Categorie: Immobiliën

Alsof het nog niet volstaat … Onze kust is al zo dichtbebouwd, onze dijken krijgen de zon pas te zien in de namiddag omdat de muur met hoge appartementsgebouwen in de weg staat. Onze bouwpromotoren gelijken steeds meer op Icarus. Ze willen zeer hoog vliegen of met andere woorden, ze willen woontorens bouwen met minstens 20 verdiepingen. Jullie weten ook dat wie te dicht bij de zon vliegt, het gevaar loopt dat zijn vleugels smelten en dat hij neerstort.

Laat ons één en ander wat nader bekijken.  Mijn bijdrage van deze week is lang, maar ik heb alle meningen en argumenten van vertegenwoordigers uit de vastgoedsector, van politici die de vergunning moeten toekennen, van diegene die er zullen wonen of in de omgeving ervan, bestudeerd en … hier zijn ze dan …

Hoe is de huidige toestand en welke zijn de hoogbouwplannen van de kustgemeenten?

Er zijn wel een paar verschillen met vroegere enquêtes over het onderwerp, langs de ene kant door het aantreden van een andere politieke partij in de machtspositie en langs de andere kant door het feit dat burgemeesters en schepenen wel eens kunnen draaien zoals de zeewind.

In een artikel in “Het Laatste Nieuws” van 14.12.2007 vroegen Paul Bruneel en Bart Huysentruyt aan de kustburgemeesters ook al wat ze daarover dachten.

Ziehier het resultaat:

De JA en NEE slaan op het feit of de burgemeesters zo’n torengebouw willen of niet willen in hun eigen gemeente. In 2007 vond de meerderheid dus van niet.
Oostende is dus van mening veranderd en heeft in 2019 de meningen in evenwicht gebracht.

Wat denkt de Provinciale Overheid over ‘Hoogbouw’
In de herziening van het ‘Provinciaal Structuurplan’, Einddocument ‘Plaatsbepalers’ lees ik:
“Hoogbouw is ook een vorm van verdichting. Hoogbouw kan op goed doordachte plaatsen zoals knooppunten van openbaar vervoer, maar niet in dorpen, historische kernen of in de buurt van erfgoed.”  ‘Verdichting’ betekent minder bezetting van open ruimtes (de vroegere betonstop).

Hoe denkt Middelkerke er nu over?
“We kunnen niet anders”, zegt burgemeester Jean-Marie Dedecker (LDD). “De bevolking groeit, de conjunctuur zit goed en er is veel vraag. Maar dan moet het op de juiste plaats zijn en moet de architectuur mooi zijn. In Oostende is dat op een mislukking uitgedraaid en dat willen we hier niet.”
Bij een andere gelegenheid zei hij ook: “De rente is laag en zicht op zee zal altijd zicht op zee blijven: populair, dus.”

In de vorige legislaturen was onder andere Michel Landuyt een voorstander van hoogbouw:.
Zijn weinigzeggende uitleg luidde: “Persoonlijk meen ik dat we nu te veel gebonden zijn aan regels op stedenbouwkundig vlak. Dat belemmert de ontwikkeling. Ik vind het met andere woorden een haalbaar idee. De vakgroep ‘Stedenbouw en Architectuur’ aan de universiteit van Gent bevestigt dat we dergelijke projecten niet mogen uitsluiten. Het project mag wel geen schade berokkenen aan anderen.”

Ook de uitleg van JMD is niet erg duidelijk. Wat betekent ‘op geschikte locaties’? Op de dijk? In de duinen? In de binnenstraten? Op landbouwgrond? Langs de kanalen? Alleen in de deelgemeenten? Aangezien hij de populaire vraag naar ‘zicht op zee’ vermeldt, komen enkel de locaties ‘dijk’ en ‘binnenstraten’ in aanmerking.
Toen in 2017 bekend werd dat Twin Properties in de Bassevillestraat (in de duinen eigenlijk) een woontoren wilde van 18 verdiepingen (70 meter hoog) verklaarde Tom Dedecker (toen nog oppositieraadslid) dat zo’n toren gewoonweg onleefbaar was bij de duinen. Daar had hij uiteraard gelijk. Hij zei echter ook “In Oostende en Koksijde hebben ze al woontorens van 21 verdiepingen, die ze daar als littekens bestempelen.
Als bestuur moet je tegen zulke voorstellen onmiddellijk ‘neen’ zeggen.”
Dat wees er toen toch duidelijk op dat zijn partij niets moest weten van woontorens?

Ben ik nu verkeerd? Vinden jullie ook niet dat ons huidig gemeentebestuur stilaan de weg opgaat van hun voorgangers? Worden ze nu ook al vrienden van de immobiliënhandelaars?
Ondermeer bouwondernemer Bart Versluys en zijn partner Marc Coucke zijn sterke voorstanders van hoogbouw aan de kust.

Of willen ze alleen maar voldoen aan de noden van een groeiende bevolking en aan de vraag naar woontorens?
Bevolkingsaangroei? Veel vraag? Kunnen er nog meer zonnekloppers op onze nu reeds overvolle stranden? Zal men nog langer moeten zoeken naar een vrije plaats op een terras en en zal men nog langer moeten wachten om bediend te worden? Zal men nog langer moeten aanschuiven op de autostrade en zal men bij aankomst nog langer moeten rondrijden om een parkeerplaats te vinden?
Waarom wil men toch niet inzien dat onze kust oververzadigd geraakt en dat het elk jaar erger wordt?
Hoogbouw om nog meer toeristen aan te trekken vind ik alvast een stap in de verkeerde richting.

De conjunctuur zit goed? Conjunctuur is, per definitie, iets van korte duur. Er wordt in alle ernstige studies over vastgoed voorspeld dat ook de vastgoedprijzen zullen stijgen. Er wordt geopperd dat woontorens riskeren sociale getto's te creëren, een soort gesofisticeerde hotels met vergezicht van 360° en beveiliging die de rest van de stad negeren. Er zouden wel eens tal van gemeenschappelijke ruimtes in de toren kunnen komen. Een zwembad, bijvoorbeeld. Iemand sprak ooit van een helihaven boven op het gebouw. Een andere vindt dat door de hoogte op het gelijkvloers een belevingsruimte kan ingericht worden met een plein, kunstgalerijen en winkels.
Zullen woontorens misschien iets voor de superrijken zijn?

Voordelen van hoogbouw
Immobiliënhandelaars worden er beter van. Ze zien dat er steeds minder bouwgronden zijn en willen dus de hoogte in, in plaats van in de breedte.

In de toekomst zal men in Vlaanderen enkel nog constructies mogen neerpoten op percelen waarop al gebouwd is of die verhard zijn. Open ruimtes mogen in principe niet meer bebouwd worden. Want we zijn immers een beetje verstopt geraakt.
Voor wie een hekel heeft aan hoogbouw, is streven naar behoud van meer open ruimte, geen goed nieuws, omdat hoogbouw daar een goed middel voor is.
In mijn recent artikel ‘Hoe hard draaien de betonmolens in Middelkerke?’ heb ik zojuist volgende tekst overgenomen:
“Bouwen in afgelegen verkavelingen of linten is niet meer aangewezen. Wie zich daar settelt, woont te ver van openbaar vervoer of van een kern waar basisvoorzieningen zijn zoals een bakker, dokter, basisschool, kruidenier of supermarkt. De klimaatuitdaging maakt een mobiliteitsshift onvermijdelijk. Wie te ver woont van openbaar vervoer of voorzieningen, dreigt zich vast te zetten.”
De vastgoedsector haalt alles uit de kast om te overtuigen dat hoogbouw onvermijdelijk zal worden.
De kust telt volgens hen nog veel verouderde gebouwen die in een zulke slechte staat zijn omdat de eigenaars niet willen of kunnen investeren in de nodige renovaties.
De winst van de extra lagen is voldoende om al de eigenaars een nieuw appartement te geven en er als projectontwikkelaar ook nog iets aan te verdienen. Maar als de gebouwen al de maximaal toegelaten hoogte hebben, is het veel moeilijker. Dan moeten de eigenaars de vernieuwings- of renovatiekosten zelf financieren, waardoor de zaak vaak vastloopt. En er zijn nog maar weinig gebouwen met vier lagen.

Men zou er volgens hen het contact met de zee kunnen vergroten. Als je nu in Middelkerke door de Leopoldlaan wandelt of in Westende door de Distellaan, dan moet je wachten tot je aan een zijstraat bent om een glimp van de zee te zien.

De sector vindt dat men het overbeschermende vergunningsbeleid moet durven aanpakken: “In Vlaanderen zijn het de facto de buren die een project goed- of afkeuren. In zo'n context is het onmogelijk een vernieuwend beleid te voeren.
Bij ons zien de mensen vooral de nadelen en ze willen zo min mogelijk gestoord worden. Het eerste wat buren in België zeggen als je een nieuw project komt voorstellen is: 'Voor ons is dat een minwaarde'. Het zijn blijkbaar ook allemaal vastgoedspecialisten."

Een recent voorbeeld is het gebouw met 24 verdiepingen dat men wilde neerpoten op de Nieuwpoortse zeedijk. De burgemeester had eigenlijk wel willen toegeven maar moest willens nillens plooien onder de druk van een petitie met een paar duizend handtekeningen.

Een lid van het architecten- en stedenbouwkundigencollectief Disturb: “Tot nog toe hinkten we internationaal achterop. Andere landen hebben het postmodernisme al in de jaren '80 van zich afgeworpen. Wij lijken dat trauma pas nu kwijt te raken. Het criterium moet kwaliteit zijn, niet de vorm."
Een bouwpromotor:“Woontorens zijn tegenwoordig doordachter, je poot ze niet meer overal neer. De duurzaamheid is van groot belang. Door bijvoorbeeld kanaalwater te gebruiken om de luchtcirculatie in het gebouw te koelen of voor te verwarmen en door op tal van balkons zonnepanelen te plaatsen, zullen er binnen dit en tien jaar torengebouwen zijn die op bepaalde momenten energie aan het net leveren in plaats van er te verbruiken.

Waarom durven ze het niet aan eerder de weg in te slaan van De Haan, van de Opaalkust, ….?

Nadelen van hoogbouw
De generaties burgemeesters van nu zouden zich graag profileren en zijn eigenlijk wel voor woontorens. Hoe meer
vreemden in de gemeente een appartement kopen, hoe meer belastingen ze kunnen heffen op tweede verblijven.

De privacy van omliggende lagere bouwen komt in het gedrang; hoogbouw neemt zon en licht weg.
Hoge gebouwen passen niet in de kustomgeving. Men noemt ze ‘landschapsvervuiling’.
Hoe hoger, hoe meer wind. Bij mistig meer is de zichtbaarheid nul. Grote torens zorgen voor valwinden* langs het gebouw.
      * Een valwind is een sterke neerwaartse luchtstroom die lucht met een hoge dichtheid vervoert vanaf grote hoogte onder invloed van de
           zwaartekracht.
           Omdat de valwind wordt tegengehouden door de bodem, zal hij zich heel snel uitspreiden over het terrein. De ‘downburst’ verplaatst zich
           dan door het landschap en kan over een strook van verschillende kilometers schade veroorzaken. De windsnelheden lopen immers plots op
           tot 120 km/h en meer.
            Dat was bijvoorbeeld het geval bij het onweer dat Pukkelpop trof op 18 augustus 2011
De ervaring in andere steden, onder andere in Nederland, leert dat de leefregels in zo’n gebouw nooit kunnen gevolgd worden omdat de vrije eigenaars het nooit eens kunnen worden.
En dan is er nog de veiligheid. Kunnen onze brandweerkorpsen dat wel aan? Hebben zij er het nodige materiaal voor? Denk maar aan de ‘Towering Inferno’ (weliswaar 138 verdiepingen en met bouwovertredingen uit bezuinigingsoverwegingen) De film uit 1974 gaat over een hevige brand in een wolkenkrabber die door de bouwers als onbrandbaar werd beschouwd.
In functie van het aantal verdiepingen en van de ondergrond, zijn voor hoogbouw enorme funderingen nodig, wat de bouwprijs opdrijft. De ondergrond (waterhuishouding en bodem) is te kwetsbaar.
En als het gebouw er eenmaal staat is er groot onderhoud nodig aan bijvoorbeeld trappenhallen, sprinklers (sproeiknoppen aan plafond) en liften.
Dat alles brengt mee dat hoogbouw enerzijds een voordeel is voor de immobiliënsector omdat de appartementen aan hoge prijzen kunnen verkocht worden, maar anderzijds een nadeel omdat de gewone burger zich niet zal kunnen veroorloven om er één te kopen. Bij de bouw van meerdere woontorens in éénzelfde wijk, komen er meer mensen op een vierkante kilometer wonen dan de infrastructuur en voorzieningen (winkels, scholen, artsen etc) aankunnen.

Vorige artikels over het onderwerp:
Kunnen immense woontorens aan de Vlaamse kust?
In de map ‘Immobiliën’:
Twin Properties, eigenaar van Duinenzicht in Westende-dorp, wil de wolken krabben   (31.7.2017)
Middelkerke in de belangstelling van ‘Humo’. Is de ‘sky the limit?’ (06.04.2015)
Hoogbouw: Dit artikel is niet bedoeld als aprilgrap maar het lijkt er wel een beetje op   (23.2.2015)
De Vlaamse kust… Dubai achterna?  (4.1.2008)
In de map ‘Casino’               
Middelkerke wil het hoogste gebouw van België op zijn grondgebied (1.4.2013)
In de map ‘Allerlei’
Jean-Marie heeft het niet altijd bij het rechte eind, hoor! (onderdeel Hoogbouw’) (21.10.2019)

Besluit
De tegenstanders van hoogbouw kunnen er zich aan verwachten dat de hoogbouw nog sterk zal groeien in Vlaanderen, tenzij de bevolking er zich hard en succesvol tegen verzet. Ze kunnen enkel hopen dat onze burgemeester- en schepencolleges zeer omzichtig en verstandig zullen omgaan met het toekennen van vergunningen. Echte benadeelden moeten voldoende druk uitoefenen op hun verkozene. Petities en protesten zonder echt geldige redenen zijn niet op hun plaats.

Bronnen
Het volledige dossier van de kustkrabbers > Torens tot 29 verdiepingen hoog: zo erg gaat de Belgische kust de komende jaren veranderen
Kustkrabbers: zo hoog zijn de bouwplannen van je favoriete kustgemeente door Tom Le Bacq (tekst),   Lander Ceuppens (iIllustratie), Inge Kinnet (foto’s)
'Torens aan de kust? Een superidee!' in Trends op 22.4.2018 door Laurenz Verledens, interview met Peter Taffeiren CEO van POC Partners
Wordt dit hoogste woontoren aan zeedijk? (in Nieuwpoort) door Gudrun Steen 3.3.2018
https://www.frankdeboosere.be/vragen/vraag186.php
https://nl.wikipedia.org/wiki/Windschering

Ons hoofd zit vol herinneringen. Aan mensen waar we om geven of aan andere die ons steeds weer een slechte smaak in de mond geven. Aan gebeurtenissen die ons raakten, waar we om lachten of huilden, die ons ons tot in het diepste van ons hart ontgoochelden.

