vergaderingen.

Niet alles is opgelost...

Enkele heikele punten blijven bestaan, zoals...

·                                  Wanbetaling. Wat kunnen mede-eigenaars beginnen tegen een mede-eigenaar die zijn bijdrages niet betaalt?

·                                  Beroep van syndicus is nog altijd niet gereglementeerd en de bijhorende beroepsdeontologie is nog niet verder bepaald.

Wanneer van kracht?

Vanaf 1 januari 2010. De tekst moet nu nog naar de Senaat ter goedkeuring. De uitvoeringsbesluiten die de wet in de praktijk moeten omzetten, worden ook tegen 1 september verwacht.