De tijd van het jaar speelt daarin een belangrijke rol. Telkens in de maand december krijg ik weer een oprisping als ik denk aan wat zich in het jaar 2000 in Westende afspeelde: een bloeiend vakantiecentrum waar velen van ons mee opgroeiden, werd een asielcentrum. De verantwoordelijken daarvoor, minister Johan Vande Lanotte, die de beslissing daarvoor nam, en burgemeester Michel Landuyt die weigerde het voor de Westendenaars op te nemen, zullen bij mij nooit meer op een goed blaadje staan.

Toevallig zijn beide op 14 oktober 2018 ten val gekomen. Hun partijen en hun persoontje vielen niet meer in de smaak van de kiezer. Vande Lanotte viel op 26 mei 2019 nog dieper. Hij werd niet herverkozen voor de Kamer. Je kan/mag het geen leedvermaak noemen, maar toch …

En toen laaide de hoop weer op
Op 18 december 2003, vijftien en een half jaar geleden, werd het centrum op bevel van de rechter gesloten na een klacht van een actiecomité, samengesteld uit

       -handelaars die hun broodwinning in lucht zagen opgaan
       -immobiliënhandelaars die hun mogelijkheden zagen slinken
       -eigenaars die hun eigendom in waarde zagen dalen
       -Westendenaars die hun dorp te niet zagen gaan omdat het minder aantrekkelijk zou worden voor henzelf maar ook
              voor de toeristen; ze vreesden dat hun leefmilieu zou geschonden worden en dat het familiaal karakter van het
              dorp zou verdwijnen. Ze vonden dat zij een minderheid zouden vormen in de verhouding asielzoekers – 
              dorpsbewoners
      -mensen uit alle categorieën die vreesden dat de onveiligheid (crimineel en medisch) zou verhogen.
              Zij vonden het ook ongepast dat onredelijk veel (belastings)geld besteed werd aan het opvangen in zo’n luxueus
              centrum van vluchtelingen waarvan verondersteld werd dat er meer gevlucht waren uit economische redenen dan
              om veiligheidsredenen.  

Maar het domein geraakte maar niet verkocht
Na enkele moeilijkheden in verband met verstreken bodemattesten, liet de kalfsvleessector beslag leggen op het domein in de hoop op die manier te veel betaalde belastinggelden terug te krijgen … maar de overheid tekende daartegen verzet aan. Na een vergeefse klacht van een kandidaat-koper in verband met de gestelde verkoopsvoorwaarden, besliste een rechter op 8 maart 2006 tenslotte toch dat de federale overheid het centrum mocht verkopen.

In mijn artikel van 5.12.2010 ‘We herdenken de ‘Zon en Zee’ ramp, 10 jaar geleden’ (zie map ‘Zon en Zee’) heb ik het uitvoerig gehad over de nieuwe eigenaars, een consortium, dat het geheel kon verwerven aan een spotprijs van 9 miljoen euro.
Er werden toen wel gebouwen afgebroken maar niets bijgebouwd. Ik wil de lezer niet vervelen door nogmaals uitgebreid te handelen over de redenen waarom dat niet gebeurde.
Het had te maken met het opstellen van een afzonderlijk RUP (Ruimtelijk Uitvoeringsplan) voor Zon en Zee en het daarmee gepaard gaande MER (Milieu Effecten Rapport). Dat rapport werd dan nog ongunstig beoordeeld door de controle-agentschappen. Toen waren we al in 2010.
Op 28 juli 2011 werd het openbaar onderzoek, dat volgt na het opstellen van een RUP, afgesloten. Ik wil niet meer in detail ingaan op wat in de jaren daarna nog roet in het eten gooide. Misschien werden er nog wel verdere bezwaren ingediend. Misschien was de markt voor verkoop van appartementen toen wat ingezakt en vonden de eigenaars dat het bouwen van de vooropgestelde 400 appartementen niet opportuun was.

Het hotel ‘Zon en Zee’ opende wel opnieuw zijn deuren in 2007. De rest bleef echter een kale vlakte.

De start van een nieuwe toekomst voor ‘Zon en Zee’
In 2018 werd ‘Zon en Zee’ gesplitst in 2 grote onderdelen: de firma's ‘Zon en Zee New nv’ en ‘Zon en Zee Zuid nv’.
‘Zon en Zee New nv’ is een project van de ondernemende familie Dobbelaere onder de leiding van de ouders Louis en Christiane Dobbelaere-Dewulf,  in samenwerking met hun kinderen Veerle, Katrien en Jan, die samen met hun respectieve partners Christophe Bouve, Koen Van Nevel en Stefanie Surmont instaan voor verkoop, verhuur, hotelaccommodatie en bouw van het project.
Er zijn twee makelaars die instaan voor de verkoop: Dewaele werkt vanuit Middelkerke en immo BC vanuit Westende
Het project kreeg de naam ‘west bay’ en heeft als adres Vakantiestraat Nr 4 A-4 E. Het wordt gebouwd door de Westendse Bouwmaatschappij NV contructie met als contactpersoon Ir bouwkunde en projectcoördinator Katrien Dobbelaere met een contactzetel in het verkoopkantoor in de Essex Scottishlaan 49.

Zon en Zee Zuid
In één van mijn vorige artikels heb ik het al gehad over de gebroeders Jonathan en Jochen Debucquoy. Dat was in verband met de restauratie van Duinzicht (het vroegere ‘Ons Rustoord’) en van de vakantiewoningen waarvan de camping ‘Kompas’ de vroegere eigenaar was.
Zij verwierven bij de splitsing van Zon en Zee het gedeelte dat aanleunt bij de Matthieulaan. Ik zal mij verder beperken tot Zon en Zee New. Over Zon en Zee Zuid zal ik het later nog wel eens hebben.

De plannen van de familie Dobbelaere
Sedert 1 mei 2019 is de bouw van een nieuw vakantieresort ‘west bay’ gestart.
Om het met de woorden van Katrien Dobbelaere te zeggen: “We zijn van plan om een mooi vakantie-resort te realiseren op de zone ten noorden van het hotel Zon en Zee.  Op heden zijn twee bouwvergunningen afgeleverd: twee gebouwen in het binnengebied achter de Chiro en het kopgebouw op de hoek van de Essex Scottishlaan en de Vakantiestraat.“
Er worden een 200 – tal vakantie-appartementen gebouwd waarvan er op heden 44 in opbouw zijn. De verkoop startte op 1 juni. Vanaf de zomer 2020 zouden deze appartementen instapklaar zijn.
De PVL architecten (Popeye – Van Landschoot, architectengroep uit Oostduinkerke) zijn de ontwerpers: “Zij kozen voor een hedendaagse vormgeving waarbij de natuurlijke materialen verwijzen naar het kleurenpalet van de beschermde duinen, waar het resort aan grenst. Er werd geopteerd voor een laagbouw met grote leef-terrassen. Samen met de ramen verspringen deze speels in de gevel. Zo heeft elk appartement zijn eigenheid en geniet iedereen van maximale lichtinval en zicht op groen.”

Er mag aangenomen worden dat de bouw van 200 appartementen ook ongeveer evenveel wagens meebrengt. Daarvoor is in het nieuw project voldoende parkeermogelijkheid voorzien, in hoofdzaak ondergronds.

Op het onderstaand plan zien we duidelijk hoe ‘Zon en Zee New’ er zal uitzien. De toegang tot de vakantiestraat zal niet langer afgesloten zijn door poorten. Fietsers en voetgangers zullen er doorgaans gebruik kunnen van maken, auto’s evenwel niet.

De twee oranjegekleurde blokjes zijn de appartementen die het eerst zullen opgeleverd worden en die nu in verkoop zijn. 

De plein- en groenaanleg is nog in ontwerp.  

In de grijze blok, links op het plan, komen ook vakantie-appartementen, of een uitbreiding van het hotel of eventueel horeca. Dat zal de laatste fase zijn.

Besluit
Westende krijgt dus niet opnieuw een vakantiecentrum zoals destijds. Tweehonderd vakantieappartementen zullen evenwel weer leven in de brouwerij brengen De handelaars die in 2000 getroffen werden, kunnen toch weer hopen dat hun handelszaak de vroegere bloei kan tegemoet gaan.

In mijn artikel van 22 november 2018 heb ik opgesomd wat allemaal in de komende jaren in Lombardsijde kan of mag verwacht worden. Daar was ook het ‘project Debaillie’ bij.
Ik heb daarover ook al op 9 oktober 2017 een uitgebreid artikel geschreven (zie map ‘Immobiliën). Ik heb dat telkens ‘een megalomaan project’ genoemd.
Hoe kon het ook anders als men in een dorp zoals Lombardsijde, met alle respect, een surfpool 170m x 55m, een tennishal met 4 terreinen en een hotelaccomodatie met ca 300 kamers met maximum hoogte van 8 bouwlagen, wil inplanten.

Een nieuw RUP Nr 41
Op 31 juli 2015 vroegen de NV Debaillie en de NV Prosperité (dat is ook Debaillie) om het bewust gebied, voorzien voor dagrecreatie, om te vormen tot gebied voor verblijfsrecreatie. Dat was nodig want anders kon de vraagsteller in die zone geen hotel bouwen.
In de zitting van 12 november 2015 gaf de gemeenteraad daar een gunstig gevolg aan. Daarmee werd eigenlijk ook ingestemd met het opzet van een ‘RUP 41 Recreatie Zeelaan’, behalve door Geert Verdonck en door Lode Maesen die zich onthield. De projectontwikkelaar schreef zelf het MER en neemt de kosten voor de voorstudie voor een bedrag van 20.000 euro voor zijn rekening.
Waarom het dan nog meer dan drie jaar duurde vooraleer er echt schot in kwam, vloeit voort uit het volgende.

Op 10 mei 2016 gaf het college van burgemeester en schepenen aan het studiebureau ‘Adoplan’ de opdracht tot opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan “Recreatie Zeelaan”.
Het ontwerpplan opgemaakt door het studiebureau in samenwerking met de gemeente en de ontwikkelaar werd verschillende keren besproken met de hogere overheid en aangepast.
Er volgde een verplichte adviesronde bij de hogere overheid (deputatie van de provincie West-Vlaanderen, Departement Omgeving, Agentschap wegen en verkeer, GECORO, Stadsbestuur Nieuwpoort, Toerisme Vlaanderen, Sport Vlaanderen).
Op 6 juni 2018 werd een officiële verplichte  plenaire vergadering gehouden met provincie, stedenbouw en agentschap wegen en verkeer.
Op 19 juni 2018 keurde het schepencollege het aangepast ontwerpplan voorlopig goed.
Op 12 juli 2018  werd het ontwerp van ruimtelijk uitvoeringsplan nr 41 'Recreatie Zeelaan' voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad.
Verschillende raadsleden van de oppositie kwamen tussen.
Ze wilden duidelijkheid en transparantie (Tom Dedecker en Geert Verdonck)
Ze vroegen zich af wie het recreatief gedeelte zal betalen (Tom en J-M Dedecker en Geert Verdonck). Tom beweerde dat er niets voorzien is in het meerjarenplan. Hij sprak van ‘een legale hold-up op de volgende generatie’ als de gemeente de investering en de uitbating voor zijn rekening moet nemen.
Ze vreesden  dat de bouw van een ‘hotel’ wel eens een dekmantel zou kunnen zijn om er later appartementen van te maken en te verkopen.
Volgens Geert Verdonck zou er een mobiliteitsprobleem ontstaan omdat voor de berekening van de nodige parkeerplaatsen geen rekening gehouden werd met voertuigen van loutere toeschouwers.
Jean-Marie Dedecker vreesde concurrentie tussen het gemeentelijk zwembad op het sportpark en de recreatievoorzieningen in de zone waarop dit RUP betrekking heeft. Ook andere infrastructuur kan concurrentieel zijn (zoals klimmuur).
Hij vroeg of er een studie gebeurd was in verband met de synergie van de recreatie- en sportinfrastructuur op het grondgebied van de gemeente en verwees naar de eerder gestelde vraag over het gemeentelijk tennisplan. 
Volgens hem zou de surfpool niet volwaardig zijn.
Hij stemde voor omdat het een voorlopige vaststelling betrof en op voorwaarde dat het de gemeenschap geen geld zou kosten.

Schepen Liliane Pylyser-Dewulf stelde de raadsleden gerust in verband met een eventuele gemeentelijke financiële tussenkomst; er zouden geen afspraken daarover gemaakt zijn met de gemeente.

Alle raadsleden stemden voor met uitzondering van G. Verdonck, L. Maesen, T. Dedecker, C. Niville, D. De Poortere, D. Demarcke, B. Ryckewaert, S. Van den Bossche en A. Goethaels die zich onthielden.

Ik had de gelegenheid de stedenbouwkundige voorschriften voor het nieuwe RUP Nr 41 ‘Recreatie Zeelaan’ in te zien en ik wil jullie dat niet onthouden. Er werd rekening gehouden met de adviezen en opmerkingen die door de verschillende hierboven vermelde instanties gegeven werden;

Het betreft een zone voor verblijfs- en dagrecreatie

• Dagrecreatie is een vorm van recreatie die niet langer duurt dan een dag. Er is dus geen sprake van overnachting. De dagrecreatie dient in hoofdzaak te bestaan uit hoogwaardige en/of innovatieve activiteiten, die door hun specifiek karakter, niet enkel inwoners of tweedeverblijvers aantrekken.
• Verblijfsrecreatie is een vorm van recreatie waarbij de recreant voor een bepaalde tijd, maar ten minste een nacht in het recreatiegebied of de toeristische plaats verblijft. De logies moeten onder centraal beheer staan en domiciliëring is uitgesloten.

Op de cirkelgrafiek hieronder kunnen jullie zien hoe de inrichting van het terreinstuk moet zijn.

De verblijfsrecreatie
Onder ‘Bebouwing verblijfsrecreatie’ wordt verstaan: hotel + restaurant + activiteiten rechtstreeks verbonden aan en toegankelijk via hotel.

Het aantal bouwlagen mag nog slechts 6 bedragen tegenover 8 vroeger.
Totale toegelaten bouwhoogte 20 meter, af te bouwen richting N34 en richting aanpalende woonwijk.

Het aantal hotelkamers wordt gereduceerd van 300 naar 180. Naast hotelkamers moeten er ook aanverwante diensten zijn die maximaal 20% van de totale vloeroppervlakte van het project mogen bedragen: RECA (restaurants en cafés), MICE (vergaderingen, incentives (?), conferenties, tentoonstellingen), hotel gerelateerde detailhandel.
Dat kunnen ook vakantielogies zijn die de toerist toelaten zelf maaltijden te bereiden (met een kookhoek).

De dagrecreatie
Onder ‘Bebouwing dagrecreatie’ wordt verstaan: sportinfrastructuur + tennishal + surfpool + skatepiste + ruimtes voor ondersteuning evenementen + kleedkamers + douches + wegenis

Totale toegelaten bouwhoogte maximaal 12 meter maar afwijking tot 20 meter mogelijk voor specifieke sportactiviteiten, zoals bijvoorbeeld een klimtoren
Plaatsing van de gebouwen:
     met hoogte van minder dan 5 meter op minimaal 5 meter van de perimeter van het RUP
     met hoogte van 5 meter of hoger: op minimaal 10 meter van de perimeter
    GEEN gebouwen hoger dan 10 meter binnen een strook van 30 meter vanaf de zuidelijke grens van het RUP.

De onbebouwde ruimte, inbegrepen ontsluitingspaden en verblijfsplekken
Moet aangekleed worden met het nodige groen.
Om het project zo veel mogelijk visueel af te schermen, moet

          -een dicht groenscherm van 10 meter voorzien worden tegenover ‘Havenzijde’.
          -langsheen de N34 een kwalitatieve groenstrook ingericht worden die de overgang naar
               het duinengebied vorm geeft.(?)

Parkeren
Er moet 1 parkeerplaats per 2 hotelkamers voorzien zijn.
Het totaal aantal parkeerplaatsen moet minimum 130 bedragen, op eigen terrein.
De zone langs de Zeelaan kan niet louter in functie van het parkeren staan. Ze moet een meerwaarde bieden aan de zone als toeristische toegangspoort. Hierbij moet minstens een kwalitatieve zit- en rustruimte ingericht worden voor fietsers en wandelaars (Incl een fietsstalplaats), bijvoorbeeld in het verlengde van de Elisabethlaan.(zie plannetje)
Om een afstand te creëren tussen de woonpercelen, de recreatieve activiteiten en het hotel, moeten tachtig percent van de parkeerplaatsen voorzien worden in een strook van 30 meter, te rekenen vanaf de zuidelijke grens van het RUP.
De parking dient aangelegd te worden in waterdoorlatende materialen en dient een groene inrichting te krijgen:

            - omzoomd door een streekeigen haag
            - 1 hoogstamboom per 10 parkeerplaatsen
            - groen karakter (vb verhard gazon, grastegels of brede voeg met gras
De overige 20% kunnen verspreid worden, onder andere voor mensen met een beperking of voor kort parkeren nabij de ingang van het hotel

Wordt de Zeelaan de drukste verkeersroute van Middelkerke?
Tot het projectgebied zijn maximaal twee toegangen mogelijk voor het gemotoriseerd verkeer. Deze toegangswegen bevinden zich langsheen de Zeelaan en mogen maximaal vijf meter breed zijn. Toegang via de N34 (Kustbaan) is uitgesloten.

Er werd weliswaar een berekening uitgevoerd maar toch stel ik mij, zoals vele andere, de vraag of de sterke verhoging van de verkeersdrukte zal kunnen opgevangen worden, rekening houdend met de ontsluitingsmogelijkheden voor
     -de bezetters van de 180 hotelkamers
     -de gebruikers van de diverse  ontspanningsmogelijkheden
     -de bewoners van de verkaveling ‘Havenzijde’,
     -de bewoners van de bestaande woningen
     -het golfterrein
     -de aanwezige campings

Alles zal uitmonden in de Zeelaan! En de gewone toeschouwers? En het verkeer naar de kazerne? En die laan moet een promenade worden!

Is de zone niet waterziek?
Om de wateroverlast in de verkaveling ‘Havenzijde’ tegen te gaan of met andere woorden om het regenwater op te vangen werden hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater voorzien. Het ligt voor de hand dat dezelfde eisen gesteld worden/werden voor de zone ‘project Debaillie’.’

Voor het hier besproken project werd een watertoets met gunstig gevolg uitgevoerd.

Fasering
Het hotel, de bijbehorende recreatie- en sportaccomodaties en de parkeervoorzieningen moeten aangevraagd worden in één en dezelfde omgevingsvergunningsaanvraag en ook als dusdanig uitgevoerd worden. Zo wordt belet dat de ontwikkelaar enkel een hotel bouwt maar dat er van de rest niets terechtkomt.

Welke houding kunnen we verwachten van LDD?
Op 13 november 2018 keurde het uittredend college unaniem het project Debaillie goed.
Op 20 december 2018 wordt dat voorgelegd aan de uittredende gemeenteraad met de vraag om het definitief goed te keuren.
Natuurlijk stel ik mij de vraag, jullie ook waarschijnlijk, waarom dat moet gebeuren op enkele dagen van het einde van de legislatuur. Uit schrik dat het anders niet goedgekeurd geraakt?

Er mag weliswaar aangenomen worden dat de lijst Dedecker zijn goedkeuring zal geven aan het definitief ontwerp. Is het nu duidelijk genoeg? Er werd geantwoord op hun vragen in verband met de betaling, dus…

Keuren zij niet langer de megalomanie van het project af?
Vinden zij de concurrentie met hun toekomstig paradepaardje, het ‘sportpark’ geen bezwaar meer?

Besluit
Er is nog steeds sprake van een surfpool (zonder de grootte te specifiëren) en van een sporthal (met vermelding van tennisterreinen).
Er gebeurden weliswaar diverse aanpassingen in verband met inrichting, groen en parkeren maar voor de rest is er niet zo heel veel veranderd aan de voornaamste voorzieningen, behalve het aantal hotelkamers en het aantal bouwlagen.

Bronnen
https://mer.lne.be/merdatabank/uploads/nthnvg5131.pdf

Lezen jullie regelmatig de verslagen van de Middelkerkse gemeenteraad? Ja? Dan hebben jullie ongetwijfeld ook grote ogen getrokken bij het lezen van dat van de zitting van 12 november 2015, in het bijzonder agendapunt 29? Daarin wordt het antwoord opgenomen van de gemeenteraad op de vraag van NV Debaillie en NV Prospérité met datum 31/07/2015 om het gebied voor dagrecreatie ter hoogte van Zeelaan/Koninklijke Baan om te vormen tot gebied voor verblijfsrecreatie. Dat moet opdat de vraagsteller in die zone allerlei activiteiten, waaronder vooral een hotel, zou kunnen uitoefenen. De gemeenteraad stemt daarmee in met het opzet van een RUP 41 Recreatie Zeelaan Lombardsijde, ten gunste van de firma Debaillie en Prospérité (dat is ook Debaillie). Die firma neemt de kosten voor de voorstudie voor een bedrag van 20.000 euro voor zijn rekening. 

Over welk terrein gaat het juist?
Jullie zullen zeker wel het oud, nu vervallen, boerderijtje kennen van de familie Vandenbussche in de Schorrestraat?

Ziehier waar het gelegen is:

Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 53.100 m² en omvat in hoofdzaak akkerlanden.

Het wordt doorsneden door een oost-west georiënteerde lokale weg, zijnde de Schorrestraat. Deze rijweg is ongeveer 4 m breed en omvat een totale oppervlakte van ongeveer 440m². Langs de zuidzijde van deze weg vinden we een begeleidende bomenrij.

Door de aanwezigheid van deze lokale weg wordt het plangebied opgesplitst in een noordelijk en in een zuidelijk deel. Dat is vervelend natuurlijk!
Het College van Burgemeester en Schepenen wil de Schorrestraat daarom 'desaffecteren' of met eenvoudige woorden 'onttrekken aan het openbaar domein'. Wat men al niet doet voor zijn vrienden! Wie daar bezwaar tegen heeft, kan dat nog tot 17.10.17 meedelen aan het college. 

Noordwaarts van deze weg bevindt zich een akkerland van ongeveer 6.080 m². Op 8.8.2017 was het begroeid met maïs. Op het projectgebied worden vandaag ook nog groenten gekweekt. Is dat wel te verzoenen met de bestemming 'dagrecreatie'?

Zuidwaarts van deze weg vinden we eveneens hoofdzakelijk akkerland terug. Verder is langsheen - en zuidwaarts van- de Schorrestraat een hoeve gelegen, die samen met de buitenaanleg ervan ongeveer een ruimte van 2.105m² in beslag neemt. De overige ruimte in het zuidelijk bestaat uit akkerland met een gezamenlijke oppervlakte van ongeveer 44.475 m². Te midden van dit akkerland loopt er van noordwest naar zuidoost een bomenrij.

Wat wenst de firma Debaillie daar juist neer te zetten?

De firma koestert hallucinante plannen. Hun project overstijgt alles wat men zich in een relatief klein dorp als Lombardsijde kan voorstellen: een waterrecreatieterrein, meer bepaald een wave-pool, horecafaciliteiten in de vorm van verschillende strandbars en beachresto's, hotelaccomodatie met 300 bedden, vier overdekte tennisterreinen, skatepiste.
Zo zou het er uitzien.

Hoe luidt daarvoor de motivatie van de gemeente?
Schepen L. Pylyser-Dewulf stelt dat het gebied aan ontwikkeling toe is. Er is thans sprake van de bundeling van de eigendomsrechten in één hand. (Debaillie - Prospérité)

In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Middelkerke, goedgekeurd door de deputatie van de provincie West-Vlaanderen dd. 23/10/2008, wordt voor de bestaande recreatieve zone, ten westen van Lombardsijde, de wens opgenomen dat deze zone verder zou uitgebreid worden opdat het gebied in de toekomst een zinvolle invulling zou krijgen.  

De volgende doelstellingen werden in het plan opgenomen:
      - verdere differentiatie en kwalitatieve opwaardering van het aanbod onder andere door het aantrekken van
            hotelaccommodatie al dan niet in combinatie met complementaire voorzieningen
      - combinaties van hotelaccommodatie en sport- en fitnessfaciliteiten, vergaderruimten etc.

Het gebied heeft momenteel geen potenties naar de landbouw toe aangezien het geïsoleerd is gelegen.

Wat denken de oppositiepartijen daarvan? 

Kan men dat 'Degelijke ruimtelijke ordening' noemen?
LDD:  J.M. Dedecker vindt het project een typisch voorbeeld van het wanbeleid (corruptie) en het totaal gebrek aan visie van het gemeentebestuur.
In tegenstelling tot het wave-of golfbad en enkele tennisterreinen, zoals onze echte burgemeester-secretaris het wil en zijn wil is wet, had een uitbreiding van Westgolf daar voor een groene long kunnen zorgen naast de nieuwe verkaveling.
JMD vroeg op de gemeenteraad aan sportschepen Devey waarom er op deze plaats nog extra tennisterreinen moeten komen, naast het sportpark, de site Vandebroucke en het kasteel van Middelkerke.  Die antwoordde dat hij met een uitgebreid plan zou komen maar wat Dedecker een 'inflatieplan' noemt, is er nog steeds niet.
Dedecker vindt dat de sportaccommodatie in Lombardsijde moet gecentraliseerd worden rond het voetbalveld in de Bamburgstraat.

PK: Lode Maesen zegt dat zijn partij al langer gekant is tegen grootschalige gebouwen in de Zeelaan. Dat is geen voorbeeld van goeie ruimtelijke ordening. Zij stemden al tegen toen ze deel uitmaakten van de coalitie en ze konden één en ander tegenhouden maar helaas het getal van de sterkte... Ook nu in de oppositie houden ze dezelfde mening. Geen hoogbouw aldaar.
'Debaillie zou beter de oude site Brusselle hiervoor voorbehouden of heeft het stadsbestuur van Nieuwpoort een andere visie. Ik dacht dat deze site deels Nieuwpoort en deels Middelkerke is. Ik heb ten andere ook grote vragen bij een extra hotel met 300 kamers. Er zijn momenteel al enkele hotels in aanbouw, IBIS in Sint Joris en Middelkerke, eventueel het 'hotel' in het nieuwe casino in Middelkerke en nog eens 300 kamers erbij? Misschien moeten studies eens gaan uitwijzen waar er nood aan is. En deze neutrale studie zou dan moeten vertaald worden in een visie en in beleid. Maar nu doet men maar...'
Geert Verdonck: 'Met ruimtelijke ordening heeft dit project inderdaad niets te maken. Zoals we van de projecten van deze promotor gewoon zijn, gaat winstbejag voor alles. (zie bijv. de fameuze 'vissershuisjes' ter hoogte van de Colruyt). Zijn banden met het bestuur zijn genoegzaam gekend, alsook zijn methoden om wat krom is recht te trekken. Zoals Lode terecht aanhaalt is er geen bewijs, laat staan een studie die aantoont dat er nood zou zijn aan zoveel extra hotelkamers. Wel is het zo dat schepen Landuyt een groot promotor is van extra hotelkamers (zie alle inspanningen die hij deed om het Ibis hotel te laten neerpoten bij het vliegveld). Waarom is mij niet volledig duidelijk, maar misschien levert dit gegeven wel stof voor een ander artikel? Ik herinner me wel dat Michel droomt van een heus Congrescentrum in Middelkerke. Misschien dat we het nieuwe casino ook in dat licht moeten zien? Misschien groeit er wel iets moois tussen Michel , Debaillie en de nieuwe Casinobaas? (en laten we ook Gryson niet vergeten!)

Zo'n project kan voor ons niet, met of zonder MER. Het bestuur blonk weer uit in 'geen visie' en 'geheimdoenerij'

N-VA: neemt een zeer afwachtende houding aan: 'Het bestek voor de RUP 41 is reeds goedgekeurd maar het ontwerpplan moet nog aan de gemeenteraad voorgelegd worden(!)  Er moet wel rekening mee gehouden worden dat alles in één project kan gegoten worden. Voor de rest is het afwachten tot we inzage krijgen in de plannen.'

Ontsluiting via de Zeelaan (naast die voor de nieuwe verkaveling)
LDD: is van mening dat die ontsluiting moet gebeuren in functie van het verdwijnen van de tramlijn.
PK: Lode Maesen vindt dat er dringend werk zal moeten gemaakt worden van een globaal plan: 'Verschillende doorsteken op de kustbaan worden afgesloten door de aanleg van de trambedding op de kustbaan. De Zeelaan zal dus sowieso al meer verkeer moeten slikken, tel daarbij de nieuwe verkaveling en je begrijpt dat er dus heel veel zal veranderen in de Zeelaan. Als daar nog projecten bijkomen, vrees ik, wanneer er geen globaal plan komt, problemen. Reken daarbij nog dat de dorpskern zal vernieuwd worden in de nabije (hoop ik toch) toekomst waardoor de Zeelaan ook nog een omleidingsbaan zal moeten worden.'
NV-A: vindt dat het niet anders kan: 'Als in de nabije toekomst de tramlijn daar zal verdwijnen, moet ervoor gezorgd worden dat er een vlotte toegang is door voldoende parkeerplaatsen te voorzien.'

Mag promotor eigen MER schrijven?
Alle partijen vinden het totaal onverantwoord dat een projectontwikkelaar zijn eigen MER mag schrijven, zoals dat het geval was voor de hoogbouw in de Bassevillestraat en nu ook voor dit project:

LDD: ''Het is alsof je aan een stroper zou vragen om zijn eigen jachtwetten te schrijven.'
PK: 'Uiterst bedenkelijk! Een MER gaat over het algemeen belang en dat is dus de taak van een bestuur, al twijfel ik enorm aan hun zorg voor het algemeen belang. Een MER moet volledig neutraal zijn. Geert Verdonck bond de kat al de bel aan in verband met de hoogbouw in de Basseville. Wij hadden verwacht dat het bestuur al bij aanvang aan de bouwpromotor een visie had gegeven. Het liefst een 'NJET'. Maar helaas deden ze dat niet, is er opnieuw sprake van verwevenheid? Eigenbelang?'
N-VA: 'Een MER is een informatief document en geen beslissingsinstrument. De beslissing van de bevoegde overheid over het al dan niet toelaten of vergunnen van het project, houdt niet alleen rekening met het leefmilieu, maar ook met andere sectoren (sociale, economische en technische belangen) en met openbare inspraak.'

Vertrouwen in de promotor
LDD: J.M kent John Debaillie uit de judowereld en hij was er zelfs mee bevriend in zijn jeugd. Hij beweert dat Debaillie de boezemvriend is van de gemeentesecretaris.
PK: Geert Verdonck heeft uiteraard geen vertrouwen in de betrokken promotor. Hij verwijst daarvoor naar oneerbare financiële voorstellen van betrokkene aan het raadslid (schepen tijdens de vorige legislatuur) waarbij financiële steun werd beloofd voor zijn politieke fractie in ruil voor zijn stem als schepen voor sommige beslissingen.
Lode Maesen: 'Het bestuur is vrij om te werken met gelijk welke ondernemer. Mijn collega en ikzelf zijn niet te verleiden voor welke vorm van omkoping dan ook. Het algemeen belang is onze grote drijfveer. En als een ondernemer projecten voorstelt die dit algemeen belang dienen of het alleszins niet schaden is elk project bespreekbaar en elke ondernemer welkom maar blijft omkoping uit den boze, het algemeen belang alleen kan ons overtuigen.'

N-VA: de gemeente is niet betrokken bij de omkooppoging van Dhr John Debaillie bij Geert Verdonck. 'Dit is een zaak tussen Dhr. Verdonck en de betrokkene. Elke vorm van omkoperij is voor ons onaanvaardbaar.'

Ik wil de lezers ook niet de mening onthouden van een ingewijd Lombardsijdenaar
'Een totaal gebrek aan inzicht in ruimtelijke ordening, alleen de immowereld telt en niet het welzijn van de burger. Het plan is zo absurd dat er verder geen woorden voor zijn. Een golfslagbad voor surfers is in Westende op zee al aanwezig en kost niets. Hotelaccomodatie met 300 bedden is absurd voor Lombardsijde. De heer Debaillie wil alleen af van dagrecreatie voor dat gebied. De golf wilde hierop uitbreiden maar dat is dus nu niet meer opportuun met een golf in Koksijde.
Ziedaar mijn grootste bezwaar... een schepencollege en meerderheid die maar wat doet zonder inzicht in wat de burger wil...'

Besluit
Wanneer worden die kwalijke geuren in Middelkerke toch verdreven? Ik hoop dat ik het nog mag meemaken!

Bronnen
https://mer.lne.be/merdatabank/uploads/nthnvg5131.pdf

Een korte blik op de geschiedenis van Duinenzicht
In 1932, bij de opkomst van het sociaal toerisme, ontstond 'Ons Rustoord' op initiatief van de christelijke mutualiteit. Het werd later opgeslorpt door 'Zon en Zee' en er in 2000 opnieuw van gescheiden. Inderdaad, in dat voor Westende-dorp rampzalige jaar, werd 'Zon en Zee' een asielcentrum. Toen kwam 'Ons Rustoord' in handen van het NSVP (Nationaal Syndicaat van het Politie- en Veiligheidspersoneel) dat er het congres- en vormingscentrum NV Formatio opende en van de militaire vakbond Algemene Centrale van het Militair Personeel (ACMP) die er een vakantiecentrum stichtte.

In 2006 - 2007 werd het overgenomen door Twin Properties, een projectontwikkelaar die het vakantiedomein een tweede leven wilde geven. Na vier jaar voor het oog ergerlijke leegstand en complete verwaarlozing werd het mooi gerenoveerd.
En nu komt het alweer in het nieuws en wekt het alweer beroering op in ons dorp: er zou op het domein een gebouw met achttien verdiepingen gebouwd worden, 70 meter hoog!

Niet verwarren: 'Zon en Zee' en 'Duinenzicht
In verband met het huidig onderwerp heb ik verschillende keren vastgesteld dat men 'Duinenzicht' verwart met 'Zon en Zee'. Alhoewel Twin Properties destijds ook voor een belangrijk deel participeerde in de aankoop van het vroegere asielcentrum, is het in eerste instantie eigenaar van 'Duinenzicht'.

Het eigendom omvat vier onderdelen: 

Zone 1: een complex met vakantiewoningen, palend aan de parking langs de Hovenierstraat. Tot dit jaar werden die woningen gehuurd door de 'Kompas-camping' maar nu worden ze gerestaureerd en zijn ze te koop. 'Duingolf' is de nieuwe naam die eraan  gegeven werd.

Zone 2: het hoofdgebouw ten zuidwesten van de Vakantiestraat

Zone 3: een onbebouwde zone, ten noordoosten van de Vakantiestraat, voorheen
        gebruikt voor tennisterreinen, Enz ...

Ik wil het hier verder enkel nog daarover hebben.

Wat wil Twin Properties?
De bestaande planologische context maakt het mogelijk om in totaal voor alle zones samen 45.000 m² vloeroppervlakte te realiseren. Vertaald naar een commercieel programma creëert dit een invulling met 700 à  750 toeristische logies.

Maar volgens het huidige BPA zou de projectzone ten dele ingevuld moeten worden met witte vissershuisjes. Dat stemt de initiatiefnemers natuurlijk niet blij. Zij noemen dat 'niet optimaal' omdat dit zogezegd geen 'duurzaam grondgebruik' is. Volgens hen betekent dat 'in de hoogte bouwen'.

Het 'Masterplan' van studiebureau SUM
In de periode 2011-2014 werd door studiebureau SUM een masterplan uitgewerkt: kiezen voor een baken als landmark 'om Westende letterlijk en figuurlijk op de kaart te plaatsen'.

Ze koesteren de idee een gebouw op te richten dat er attractief uitziet en dat bovendien een kleiner grondbeslag kent. Zo zouden kansen ontstaan om de duinbiotopen via een parkaanleg langsheen de Bassevillestraat als het ware door te trekken tot aan de Vakantiestraat en alzo richting Westende Dorp, wat kan omschreven worden als het ontstaan van een 'groene loper'.
Het MER -kennisgevingsrapport geeft mij voorlopig nog geen duidelijk beeld van hoe dat er moet uitzien. Ik denk dat de initiatiefnemers er zelf nog niet uit zijn. Of is dat gewoon een camouflagepoging? Of alleen maar grote woorden?

Er wordt aan gedacht om de eerste 5 à  7 verdiepingen in te richten als hotel met drie sterren. Het zou beperkt zijn tot een tachtigtal hotelkamers (vervat in de 750 toeristische logies) waaraan ook een beperkte RECA-functie (restaurant en café) en MICE (Meetings Incentives Conferences Exhibitions) - faciliteiten gekoppeld worden.

Omdat er veel vraag naar is, enerzijds, en anderzijds omwille van de (meer)kostprijs van een kwalitatief baken, kortom op basis van een economisch-commerciële logika kan ook beslist worden om ten dele een invulling te geven aan het project met tweede verblijven (vanzelfsprekend met een verbod op domicilie gelet op de gewestplanbestemming).

In het gewestplan Oostende-Middenkust, goedgekeurd bij KB van 26 januari 1977 werd het domein inderdaad gesitueerd in een zone voor verblijfsrecreatie. Dat betekent dus dat men er niet mag wonen.

Tweede verblijven mogen wel! Om een idee te geven van zo'n gebouw: links exact 18 verdiepingen en 70 meter hoog.

Er worden drie uitvoeringsalternatieven ontwikkeld. De totale grondoppervlakte van het baken is steeds circa 1450 m² en deze oppervlakte heeft steeds dezelfde vorm.

Baken light: baken met 18 bouwlagen over een grondoppervlakte van 290 m² en 4
           bouwlagen over resterend volume van 1160 m²

Baken medium: baken met 18 bouwlagen afhellend naar 9 bouwlagen met tussenin 15
           en 12 bouwlagen over de totale oppervlakte van 1450 m²

Baken high: baken met 18 bouwlagen over de totale grondoppervlakte van 1450 m²

                        Light                                              Medium                                                  High

     Bwl = bouwlagen                     x geeft aantal bouwlagen

Hoe reageren de politici van de oppositie?
Geert Verdonck (Progressief Kartel): "18 verdiepingen hoog of 70 m! We hebben plots nood aan 'bakens' en 'landmarks', maar wat is de meerwaarde daarvan voor Westende? Je gaat dat dorp volledig naar de knoppen helpen op die manier. Jullie zijn stromannen van bepaalde bouwpromotoren.
Een ontwikkelaar mag uiteraard zoiets voorstellen, dat is zijn recht, maar het is nog iets anders als je daar als gemeentebestuur op in zou gaan. Voor die zone moet trouwens nog een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) opgemaakt worden. En wat blijkt? Het gemeentebestuur heeft de opmaak van een milieu-effectenrapport (MER) overgelaten aan de ontwikkelaar. Zo'n plan MER is nodig om het RUP op te maken. Van objectiviteit gesproken. Ik heb in de gemeenteraad gevraagd wat het standpunt van het schepencollege is, maar kreeg een nietszeggend antwoord. Zij wachten zogezegd het plan MER af om een standpunt in te nemen. Het schepencollege is nochtans al sinds 2014 op de hoogte van de plannen en heeft genoeg tijd gehad om zich tegen zo'n monstruositeit te verzetten. Zwijgen is toestemmen, zeg ik maar."

Oppositieraadslid Tom Dedecker (Lijst Dedecker) trad zijn collega bij. "Het schepencollege eet uit de hand van de ontwikkelaars. Er heerst heel wat ongerustheid over deze plannen. Als dit goedgekeurd wordt, richt ik een actiecomité op. In Oostende en Koksijde hebben ze al woontorens van 21 verdiepingen, die ze daar als littekens bestempelen. Zo'n toren bij de duinen is gewoonweg onleefbaar. Als bestuur moet je tegen zulke voorstellen onmiddellijk 'neen' zeggen. Een bouwpromotor zijn eigen rapporten en onderzoeken laten opstellen, is hetzelfde als een crimineel zijn eigen gerechtelijk onderzoek laten voeren. Het zou zo maar eens kunnen dat de promotor zijn eigen onderzoek heel positief laat uitkomen."

Hoe reageert het gemeentebestuur?
Eerste schepen Liliane Pylyser-Dewulf: "Er zijn onvoldoende elementen (!!!) om een standpunt in te nemen. We houden ons afzijdig. Tegelijk zaaien jullie ongerustheid bij de inwoners. Er zou dus een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan moeten komen, en daar is ook een nieuw milieu-effectenrapport voor nodig, dat de impact op fauna en flora behandelt. Als dat rapport er is, kunnen we conclusies trekken.

Twin Properties stelde dat zelf voor 'teneinde de procedures te versnellen'.  In 2015 en 2016 hebben we daar niks meer over gehoord. Tot we onlangs een nota ontvingen dat ze intussen begonnen zijn aan het milieu-effectenrapport. Maar het zal nog minstens een jaar duren vooraleer dat rapport klaar is. Pas dan kunnen we een standpunt innemen. We kunnen intussen niemand verbieden om initiatief te nemen."

Hoe reageert de lokale bevolking?
Op Facebook vond ik verschillende reacties omdat het 'gedrocht' zou gebouwd worden in de duinen. Bart Soete voelt zich zelfs gediscrimineerd omdat hij bij zijn verbouwing problemen ondervond.

Zoals jullie op de kaart van het Gewestplan hieronder kunnen zien ligt zijn gebouw in natuurgebied of duinen, terwijl dat niet het geval is voor de geplande hoogbouw. Die ligt (per toeval!!) in de zone voor verblijfsrecreatie.
Ik lees dat sommige willen dat een actiecomité opgericht wordt. Dat vind ik op zijn minst voorbarig. Liliane Pylyser-Dewulf stelt terecht dat het doorlopen van de procedure om te komen tot een milieu-effectenrapport nog heel wat maanden in beslag kan nemen.

 Op welke basis zou een eventuele klacht kunnen berusten?
Via het milieuonderzoek wordt getracht om de voor het milieu mogelijk negatieve effecten in een vroeg stadium van de besluitvorming te kennen zodat ze kunnen worden voorkomen of gemilderd.

De dienst M.E.R. (http://www.lne.be/themas/milieueffectrapportage) zal het via een advertentie in de krant en via haar website aankondigen als de resultaten van het MER  onderzoek ter inzage beschikbaar zijn. Ook de gemeente Middelkerke zal dat meedelen op haar website http://www.middelkerke.be.  
De terinzagelegging voor het publiek creëert de mogelijkheid voor de burger om inhoudelijke opmerkingen te maken, zodat de initiatiefnemer kan komen tot een zo volledig mogelijke inhoudsafbakening van de te bespreken en te onderzoeken items in het eigenlijke plan MER. Bij de bekendmaking of terinzagelegging wordt duidelijk aangegeven dat eventuele opmerkingen over de inhoudsafbakening van het voorgenomen plan-MER binnen de 30 dagen na bekendmaking van de kennisgeving aan de Dienst MER moeten worden bezorgd.

Na de terinzagelegging volgt een vergadering met de betrokken instanties, de zogenaamde 'richtlijnenvergadering', waarin de opmerkingen op de kennisgevingsnota worden besproken en wordt nagegaan welke opmerkingen worden meegenomen bij de opmaak van het MER.
De terinzagelegging is geen openbaar onderzoek waarbij bezwaarschriften kunnen ingediend worden. Dat kan pas tijdens het openbaar onderzoek dat georganiseerd zal worden naar aanleiding van de RUP-procedure en van de latere vergunningsaanvraag voor het eigenlijke project. Dit is dus tijdens de latere besluitvormingsprocedure en niet gedurende de M.E.R.- procedure.

Vaststaande elementen zijn:

- het plangebied ligt NIET in de duinenzone
- de nieuwe eigenaars van de woningen mogen er NIET wonen

De bezwaren van de Westendse bevolking kunnen dus enkel handelen over: 
       Mocht de gemeente de opmaak van het MER wel delegeren naar 'Twin Properties'?
       De keuze van de locatie, het uitzicht en de inrichting
       Zone 4 ligt officieel wel in een zone voor verblijfsrecreatie, maar maakt even goed
         deel uit van de naastgelegen duinen
       Geluidsoverlast, hinder nachtelijke verlichting, beschaduwing omwonenden want
            hoogbouw veroorzaakt immers een lange slagschaduw
       Hoogbouw geeft problemen met de wind
       Intensiteit autoverkeer in de Bassevillestraat, nu voorbehouden voor uitzonderlijk
          plaatselijk verkeer en de eventuele kosten om de straat aan te passen aan de
          nieuwe site (verbreding, aanleg fiets- en of wandelpad)
       Ontsluiting van verkeer ondergrondse parking onder het torengebouw *
       Plannen gaan ervan uit dat het aantal voertuigen in de Bassevillestraat niet boven de
           200 voertuigen per uur mag klimmen
       Biotoopverlies, fauna en flora, impact op trekvogels en vleermuizen
       Impact op bodem en grondwater (vermindering kwaliteit, beïnvloeding
           waterbeheersing)
       Evenwicht tussen autochtone bewoning en de toeristische infrastructuur; aangezien
          men er niet mag wonen kunnen het alvast geen woningen zijn voor jonge
          gezinnen van bij ons zelfs al zouden die zoiets kunnen betalen
       Beschadiging van aanliggend natuurgebied bij de bouw door opstapelen van bouw-
          en ander materieel, verkeer op bouwwerf...
     Alle aandachtspunten waarvan het kennisgevingdossier of de nota voor publieke
          consultatie geen melding maakte
*Ziehier de schets van de ondergrondse parking

Bronnen
https://www.giswest.be/grup_website/toelichtingnota/35011/RUP_35011_214_00029_00001_tn.pdf   rup 'zon en zee' van 2011
Lees ook mijn vorige artikels over 'Hoogbouw':
        23-02-2015: "Hoogbouw: Dit artikel is niet bedoeld als aprilgrap maar het lijkt er wel een
           beetje op"
        04-01-2008: "De Vlaamse kust! Dubai achterna"
Facebookberichten

Jullie konden in één van mijn vroegere artikels lezen dat de verkaveling in Lombardsijde tussen de Zeelaan, de Schoolstraat en de Koninklijke baan, technisch voldoet aan de normen en regels van afwatering. Nu nog de praktijktekst als het eens hevig regent en dan zullen de toekomstige bewoners op beide oren kunnen slapen.

Een lezer van mijn artikel vestigde echter mijn aandacht op twee punten die volgens hem ook aan bod hadden moeten komen: de communicatie van de gemeente met de omwonenden en het ontbreken van elke vorm van gemeenschapsvoorzieningen.

Opmerking 1: Gebrek aan communicatie door de gemeente - Mijn aanvulling

Hoeveel woningen komen er? Van welke soort? Wie bouwt ze? Wie verkoopt ze? Welke zijn de termijnen? Welke zullen de prijzen zijn?

Volgens de plannen zal de verkaveling bestaan uit drie delen, waar in het totaal ongeveer 260 mensen komen te wonen.

Havenzijde
Om aan een behoefte tegemoet te komen werd Havenzijde ontworpen, 119 woningen in 2 verschillende stijlen, woningen met een tuin en meerdere slaapkamers met comfort die voldoen aan alle laatste normeringen.

Gedeelte gebouwd door woningmaatschappij 'IJzer en Zee'
Volgens de directeur van de maatschappij, de heer Patrick Verbrugge, zou op 2 juni 2017 de aanbesteding plaatsgrijpen voor de aanleg van de wegenis- en rioleringswerken zodat deze werken in het najaar kunnen uitgevoerd worden. Eerst moet dit gerealiseerd zijn vooraleer de woningen gebouwd kunnen worden.
Er werd eerst voorzien dat er 60 sociale woningen zouden komen: 40 huurwoningen en 20 koopwoningen. Door de gewijzigde regelgeving wordt dat nu 12 koopwoningen met 3 slaapkamers, 9 huurwoningen met 1 slaapkamer voor senioren, 19 huurwoningen met 2 slaapkamers en 20 huurappartementen met 2 slaapkamers.

Op mijn vraag naar de prijs van een koopwoning, werd geen antwoord gegeven omdat die juist door die gewijzigde regelgeving inzake subsidies voor koopwoningen, op vandaag niet kan gegeven worden.

De vergunning voor IJzer en Zee loopt 15 jaar.

Groenveld nv Debaillie
Naast het huis met nummer 39 in de Zeelaan zou de nv Debaillie de residentieflats bouwen met de naam 'Groenveld'. Men kan zich de vraag stellen of er wel voldoende belangstelling zal zijn om daar een huis te kopen. 225.000 euro is voor jonge mensen immers een fors bedrag.

De flats van Debaillie en de sociale woningen van 'IJzer en Zee' zijn er bij lange nog niet. Misschien komen ze er wel nooit.

Ik vond ergens volgend bericht:

"Bericht voorgeschreven bij artikel 3quater van het besluit van de Regent van 23 augustus 1948 tot regeling van de rechtspleging voor de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State NV Debaillie Promotions en NV Prosperité, die woonplaats kiezen bij Mr. Frank VANDEN BERGHE en Mr. Justin DELMULLE, advocaten, met kantoor te 8500 Kortrijk, Beneluxpark 15, hebben op 7 december 2015 de nietigverklaring gevorderd van het besluit van de gemeenteraad van de gemeente Middelkerke van 8 oktober 2015 houdende goedkeuring van het wegentracé van de verkaveling van NV Immobel, gelegen te 8430 Middelkerke, Zeelaan, met als kadastrale omschrijving M ...[+++]iddelkerke 11 AFD/LOMBARDSIJDE/sectie B, nrs. 384F, 385H, 386C, 387E, 388D"

Op mijn vraag voor meer uitleg aan de heer Anthony Debaillie, kreeg ik als antwoord: "Momenteel zit dit project nog steeds in de ontwikkelingsfase en kunnen we dan ook nog geen prijzen of verdere informatie hierover bekend maken. Er is een akkoord met de gebuur bekomen."

Waarom hield de gemeente geen voorlichtingsavond?
Hoewel er één beloofd werd voor september 2016, heeft de gemeente het niet meer nodig gevonden om eventuele vragen van de bewoners van de Zeelaan en van de Schoolstraat over de bestaande plannen te beantwoorden en om een minimum aan uitleg te geven over een terrein dat toch in de ogen van die mensen geen zekerheid bood over een 100 procent goede afwatering.

Had de gemeente weer schrik dat het een 'praatbarak' zou worden of vreesde men op een aantal vragen geen antwoord te kunnen geven? Zo'n grote verkaveling in een klein dorp kan ongetwijfeld problemen stellen en moet de gemeente dan die mensen niet geruststellen?

Eén belangrijk voorbeeld: de verkaveling wordt ontsloten via de Zeelaan. De bewoners van die laan vrezen dat een zeer groot aantal auto's die in- en uitrit zullen moeten gebruiken en dat dit weleens problemen zou kunnen opleveren, zeker zolang de tramlijn er nog ligt. Er wordt namelijk geschat dat dit nog weleens acht à  tien jaar zou kunnen duren.

Opmerking 2: Er werd/wordt een kans gemist om in de plannen van een moderne wijk te voorzien in een aantal gemeenschapsvoorzieningen?

Wat wordt daarmee bedoeld?
Er zou in de verkaveling een gemeenschappelijk ruimte moeten gebouwd worden, een gemeenschapshuis waar buurtbewoners samenkomen en gezamenlijk plannen maken voor eigen voordelen zoals autobezit en autogebruik, zoals gebruik van wasmachines en wasdrogers en andere apparatuur, zoals gezamenlijke plannen voor gebruik van zonne-energie met batterijen of zeker afspraken maken voor gezamenlijke aankoop van energievoorzieningen, zoals uitzicht van de wijk (wasdroogdagen), zoals groenaandeel ,etc...
Niet iedereen moet alles zelf aanschaffen, gezamenlijke aanschaf en gebruik kan leiden tot voordelen.

Daarbij moeten we enkele vragen stellen:
Wie moet of zal het initiatief nemen voor de bouw van dat gemeenschapshuis?
Afspraken tussen bewoners kunnen natuurlijk slechts gemaakt worden, eens de woningen bezet zijn. Wensen die bewoners dat wel?

Ik heb de bouwmaatschappijen gecontacteerd en ze lieten mij weten dat er niets in de zin van 'cohousing' voorzien is.

Het verkoopkantoor 'de vlaeminck' zou dat in principe moeten aanprijzen. Een gemeenschapsgebouw, bijvoorbeeld, had al in de bouwplannen moeten voorzien worden.

Van een 'Initiatief van een groep particulieren die samen gaan bouwen' is hier dus ook geen sprake.

Ik heb eveneens de mening gevraagd van de oppositiepartijen in de gemeenteraad.

Ik stelde hen volgende vragen:
1. Er was een totaal gebrek aan informatie aan de buurtbewoners over de verkaveling 'Havenzijde' in Lombardsijde. Het werd weliswaar al eens beloofd voor september 2016, maar het is er nooit van gekomen.
    Wat is jullie mening daarover?

    Lijst Dedecker:
      "De communicatie inzake openbare werken is een ramp in onze gemeente. Zelfs voor
        nieuwe verkavelingen beperkt het zich tot een hangen van een aanplakbiljetje in de
        glazenkast van het Middelkerks gemeentehuis.
       Wat op de gemeenteraad komt is altijd al 'fait accompli'.
        De immobiliënboeren besturen hiermede de gemeente."
   Progressief kartel:
       Lode Maesen:
       "Er is inderdaad een totaal gebrek aan informatie zowel aan       gemeenteraadsleden als aan de burger. Er was nog nooit zo weinig inspraak  als nu, terwijl er nu een inspraakambtenaar bestaat. Eén klein voorbeeld. Zowel de cultuurraad als de erfgoedraad moet een advies uitbrengen over de  benaming van de straten. Tot 2 maal toe gaven de 2 raden een negatief advies, historisch gefundeerd, voor de benaming van de toekomstige wijk. Op simpele vraag van de promotor werden die adviezen afgewezen en werd het voorstel van de promotor aanvaard. Geen inspraak dus, zelfs niet van de gereglementeerde adviesraden".
      Geert Verdonck:
           "Stellen dat er een gebrek aan informatie/communicatie is, is eigenlijk een open
           deur intrappen. Dit bestuur slaagt er simpelweg niet in om op een open  en
           volwassen manier met de burger in contact te komen. Telkens weer verwart men
            propaganda en zelfverheerlijking met echte informatie, en wanneer het pittig 
           dreigt te worden zoekt men uitvluchten of stuurt men simpelweg zijn kat. In dit 
           dossier was/is het niet anders, zoveel is duidelijk. Het door Lode aangehaalde 
           voorbeeld is dan ook veelzeggend en beschamend: de lokale adviesraden worden
           in de wind gezet om een bouwpromotor ter wille te zijn.
           Waar de werkelijke loyauteiten van dit bestuur liggen is weerom eens duidelijk
           gebleken. Telkens opnieuw gaan de burgemeester en co plat op hun buik voor de
          immolobby. Ik heb overigens geen probleem met de vraag van de promotor,
          vragen staat immers vrij, maar je zou toch mogen verwachten van bestuurders die
          hun plaats kennen dat ze voet bij stuk houden en de vraagsteller bijgevolg diets
          maken dat ze helaas op hun vraag niet kunnen ingaan, uit respect voor de 
          ambtenaren en vrijwilligers uit de adviesraden. Quod non...

 2. Een moderne benadering bij een nieuwe verkaveling bestaat erin dat
     initiatieven genomen worden om in te spelen op de voordelen van 'cohousing'.

    Men kan daar alles over lezen op

   http://www.cohousingprojects.be/index.php/cohousing/gluren-bij-de-buren/147-
   low-impact-man-gaat-cohousen

  Samengevat:

    Naast een volledig uitgeruste privéwoning en -tuin hebben cohousers ook 
    een gemeenschappelijke tuin en een centraal gebouw waarin functies gedeeld
    worden.  

   Een cohousingwijk probeert het buurtgevoel van een traditionele dorpskern te
   restaureren. In een Cohousingproject kennen de buren elkaar en leeft er een sociale    bewogenheid.  

   Daarnaast is cohousing een antwoord op een aantal stedenbouwkundige knelpunten
   in Vlaanderen: rustige wijken, veilige speelruimte voor kinderen, meer groenbehoud.

   Met gemeenschappelijke ruimten bedoel ik een gemeenschapshuis waar
  buurtbewoners samen komen, zich ontspannen en gezamenlijk plannen maken voor
  eigen voordelen zoals autobezit en autogebruik, zoals gebruik van wasmachines en
  wasdrogers zoals gezamenlijke plannen voor gebruik van zonne-energie met batterijen,
  zoals uitzicht van de wijk (wasdroogdagen), zoals groenaandeel ,etc.. Niet iedereen
  moet alles zelf aanschaffen, gezamenlijke aanschaf en gebruik kan leiden tot
  voordelen. 

  Voor sommige acties is het natuurlijk te laat, bijvoorbeeld voor de gemeenschappelijke
  tuin en voor een centraal gebouw. Dat had moeten geregeld worden bij het opmaken
  van de plannen.

  Wat denken jullie daarvan? Eventueel onder een beperkte vorm.

LDD:

    Cohousing lijkt mij een mooie samenlevingsvorm, maar ik heb mij er nog niet
    verder in verdiept.

PK:
  Lode Maesen:
    "Co-housing is wat mij betreft, over het algemeen, een mooi en duurzaam project
    maar zal ongetwijfeld geen steun krijgen bij het huidige bestuur. Eén voorbeeldje.
    Bij elke verkaveling moet o.a. de jeugddienst/dienst welzijn advies geven betreffende
    de open ruimte. Steeds weer wordt gekozen voor extra woningen ipv speelruimte.
    Moet elke wijk zo'n speelplein hebben? Neen, maar we spreken over een open ruimte,
    om te voetballen, om een tent te plaatsen voor een buurtfeest, ...
    Helaas dit moet steeds wijken onder druk van de verkavelaar voor extra woningen.
    Laatst nog in Leffinge. In Westende wou men de open ruimte in de verkaveling West- 
    Flora nog opgeven voor extra parking zodat de bewoners geen geparkeerde auto's
    meer voor de woningen zouden hebben. Ik protesteerde hiertegen in de gemeenteraad
    (zo'n 2 jaar geleden). Je ziet dat de druk van de promotors, verkavelaars of het
    eigenbelang van een bewoner, vriendjespolitiek heet dat dan, altijd voorgaan op het
    algemeen belang." 
  Geert Verdonck:
    "Ik geef eerlijk toe dat ik zelf ook niet aan deze vorm van wonen heb gedacht, toen  de
    vraag kwam om dit gebied te ontwikkelen. Mijn volle aandacht is toen, als schepen
    van huisvesting, uitgegaan naar aandacht voor sociale woningen en goedkoop wonen
    voor de lokale bevolking, met focus op jonge gezinnen. De afspraken die ik toen op
    papier liet zetten met de ontwikkelaar zijn naar mijn aanvoelen ook in realiteit
    omgezet, wat mij toch enige voldoening schenkt.

    Nochtans vind ik co-housing een interessante manier van samen-wonen en samen-
    leven die zeker meer aandacht verdient. De schaalvoordelen voor de deelnemers zijn
    immers niet miniem, zoals je terecht aanhaalt in je vraagstelling.
    Wat (nog) niet is, kan evenwel nog komen. Voor deze verkaveling is het m.i. 
    inderdaad te laat, maar ik doe mijn best om bij toekomstige geplande verkavelingen
    deze woonvorm onder de aandacht te brengen. Beloofd! Je mag  me er dan ook
    telkens op attent maken indien er zich een nieuwe verkaveling aandient."

3. De verkaveling wordt ontsloten via de Zeelaan. Het is natuurlijk niet eenvoudig te bepalen hoeveel auto's die geschatte 260 bewoners (in totaal voor drie bouwinitiatieven) zullen hebben, 300 misschien? De tramlijn is bovendien bijlange nog niet weg. Het zou daar dus druk kunnen worden aan de in- en uitgang.

JMD: De ontsluiting langs de Zeelaan lijkt mij de enige mogelijke als je niet op de
     drukke 'Koninklijke Baan' wil terecht komen. Met het verdwijnen van de
     trambedding kan er daar een laan aangelegd worden die de naam laan waardig is.

PK: (Lode Maesen en gesteund door Geert Verdonck)
   "Wat de ontsluiting betreft, zie je ook hier weer gerommel met de dossiers. Het 
    verleggen van de tram werd al aangekaart in het begin van de legislatuur, met veel
    tromgeroffel. Helaas blijkt ook hier weer dat het blunderboek van de schepen van
   openbare werken/mobiliteit een extra hoofdstuk krijgt. Het wordt een dik blunderboek.
   Alle dossiers zouden moeten kaderen in een algemeen beleidsplan  'Lombardsijde'.
   De dorpskernvernieuwing, trambedding, verkavelingen, het zou allemaal op elkaar
   afgestemd moeten worden maar ook daar geen daadkracht. De Schoolstraat is zeker
   niet geschikt voor een in/uitgang. De schoolomgeving kan geen extra verkeer
   verdragen. De Kustbaan telt op korte afstand al 3 aanpalende straten, dus is de
   Zeelaan de enige optie. Dit zou geen zo'n probleem mogen zijn wanneer de tram al
   zo'n definitieve bedding zou hebben en er een mobiliteitsplan zou zijn waardoor het
  verkeer afgeleid wordt naar de Kustbaan zodat de overlast voor het bewoonde
  gedeelte van de Zeelaan minimaal zou zijn. Daarvoor echter heb je een visie nodig,
  deze ontbreekt volledig, merken we elke gemeenteraad en bij vele beslissingen."

Van de N-VA mocht ik spijtig genoeg geen antwoord ontvangen.

Bronnen
http://www.cohousingprojects.be/index.php/cohousing/gluren-bij-de-buren/147-low-impact-man-gaat-cohousen
http://www.cohousingprojects.be/
https://www.vlaanderen.be/nl/bouwen-wonen-en-energie/wonen/gemeenschappelijk-wonen-en-woningdelen

Natuurlijk weten jullie allemaal al dat men bezig is een belangrijke verkaveling aan te leggen tussen de Koninklijke Baan, de Schoolstraat en de Zeelaan.
Er wordt een gemiddelde dichtheid nagestreefd van 30 wooneenheden per hectare.
De kavels voor betaalbaar wonen blijven in oppervlakte beperkt tussen de 150 en 500 m².
De gemeente Middelkerke realiseert samen met de NV Immobel en met steun van de provincie West-Vlaanderen 119 private woningen. Daarnaast bouwt de Sociale Huisvestingsmaatschappij ‘IJzer en Zee’ ook nog 60 sociale woningen op de nieuwe woonsite. Er is geen definitief antwoord over de verdeling, maar vermoedelijk zullen dit 40 sociale huurwoningen zijn en 20 sociale koopwoningen.
De bouw van de eerste 20 huizen is reeds door de gemeente Middelkerke goedgekeurd.
IJzer en Zee verwacht dit voorjaar de subsidie om hun deel van het project uit te voeren. Dat gaat dus niet samen met de werken voor Immobel.
Het einde van de wegeniswerken is eind mei voorzien. De bouw van de eerste huizen start in juli. Als alles vlot verloopt, zal de oplevering gebeuren tegen eind 2018.
Ziehier de structuurvisie voor de verkaveling:

De gewenste typologie is halfopen tot gesloten bebouwing, met enkele meergezinswoningen, van een schaal afgestemd op deze van de omgeving. Voor de meergezinswoningen worden twee bouwlagen plus een dakverdieping voorzien. Per bouwblok wordt bij voorkeur in eenzelfde stijl gebouwd.
De nieuwe woonwijk wordt ontsloten via de Zeelaan.

Waarom mijn grote bijzondere interesse voor deze verkaveling?
Het huidig artikel is, zoals jullie wel weten, niet mijn eerste over dit onderwerp..
Lees mijn vorige artikels daarover:
In de map’ Milieu’: 20.2.2011: ‘Nieuwe woonuitbreidingsgebieden in Westende? Bravo! Ze zijn toch niet waterziek, hé?’
In de map ‘Sociale woningen’: 16.11.2015: “Middelkerke-Lombardsijde, is de grond tussen Zeelaan en Schoolstraat nu niet overstromingsgevoelig meer?”
Ik heb namelijk in de voorbije decennia nooit anders gezien dan dat het bewuste gebied, bij zware regenval onder water stond. Ik zou daarvan tientallen foto’s kunnen publiceren, maar misschien hebben velen onder jullie dat ook wel zelf gezien?
In mijn artikel van 16.11.2015 heb ik uitvoerig de uitgevoerde watertoets besproken. Wie echt in deze materie geïnteresseerd is, nodig ik uit om die nogmaals te lezen. Het zal ook helpen voor een beter begrip van mijn huidig artikel. De meeste onder ons zijn immers geen specialisten in deze materie.
Ik kwam anderhalf jaar geleden tot de conclusie dat op dat terrein kan en mag gebouwd worden zonder dat er overstromingsgevaar zou bestaan!
Ik ben wel geen ongelovige Thomas en ik nam wel aan dat die toets rigoureus zou gevolgd worden, maar nu de grond- en afwateringswerken al een tijdje aan de gang zijn, had ik dat toch allemaal eens graag op het terrein gezien. En mijn wens werd vervuld!

Wie is er allemaal betrokken bij die verkaveling, die ‘Havenzijde’ genoemd werd?
De gemeente is wel geen partij in deze verkaveling, doch enkel vergunnende overheid.
De verkaveling wordt uitgevoerd door bvba Havenzijde, Robert Orlentpromenade 13 1
in Nieuwpoort op gronden van nv Immobel.

De verkoop van de huizen is in handen van Immo Vlaemynck, op hetzelfde adres als ‘Havenzijde’.
Het ontwerp is in handen van WEST GROND INVEST Immobiliën samen met het studiebureau Lobelle uit Varsenare.
Ik las ook ergens dat LOBOMA uit De Panne erbij zou betrokken zijn, maar ik heb nergens gevonden in welke hoedanigheid.

Voorschriften voor de afvoer van het regenwater
Hemelwater moet in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt worden. Sinds 1999 is men bij het bouwen of verbouwen van een woning in Vlaanderen verplicht om een regenwaterput te plaatsen. Het volledige dak moet in die put afwateren en er moet een pompinstallatie bij zijn om het water nuttig te gebruiken.
Als de put vol is dan moet het overtollige water op een andere manier afgevoerd worden.
Dat geldt ook voor het hemelwater dat op de verharde en niet-verharde oppervlakken terechtkomt.
Dat resterend deel moet maximaal kunnen infiltreren in de ondergrond, hetzij door het gebruik van waterdoorlatende materialen, hetzij door afleiding van hemelwater van verharde delen naar de onverharde delen, hetzij door afleiding naar daartoe voorziene constructies om het water te bufferen gekoppeld aan vertraagde afvoer.
Uit de sonderingen en boringen blijkt dat de projectzone vooral uit kleigrond en zandgrond bestaat. Het grondwater staat ook heel hoog in de zone. Er wordt dus van uitgegaan dat infiltratie niet mogelijk is. De bodem van de verschillende grachten en vijvers is echter lager gelegen dan de uitgaande leidingen. Er zal dus steeds water staan in de grachten en vijvers.

Scheiding van afvalwater en regenwater
Voor nieuwe gebouwen of bij grondige verbouwingen van woningen gebouwd vanaf 1999, is een volledige scheiding van het afvalwater en het regenwater altijd verplicht. Het afvalwater wordt dus afgevoerd naar de gemeentelijke riolering. Collectoren of verzamelriolen verzamelen het afvalwater uit de gemeentelijke riolen en transporteren het naar een zuiveringsinstallatie. Wie het terrein vandaag bekijkt, ziet dat voor elke woning twee buizen voorzien zijn, een grijze (RWA regenwaterafvoer) en een oranje (DWA droogweerafvoer), om goed het onderscheid te kunnen maken tussen afvalwater en regenwater.

Bij woonuitbreidingen worden eisen opgelegd voor een vertraagde afvoer van het oppervlaktewater in combinatie met bijkomende buffercapaciteit. Hierbij worden volgende voorwaarden gehanteerd: een vertraagde afvoer van maximum 10 liter per seconde per hectare verharde oppervlakte met een bijkomende nuttige buffercapaciteit van 330 m³ per hectare verharde oppervlakte.
Jullie kunnen daarover meer lezen in mijn vorig artikel over dit onderwerp.
In deze verkaveling wordt gebufferd in de leidingen, in 2 grachten en in 2 vijvers.
Ziehier één van de vijvers en daaronder twee delen van één van de grachten:

De oevers van de grachten bevinden zich op 4,4 meter TAW*. Dat zal het peil zijn van de bovenkant van de oevers na volledige aanleg van het terrein, dus na het aanbrengen van de nog noodzakelijke ophogingen, profileringen, afdekkingen alvorens er kan ingezaaid worden.
*TAW of ‘Tweede Algemene Waterpassing’ is de referentiehoogte waartegenover hoogtemetingen in België worden uitgedrukt.
Het water dat op de verharde oppervlaktes valt, zal worden opgevangen in de straatkolken *, deze zijn aangesloten op de Rwa-riolering. Dit Rwa-rioolstelsel is gekoppeld aan de buffervijvers en de nieuwe grachten in de verkaveling. Net voor er geloosd zal worden op de bestaande beek (Het Geleed De Piete’) moet dit vertraagd gebeuren. (10 liter/sec/ha). *
Er werd een knijpconstructie op peil 3,0 meter TAW voorzien met een overstort op het peil 3,9 m TAW.
Een knijp is een kunstmatige versmalling in een watergang die bedoeld is, om water langzamer te laten stromen.                                                         *

                                                                
Ter hoogte van de laatste kopmuur zit een terugslagklep die ervoor zal zorgen dat geen water terugloopt van ‘Het Geleed De Piete’ in de nieuwe grachten van de verkaveling. Het niveau van ‘Het Geleed De Piete’ schommelt bij eb ca. 3.00m en bij vloed ca. 3.80m.
Indien het waterpeil in ‘Het Geleed De Piete’ bij vloed op 3.80m staat en het niveau in de verkaveling lager en indien er zich een hevige regenbui voordoet, dan zal het buffersysteem gaan werken en het water in de vijvers, grachten, buizen gaan bufferen (ca. 1500m³ buffercapaciteit) tot op het peil 3.90TAW (=overstortpeil).
Indien het water hoger komt dan 3,80m, zal het over de overstortmuur (= zie verlaagde zone in de kopmuur boven de knijpconstructie op de foto) lopen en zal de terugslagklep op de laatste kopmuur openen (volgens het principe van communicerende vaten).
Indien het peil van het water in de verkaveling hoger is dan het waterpeil in ‘Het Geleed De Piete’) zal het water boven de 3.90m (dit is ongeveer 50cm onder het maaiveld van de verkaveling die op 4.40TAW ligt, de huizen zullen nog iets hoger staan dan de 4.40TAW) naar ‘Het Geleed De Piete’ stromen.

Het water wordt dus afgevoerd naar het ‘Geleed’, dat loopt onder de Schoolstraat, de Kustweg en langs de Halvemaanstraat door de Hemmepolder tot aan het Pietesas en onder de Halvemaandijk uitmondt in de Kreek van Lombardsijde en in de IJzer.

Langs de kant van de verkaveling is een onderhoudsstrook voorzien van 5m naast de beek.

Besluit
Ik bewonder altijd de mensen die de plannen voor dergelijke werken ontwerpen. Dat ik de toelating kreeg om de grondwerken in deze verkaveling van dichtbij te bekijken, dat waardeer ik ten zeerste. Dat ik daarbij bovendien zeer deskundige uitleg kreeg van de heer Tom Dedulle, landschapsarchitect, veiligheidscoördinator (dit laatste weliswaar niet voor deze verkaveling) en opvolger van de werken voor Studiebureau Lobelle, daarvoor kan ik alleen maar dankbaar zijn.

Bronnen
http://www.landslide.nl/downloads/Regenwater%20vasthouden%20waar%20het%20valt,%20bergen%20waar%20het%20kan.pdf
http://ftp.vub.ac.be/~fdesmedt/Grondmechanica.pdf
RUP Nr 19 Lombardsijde https://www.middelkerke.be/sites/default/files/public/Gemeente/Bestanden/ruimteenwonen/ruimtelijkeordening/BPARUPS/rup_lombardsijde/stedenbouwkundige_voorschriften.pdf

Als je even opzij kijkt langs de Westendelaan ter hoogte van ‘Het Kasteel’ dan zie je dat er (eindelijk!!!) wat roert in en rond die gebouwen.
Ziehier mijn foto’s van deze drukte die we daar sinds lange tijd niet meer mochten meemaken:

Ik was natuurlijk, waarschijnlijk zoals andere passanten die iets afweten van de geschiedenis van dat gebouw, erg verrast. Op 25.10.2016 hingen de rood-witte spandoeken er niet meer ...  maar een hotel dat appartementen of kamers verkoopt?
Tot op heden dacht ik altijd dat een hotel een dienstverlenend etablissement is met een commercieel oogmerk waar iemand tegen betaling kan overnachten.
Op Wikipedia vermelden ze alle soorten hotels en daaronder vinden we ook het verblijfshotel, waarmee het sporthotel kan vergeleken worden. Dat is een hotel bij een bezienswaardigheid (bijvoorbeeld een strand) met veel infrastructuur voor de vrijetijdsinvulling (bijvoorbeeld een zwembad, sauna, tennisbaan). Men verblijft er vaak voor een lang weekend, een week of meer.
Dat een hotelgast eigenaar kan worden van zijn verblijfruimte, dat heb ik nergens gevonden.
Is het dan niet logisch dat ik mij daar vragen over stel?

Maar dat is nog niet alles. Ik was ook altijd van mening dat het gewestplan Oostende-Middelkerke, dat gold voor ons ‘Sportpark’, enkel dagrecreatie toeliet. Om zeker te zijn dat ik wel het recentste bijgehouden RUP raadpleegde en omdat ik vreesde geen antwoord te krijgen van de gemeente, stelde ik op 3.9.2016 in het kader van ‘openbaarheid van bestuur’ de vraag aan ‘Ruimtelijke ordening Vlaanderen’ … die mijn vraag op 5.9.2016 doorstuurde naar ‘Ruimtelijke Ordening West-Vlaanderen’ … die op hun beurt mijn vraag doorstuurden … naar de gemeente. De technische dienst antwoordde toch (waarvoor dank) dat het sporthotel gelegen is in RUP Sportpark (Nr 43), dat goedgekeurd werd door de Deputatie van de provincie op 19.1.2012
Jullie vinden bij mijn bronnen waar je dat plan kunt raadplegen.

Ruimtelijke Ordening ‘à la tête du client’
Ik heb in de loop van de jaren kunnen vaststellen hoe aanvankelijk goed bedoelde bestemmingen van zones, weliswaar na verloop van tijd, om alle echelons toe te laten hun zegje te doen, zomaar kunnen veranderd worden. Om iemand ter wille te zijn? Om te beantwoorden aan de huidige maatschappelijke toestand? Om vroegere fouten recht te zetten? Om nieuwe bouwmogelijkheden (hotels, …) te scheppen? Om een megalomaan project toe te laten dat één of meerdere politici op het voorplan moet laten treden en zijn/haar paradepaardje moet laten berijden of zijn jongensdroom waar moet maken? Alle redenen zijn goed.
In een reactie in ‘Het Nieuwsblad’ had Fred Vandenbussche daar destijds volgende reactie op: “Zo gaat dat dus in Middelkerke: de vriendjes van de blauwe baronnen mogen bouwen wat en waar ze willen, achteraf wordt toch alles 'geregeld'. In normale gemeenten worden gebouwen aangepast aan de stedenbouwkundige plannen. In Middelkerke worden de plannen aangepast aan wat het de bevriende promotoren belieft te bouwen...”

De bestemming van het terrein langs de Westendelaan was inderdaad volgens het gewestplan ‘Oostende – Middenkust’ van 26.01.1977, ‘gebied voor dagrecreatie’. Dagrecreanten zijn mensen die hun activiteiten uitoefenen buiten de onmiddellijke omgeving van hun woning maar die niet overnachten op die plaats. We onderscheidden daarin twee BPA’s: ‘Miami’ en ‘IJzerlaan’.
Vooraleer een ruimtelijk uitvoeringsplan kan goedgekeurd worden, moet er volgens het MER – decreet (Milieu Effecten Rapport) eerst een onderzoek gebeuren om na te gaan of het plan al dan niet aanzienlijke effecten kan hebben op de bestaande situatie voor mens en milieu.
De eerste stap die daarin moet gezet worden is het opstellen van een document, ‘Verzoek tot raadpleging’ genoemd. Dat werd dan ook opgesteld op 10 maart 2010.

Inhoud van het ‘Verzoek tot raadpleging’
De procedure van de screening bestaat uit drie stappen. Eén van de daarin opgenomen informatiepunten is de beschrijving en verduidelijking van het voorgenomen plan. Willen jullie dat document volledig lezen of bestuderen, dan vinden jullie het bij mijn bronnen, onderaan.
Ik wil daaruit slechts enkele punten halen die aantonen hoe de bestemming van zo’n plan kan gemanipuleerd worden. ‘Herzien’ wordt dat dan genoemd!
Hier is eigenaardig genoeg voor het eerst sprake van de mogelijkheid om een sporthotel in te richten, in functie van de aanwezige sportinfrastructuur. Ons gemeentebestuur vond eerst nochtans terecht dat de stedenbouwkundige voorschriften op die plaats alleen dagrecreatie en geen verblijfsrecreatie toelieten. Kortom: een fitnesscentrum kon wel, een hotel niet. Maar in oktober 2012, dus twee en een half jaar later, vlak vóór de gemeenteraadsverkiezingen zou aannemer Gryson uit Aartrijke dan toch een vergunning krijgen om zijn installaties uit te breiden met een sporthotel.
Het gebied wordt ingedeeld in drie zones, zoals hieronder te zien is.

Ziehier de letterlijk overgenomen tekst uit dat verzoek tot raadpleging.
Aan de westzijde is er een hoogdynamische zone met behoud van de bestaande functies (manege, tennisschool, voetbal, basket, nabestemming woning, minigolf)
Onder hoog-dynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur wordt infrastructuur verstaan die, omwille van haar intrinsieke aard, in haar onmiddellijke omgeving sterke veranderingen en dynamiek teweegbrengt in de wijze van functioneren van de bestaande ruimtelijke en sociaal-economische structuur en daardoor in belangrijke mate het bestaande ruimtegebruik.
Daarnaast komt een sporthotel, een indoorrecreatief complex (all weathercomplex met sneeuwdorp, bowling,…) (verplaatsing van een bestaand privaat complex vanuit het bedrijventerrein), een nieuw skatepark/skatebowl, infrastructuren/gebouwen, parking georiënteerd op de Westendelaan).
Ten tweede is er een overgangszone waar recreatie nog primeert maar minder bebouwing toegelaten wordt voor o.a. voetbalvelden, in- en outdoor petanquebanen, avontuurlijke speelterreinen (eventueel gebouwd op grondverzet van de skatebowl) en een groene parking. De bestaande mountainbikeroute en deadride kunnen hierin verwerkt worden.
De oostelijke zone is een laagdynamische zone voor de bestaande mountainroute, de bestaande volkstuintjes, de hindernissenpiste (eventueel te vervangen of aan te vullen met een hoogteparcours), staande wip en wandel- en fietsdoorsteken. Er worden groenbuffers voorzien aan de zijde van de Westendelaan en ter hoogte van de Warandeduinen.

‘Dagrecreatie’ werd dus zomaar vervangen door ‘verblijfsrecreatie’. 
In het sporthotel zijn overnachtingsmogelijkheden toegelaten die direct gerelateerd zijn aan de aangeboden sporten. Wat uitvoeriger uitgelegd, betekent dit dat in de hoogdynamische zone een hotel kan ingericht worden, gerelateerd aan specifieke sportvoorziening zodat sporters, in groep of individueel, ter plaatse overnachtingsmogelijkheid kan aangeboden worden bij de aanwezige sportfaciliteiten (vb stages, trainingskampen, en dergelijke).
Zuiver hotelaanbod, los van sportfaciliteiten is niet toegelaten. Er wonen ook niet!
We herinneren ons nog allemaal dat het asielcentrum 'Zon en Zee' destijds gesloten werd omdat de asielzoekers er woonden wat geen verblijfsrecreatie is. Maar, wie zal controleren of de eigenaars daar soms niet constant verblijven? Dat is een probleem dat zich zowat overal in Vlaanderen stelt, maar waar de overtreders niet wakker van liggen en dat door de overheid vrij gemakkelijk genegeerd wordt.

Welke sporten worden er eigenlijk aangeboden?
Volgens de webpagina www.middelkerke.be/sportpark-de-krokodiel
zouden dat zijn: basketveld, hindernissenparcours met touwenpiste, teamwork- en moeraspiste, speelweide, vijver met eiland, Finse looppiste (1,4 km), mountainbikeparcours (2 km).
Dat verschilt dus van wat in het ‘Verzoek tot raadpleging’ staat.

Een kamer/appartement kopen
Hotelkamers verkopen zou een nieuwe trend zijn in het hotelwezen. Na de opening van het vroegere Rustoord in Westende, nu Duinenzicht, zouden alle kamers er op dezelfde manier verkocht geweest zijn. Laat ons die twee maar liever niet vergelijken. ‘Duinenzicht’ in de Vakantiestraat 3, is gelegen in BPA “Westende-Dorp, MB 19-09-1984. Daar zijn volgens het bestemmingsplan woningen voorzien en geen hotel.
Na het lezen van het spandoek op het Sporthotel (zie foto’s hierboven) wou ik daar natuurlijk meer over weten. Toch logisch dat ik wilde weten wie daarachter of daaronder zit. Ik surfte dus uiteraard naar www.sportresidentie-acropolis.be . Groot was dan ook mijn verbazing dat die website niets voorstelt en zeker geen informatie bevat over het sporthotel. Ik moest dus elders zoeken, te beginnen met het opsporen van de bouwheer van het pand. Dat blijkt de firma claeys bvba (gebroeders filip en bart claeys), Doornkouterstraat 1a in 8980 in Passendale te zijn. (051/779973). Maar ook op hun website kon ik geen verband vinden met de sportresidentie-acropolis. Ze vermelden wel het ‘sporthotel’ als referentie. En mijn e-mail beantwoordden ze niet.
Dan maar eens proberen bij de firma ‘isolteam – slim isoleren van dak tot kelder’ uit Kortemark, sponsor van de wielergroep ‘crelan – vastgoedservice’. Op mijn vraag om wat meer te mogen vernemen over dat verkoopaanbod, beloofden ze mij dat ze een bericht zouden sturen naar de betrokken personen. Geen respons! Spijtig! Waarom toch? Er is toch niets 'louche' aan de hand, zeker?
Ik vermoed dat de eigenaar, Eddy Gryson uit Aartrijke, mij meer zo kunnen vertellen. Misschien moet ik af en toe eens gaan eten in het restaurant ‘De Lanteirne’ in Westende-dorp, waar hij een trouwe klant is. Ja, waarom niet, hé? Het is er lekker. De burgemeester en de secretaris weten dat ook want ze gaan daar ook regelmatig, wordt verteld.

Willen jullie meer weten over de gekke, schandalige geschiedenis van ‘Het Kasteel’, en het ‘Sporthotel?
Dan kunnen jullie mijn artikels daarover lezen:
In de map ‘Monumenten’: ‘Middelkerke heeft nu ook zijn kasteel’ (27.4.2008)
In de map ‘Immobiliën’: ‘Middelkerke: dat mag niet volgens het geldend ruimtelijk 
        uitvoeringsplan? Dan veranderen we dat plan toch! Geen probleem!’ (19.11.2012)
In de map ‘Allerlei’
    Onder ‘Middelkerke en Westende in het nieuw(s), onderdeel ‘Kasteel’ (9.3.2015)
    Onder ‘Middelkerke: hangende problemen of hete hangijzers… en enkele
            vraagtekens’, onderdeel ‘Het Kasteel van Middelkerke’ (17.8.2015)

Bronnen
http://www.middelkerke.be/nl/rup-sportpark
https://www.lne.be/merdatabank/uploads/nthnvg2154.pdf verzoek tot raadpleging
http://rwo.vlaanderen.be/nlapps/data/docattachments/handleidingdeel1_v2_2.pdf
https://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1007282&param=informatie

Niet iedereen mag of kan zeggen dat zijn/haar lezersbrief aan het weekblad ‘Humo’ ook daadwerkelijk gepubliceerd werd. Daarin is Fred Vandenbussche wel geslaagd. In het nummer 3890 van 24 maart 2015 brengt hij op die manier Middelkerke ‘in de kijker’.

Het artikel van Fred is een reactie op een brief in nummer 3889 van 17 maart 2015, van een zekere Jurgen Coysman uit Meulebeke. Beide schetsen op treffende wijze de ‘onweerstaanbare drang’ van gemeentebesturen en immobiliënhandelaars in de ruime meerderheid van de kustgemeenten om, zogezegd wegens plaatsgebrek, niet langer in de breedte maar nu in de hoogte te werken. Alle tegenargumenten worden van tafel geveegd en de burger moet dat maar slikken. Het is dus niet te verwonderen dat verontwaardigde burgers naar hun toetsenbord grijpen om hun ongenoegen via de pers kenbaar te maken. Hieronder zien jullie het resultaat.

   

Nog even, ter aanvulling: de ‘selectieleidraad’, waarover Fred het heeft, is een lijvig document (47 pagina’s) van de gemeente waarin, via ‘onderhandelingsprocedure met bekendmaking’ voor het nieuw casino een speelzaaluitbater en PPS – partners gezocht worden, die willen investeren in het ontwerp, de bouw, de financiering en de uitbating (Excl speelzaal).
Interessant om eens te lezen! Het document kan opgevraagd worden per email bij secretaris  Pierre Ryckewaert (secretaris@middelkerke.be) en bij projectmedewerker Isabelle Cuypers (isabelle.cuypers@middelkerke.be). 
Er werd niet bijgezegd dat enkel kandidaten dat mogen doen!
Veel leesgenot!

De kandidaturen moeten ten laatste op 15 april 2015 om 12 uur ingediend zijn. 

Het verheugt me dat ik met mijn mening over hoogbouw niet alleen sta.
Wie er alles wil over weten kan terecht op mijn blog:
In map ‘Casino’ op 1.4.2013
In map ‘Immobiliën’ op 23.2.2015

Misschien herinneren jullie zich nog dat ik op 1 april 2014 een artikel schreef met als titel “Middelkerke wil het hoogste gebouw van België op zijn grondgebied” (zie map ‘Casino’)
Ik probeerde jullie daarin wijs te maken dat ons bestuur van plan was een nieuwe casino te bouwen met 56 bovengrondse en 4 ondergrondse verdiepingen.
In een aprilgrap wordt er natuurlijk altijd schromelijk overdreven maar soms let een verstrooide lezer, die de datum uit het oog verliest, daar niet op en wordt hij/zij wel eens beetgenomen.
In het hiernavolgend artikel gaat het weer over extreem hoge gebouwen maar deze keer vertel ik de zuivere waarheid.
Op 14 februari 2015 las ik een artikel uit ‘Het Laatste Nieuws’ met als titel "Geen vraag naar 20 verdiepingen".
Naar aanleiding van het initiatief van Marc Coucke en Bart Versluys om meer in de hoogte bouwen (zie verder), deden de auteurs een rondvraag bij de burgemeesters van de verschillende kustgemeenten om van hen te vernemen wat zij dachten over ‘hoogbouw’. Hebben zij geen antwoord gekregen op hun vragen vanwege Knokke-Heist en Blankenberge, dat weet ik niet, maar daarover schrijven ze niets! Op mijn vragen kreeg ik ook geen antwoord! (a)(b)
Paul Bruneel en Bart Huysentruyt schreven een gelijkaardig artikel in ‘Het Laatste Nieuws’ van 14 december 2007.
Ook toen schreef ik daarover op 4 januari 2008 een artikel ‘De Vlaamse kust … Dubai achterna?’. Het ging toen wel over een gebouw met 50 verdiepingen.

Vergelijking van de burgemeestersmeningen

*De Groenen noemen Oostende de ‘Koningin van de hoogbouw’ (Europacenter, De Mast en drie nieuwe gebouwen
  met  22 bouwlagen op de terreinen van het vroegere Mediacenter.
** er is een zone, kant Oostduinkerke, waar 14 bouwlagen + 1 (= technisch verdiep, d.w.z. 4 meter achteruit t.o.v voorgevel, 3 meter
    achteruit t.o.v achtergevel) toegelaten zijn
*** gelijkvloers + 8 verdiepingen + technische verdieping
**** Ooit zei de burgemeester Lippens dat hij tegen hoogbouw was; "We willen toch Oostende niet achterna!". Dat meende hij zeker
       niet! Ik hoor nu dat men van plan zou zijn 17 lagen te zetten op het te vernieuwen restaurant 'Carlton'.

De ommekeer van de burgemeester van Koksijde
Marc Vanden Bussche, notaris en burgemeester van Koksijde vond einde 2007 na een reis naar Dubai dat torengebouwen aan onze Belgische kust een oplossing konden betekenen voor het gebrek (of tekort?) aan bouwgrond. Hij wilde de hoogte meer benutten omdat er in de breedte geen of nog slechts weinig plaats over is. Hij droomde toen luidop van een wolkenkrabber met 50 verdiepingen of in ieder geval van meer dan 100 meter hoog om toch tenminste Knokke-Heist te overtroeven. “Stel je voor wat voor een uitzicht je op de polders en de zee zou hebben. De mensen willen investeren in iets moois. We moeten ruim denken en baanbrekend zijn. In de toren zie ik mogelijkheden voor commerciële voorzieningen zoals winkels en hotels op de benedenverdiepingen en voor kantoren, appartementen, een theater. Op die manier moet het gebouw zichzelf terug betalen.”
Twee jaar later, op 16 januari 2010, was hij nog steeds die mening toegedaan in een interview aan ‘De Standaard’
Naar aanleiding van een reactie tegen hoogbouw in Bredene, verklaarde hij: “‘De reactie vind ik wat populistisch. In Koksijde krijg ik daar geen opmerkingen over. Hoogbouw is nu eenmaal niet weg te denken aan onze kust. Er komen hier zo veel mensen op vakantie. We mogen hen toch niet in de kou laten staan? Het is wel zo dat de meeste plaatsen voor hoogbouw in Koksijde nu ingevuld zijn. We zullen dus moeten nagaan of er nog mogelijkheden zijn via het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan. Naar mijn mening heeft onze kust vooral nood aan mooie, baanbrekende realisaties zoals het Casinoproject in Knokke.(*) Je merkt dat de mensen daar achter staan. Anderzijds beschikt Koksijde over veel villawijken en natuurgebieden. De vrees dat daar hoogbouw komt, is onterecht want die plaatsen zijn beschermd.” 
             * torengebouwproject afgevoerd wegens financieel niet haalbaar einde 2013
                  Wie dat wenst kan daarover alles lezen op http://www.knockout.be/bouwdossier_ck.php

Nu is hij dus tegen om diverse redenen (zie tabel hierboven). Hij vindt dat er in de jaren 60, 70 en 80 veel minder aandacht was voor de architectuur.
Zo zie je maar hoe politici onbeschaamd hun kazak kunnen en durven draaien!!!

De mening van ons eigen schepencollege wat uitgebreider
Schepen Liliane Pylyser-Dewulf (CD&V):“We hebben twee projecten waar er plannen zijn om hoger te bouwen. Als schepencollege staan we hier positief tegenover. Door hoger te bouwen, kan je op de grond meer groen aanleggen. Onder meer in Westende bad ziet het gemeentebestuur graag de oude gebouwen verdwijnen voor nieuwbouw. Er zijn hier nog veel kleine appartementen die niet aan de hedendaagse normen voldoen en door huisjesmelkers opgekocht worden. Hier kan nieuwbouw zeker. Ook het project voor Lac-Aux-Dames is voor ons een mooi voorbeeld. Een projectontwikkelaar wil hier 300 * appartementen bouwen die het oude gebouw Lac-Aux-Dames (zie hieronder) moeten vervangen. Eerst waren sommige eigenaars tegen en nu doet Erfgoed moeilijk. Het zou nochtans een grote verbetering zijn voor de badplaats."   * nu 30
Ik treed de schepen/het college bij als ze woningen die niet aan de normen voldoen, wil(len) vervangen door nieuwbouw, maar dat hoeft daarom toch nog geen hoogbouw te zijn?
Als het een waardevol gebouw betreft en het nog de moeite waard is, kan renovatie dan misschien ook niet in aanmerking genomen worden?

Wat is het tandem Marc Coucke – Bart Versluys juist van plan?
Marc Coucke verkocht zijn bedrijf “Omega Pharma” voor 3,6 miljard Euro aan een Amerikaans bedrijf. Hij realiseerde daarmee een meerwaarde van 1,45 miljard, waarop geen eurocent belastingen moet betaald worden. Waarom niet? Dat kunnen jullie lezen op http://trends.knack.be/economie/beleid/waarom-marc-coucke-geen-meerwaardebelasting-hoeft-te-betalen/article-opinion-510311.html

Coucke wil tegenover zijn (volstrekt wettelijke) belastingvrije operatie een goedmakend gebaar stellen Hij zou dat geld investeren in de Belgische economie en daarmee voor nieuwe jobs zorgen. Er kwamen een massa investeringsvoorstellen binnen. Uiteindelijk viel zijn keuze op de Oostendse projectontwikkelaar Bart Versluys die zinnens is om nog eens een hele rist appartementsblokken aan de kustlijn neer te zetten. 75 miljoen euro wordt er in de bouwgroep Versluys gepompt, die nu haar oog heeft laten vallen op de Oostendse jachthaven. Ze zijn hevig voorstander van hoogbouw en ze willen daar gebouwen van 22 verdiepingen neerpoten.
Coucke wil dus nog rijker worden!
Hopelijk zakken ze daarna niet af naar Middelkerke, maar ja hier hebben we anders ook wel genoeg van die ‘Versluysen’

De vastgoedmakelaars zijn natuurlijk razend enthousiast
Het is vanzelfsprekend dat de immobiliënhandelaars razend enthousiast zijn over die samenwerking Coucke – Versluys en over hun initiatief.
Hun argumenten, buiten extreem geldgewin?
Ze willen de betonnen muur, zonder uitschieters, aan de Vlaamse kust, waarmee ze ons notabene zelf opgezadeld hebben, doorbreken. Kan dat niet met waardevolle gebouwen die tot ons erfgoed behoren?
Neen, zeggen zij, want zij vinden een hoog gebouw een ‘esthetische meerwaarde’ en bovendien kan je in dergelijke gebouwen veel faciliteiten onderbrengen.
De makelaars betreuren alleen dat er nog maar weinig plaats is om hoge gebouwen neer te poten, zeker op de zeedijk, wat wel duur is maar toch nog fel in trek. Er zijn ook bijna geen lage gebouwen (of anders gezegd waardevolle en mooie) meer om af te breken.
Bart Versluys vindt dan ook dat onze kust te klein is voor ons land. Of zou de immobiliënmarkt misschien te groot kunnen zijn voor onze kust? Dan maar van de dijk weg en daar mastodonten neerzetten. De groenen in Oostende spreken al van een 'tweede Atlantikwal'.

Esthetisch, hé?
Maar hierna zien jullie hoe onze kust er binnen enkele jaren wel eens zou kunnen uitzien. Prachtig toch!

Kritische mening van een kenner
Johan Sanctorum (Oostende, 1954) is een Vlaams cultuurfilosoof, publicist en criticus. Hij schreef in 2004, samen met een Italiaanse collega het boek “Passione Urbana”, over stedelijke cultuur en stadsvernieuwing. We mogen dus aannemen dat hij weet waarover hij schrijft. Zijn mening over Marc Coucke en Bart Versluys is dan ook niet mals: Jullie kunnen die volledig lezen op https://www.facebook.com/johan.sanctorum.7/posts/10206209924715943

Samengevat, Sanctorum vindt de investering van Coucke een “zeer slechte keuze en een bizar sociaal signaal: De Vlaamse kust is een architecturaal-stedenbouwkundig rampgebied. Een gruwelijke Atlantik Wal van appartementsblokken beheerst de 80 km lange kustlijn die wereldfaam geniet als lelijkheidszone. Af en toe vind je aan de dijk, helemaal geprangd tussen de appartementsblokken, één 'normale' woning, wachtend op sloop, wat een haast surrealistisch zicht oplevert.

Deze verloedering is in de jaren ’60 begonnen dankzij de onkosjere cohabitatie van semi-corrupte gemeentebesturen met betonboeren en bouwpromotoren zoals ook Bart Versluys er een is. Al honderd jaar poot zijn familie het ene gedrocht na het andere neer tegen de dijk”

Mijn commentaar
Op de ‘Zeedijk Westende-bad’ zitten nog vijf gebouwtjes geprangd tussen 2 grote. Hieronder zien jullie er één van, namelijk ‘Les Clochettes’, sinds 2002 een beschermd gebouw met Anglo-Normandische inslag, heropgebouwd in de jaren 20. De andere zijn 'L'Elite', Rés. Albert I', Mon Repos en Grand Large.

Op de Koning Ridderdijk in Westende-bad zijn er ook bijna geen gaten meer in de muur. Van wat nog kan gesloopt worden (d.w.z. niet-beschermd maar wel getuigend van een tijdperk) blijven nog enkel de nummers 4 (Mushi), 59, 60 en 62 over. Jullie zien de laatste drie hieronder. Volledig links staat ‘Les Fleurettes’.

 

Waar werken aan de gang zijn, verrijst de 'Mercator' met 9 verdiepingen!!
Ook de ‘Lakodam’ is nog laag bij de grond, vandaar dat een projectontwikkelaar daar ook al zijn oog heeft laten op vallen.
In Middelkerke is er vooreerst de villa ‘Cogels’. Beschermd sinds 1978, maar zie hieronder maar wat ze er dan van maken. Is dat niet mooi? Ze vinden er altijd wel iets op! De hoogbouw bedreigt wel degelijk ook onze beschermde panden!
Twee andere beschermde gebouwen zijn de villa Doris, rechts hieronder, beschermd sinds 1980 en ‘Continental’ beschermd in 2001. (linkse foto rechts).
Villa 'La Pimpernelle', uit de jaren dertig, is niet beschermd. Het is ook zo'n smal geprangd gebouwtje.

Nog enkele argumenten tegen hoogbouw
Men wil altijd maar meer toeristen naar de zee lokken, door mega-projecten en nu weer door meer appartementen ter beschikking te stellen, maar waar gaat dat toch eindigen?
Oud-burgemeester Julien Desseyn vond destijds al dat de kust oververzadigd geraakte: overvolle stranden en terrassen, zeer druk verkeer op autostrades en aan de kust zelf, …
Nu is dat allemaal nog veel erger.
Maar de generaties burgemeesters van nu doen maar voort. Ze willen zich profileren … en de beste zijn … ten koste van hun inwoners want ze zijn geil op nog meer tweedeverblijvers die zaad in het bakje brengen.

De mening van de gewone mensen
Waarom trekken er toch steeds meer mensen naar de Franse Opaalkust, juist over de grens?
Zeventig procent van de buitenlandse toeristen in het Noord-Franse Nord-Pas-de-Calais zijn Belgen. Dit stukje kust heeft dan ook grote troeven: prachtige natuur met witte krijtrotsen, gezellige dorpspleintjes, gezellige winkelstraten, kleine karaktervolle huizen en oude gerestaureerde villa’s in Anglo-Normandische stijl. In gezellige restaurants kan je lekker en goedkoop eten … en je hebt er vooral meer rust dan aan onze drukke overbevolkte kust. Dat zie je ook aan de dijken: hoogbouw is er uit den boze en mensenmassa’s zie je er niet.

Groene petitie
In Oostende hebben de Groenen al in 2012 een petitie gestart tegen de bouw van hoge gebouwen op de site van het Media Center. ‘Verminking van onze badstad’, noemen zij dat. ‘Hoogbouw van 22 verdiepingen kan niet en het stadsbestuur moet praten met de bouwpromotor. De wijkbewoners steunen massaal ons protest’.
Zie http://groenoostende.be/petitie_geen_22_bouwlagen_op_site_media_center

Besluit
Onze burgemeester en schepenen willen de geschiedenis van Middelkerke ingaan en bekend/beroemd worden voor hun megaprojecten. Waarom durven ze het niet aan eerder de weg in te slaan van De Haan, van de Opaalkust en van nog enkele andere besturen? Die hebben tenminste ingezien dat vakantie een periode van rust moet zijn, eerder dan een verder zetten op onze overvolle stranden, terrassen en parkeerplaatsen van de dagelijkse stress op het werk?
Hoogbouw om nog meer toeristen aan te trekken vind ik alvast een stap in de verkeerde richting.

Bronnen
Het Laatste Nieuws van 14.2.2015 "Geen vraag naar 20 verdiepingen" van Gudrun Steen en Leen Belpaeme.
Wikipedia Profiel Johan Sanctorum
http://trends.knack.be/economie/beleid/waarom-marc-coucke-geen-meerwaardebelasting-hoeft-te-betalen/article-opinion-510311.html
http://www.standaard.be/cnt/dmf20150211_01523452 ‘Coucke investeert 75 miljoen in bouwbedrijf Versluys’
http://www.standaard.be/cnt/dmf20130812_00690557 Steeds meer Belgen naar Franse Opaalkust
http://www.standaard.be/cnt/nb2kuh1n
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/dibe/geheel/21823     Middelkerke
https://inventaris.onroerenderfgoed.be/dibe/geheel/21830     Westende

Aanpassingen
(a)    Op 5 maart 2015 kreeg ik een brief van de burgemeester van Blankenberge, Patrick De Klerck. Het aspect ‘hoogbouw’ zou onderzocht worden en de toetsing zou gebeuren aan het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, het BPA en de ruimtelijke draagkracht.
(b)   Op 3 maart 2015 stuurde de gemeente Knokke-Heist mij een ‘hoogbouwnota’ goedgekeurd door de gemeenteraad. Al dan niet hoogbouw is er in functie van de locatie.