|
Op 11 mei 2011 werd dan toch eindelijk het voorontwerp van een nieuw Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) nummer 29 Zon en Zee door de gemeenteraad goedgekeurd.
Nu moet nog slechts het openbaar onderzoek gebeuren. Dat staat als volgt aangekondigd op de website van de gemeente:
Het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Middelkerke brengt, overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ter kennis van de bevolking dat een openbaar onderzoek geopend wordt betreffende het ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 29 "Zon en Zee, voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 11/05/2011.
Het plan omvattende de bestaande toestand, het bestemmingsplan met de stedenbouwkundige voorschriften, ligt ter inzage van het publiek in het gemeentehuis van Middelkerke, Spermaliestraat 1 8430 Middelkerke, dit vanaf 30/05/2011 tot en met 28/07/2011 tijdens de openingsuren.
De bezwaren en opmerkingen waartoe dit plan aanleiding kan geven dienen schriftelijk medegedeeld aan de gemeentelijke commissie voor ruimtelijke ordening, Spermaliestraat 1 te 8430 Middelkerke ten laatste op 28/07/2011 om 12.00 uur.
Ik ben dan ook het plan eens gaan inzien. Het is niet toegelaten er fotokopieën van te nemen, maar ik heb het vergeleken met wat jullie vinden op het net op de site http://www.lne.be/merdatabank/uploads/nthnvg2059.pdf
Er zijn slechts geringe verschillen en zo kunnen de geïnteresseerden zich ook van bij hen thuis reeds een goed idee vormen over wat het nieuwe Zon en Zee ons brengen zal.
Ik begrijp trouwens niet goed waarom er geen hoorzitting georganiseerd wordt.
Goed begrijpen wat er allemaal in zon RUP staat is ver van eenvoudig. Niet enkel moet men een beetje overweg kunnen met de technische termen, maar tevens is het nodig dat men de weerslag van bepaalde verordeningen kan bevatten.
Ziehier het ontwerp
Zoals ik reeds uitlegde in een vorig blogartikel zijn Duinenzicht noch de vakantiewoningen van Kompas opgenomen in het plangebied.
Waarom heeft dat toch allemaal zo lang geduurd?
Te weinig bouwlagen?
Na de sluiting van het asielcentrum op 18 december 2003 en de perikelen tijdens de verkoopfase (ontbrekende bodemattesten, blokkering door de kalfsector dat zijn te veel betaald belastinggeld terug wilde, Enz
en de juridische veldslagen daaromtrent werd de verkoop aan een consortium van immobiliënhandelaars, definitief afgesloten op 8 maart 2006.
Het centrum maakte toen nog deel uit van het RUP Westende-dorp. Daarin waren voorzien: 40 % bebouwing en slechts twee bouwlagen toegelaten plus eventueel een dakwoning of één verdiep met teruggetrokken gevel. Een laag is de ruimte tussen een vloer en het daarboven liggend plafond.
De kelderverdiepingen worden niet meegerekend.
Die beperkingen stonden die ondernemers natuurlijk niet aan en ze zullen wel alles in het werk gesteld hebben om het gemeentebestuur op andere gedachten te brengen.
Op 17 oktober 2006 besliste het college inderdaad om het studiebureau Sum in Brugge te belasten met de opmaak van een afzonderlijk BPA/RUP, nummer 29 Zon en Zee, gescheiden van het RUP Westende-dorp.
Verzoek tot raadpleging
Vooraleer zon plan kan goedgekeurd worden, moet eerst de weerslag ervan op het leefmilieu ingeschat worden. Indien de te verwachten effecten aanzienlijk zijn, dan moet er een PLAN-MER opgemaakt worden. (MER Milieu Effecten Rapport).
Dat gebeurt via het opmaken van een screeningsnota (verzoek tot raadpleging) die de bevoegde administratie ervan moet overtuigen dat de te verwachten effecten onbelangrijk zullen zijn.
Begin 2009 werd de nota afgerond en rondgestuurd naar de adviserende overheden.
Jullie kunnen die vinden op http://www.lne.be/merdatabank/uploads/nthnvg2059.pdf
Zowel het agentschap Natuur en Bos (ANB), het agentschap Ruimtelijke Ordening Vlaanderen als de Vlaamse Milieumaatschappij oordeelden dat het studiebureau zijn huiswerk niet goed gemaakt had en de screeningsnota kreeg een onvoldoende. Reden hiertoe was het ontbreken van de effectbeoordeling ten aanzien van bemaling, dat is de beheersing van het oppervlakte- of grondwater. Dat is natuurlijk zeer belangrijk aangezien er een ondergrondse parking zal aangelegd worden. Daarom moet in het plan vermeld worden hoe dat waterpeil zal beheerst worden.
Er zullen tijdens de bouwfase inderdaad speciale technieken vereist zijn om ervoor te zorgen dat de impact op het omliggend natuurlijk milieu beperkt blijft.
Passende beoordeling
Het ANB vroeg expliciet de opmaak van een passende beoordeling in verband met betekenisvolle effecten op het naburig habitatrichtlijngebied. In een passende beoordeling wordt op basis van onderzoek uitgezocht of met zekerheid kan worden gesteld dat er geen aantasting van natuurlijke kenmerken zal optreden.
De habitatrichtlijn beschermt natuurlijke habitats en populaties van wilde dier- en plantensoorten op het Europees grondgebied van de lidstaten. Meer daarover vinden jullie op http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:31992L0043:NL:HTML
Het naburig gebied waarvan hiervoor sprake, is als volgt gesitueerd.
Het rood gearceerd en omrand gebied is het habitatrichtlijngebied. Het plangebied van het RUP Zon en Zee is donkerrood omrand.
In opdracht van de gemeente werd de passende beoordeling opgesteld door het gespecialiseerd studiebureau Grontmij. Ze werd afgeleverd in april 2010 en is te vinden op http://www.lne.be/merdatabank/uploads/b746.pdf
Na ontvangst van de screeningsnota en van de adviezen van de gepaste instanties, neemt de administratie een beslissing over de noodzaak van een PLAN-MER.
Op 17 augustus 2010 werd door de dienst MER geconcludeerd dat de herziening van het BPA geen aanleiding gaf tot aanzienlijke milieueffecten en dat de opmaak van een plan MER niet nodig was.
Op 5 april 2011 greep dan de plenaire vergadering voor dit RUP plaats. Daar werd door de betrokken overheden en adviserende administraties en instellingen advies uitgebracht over het voorontwerp van het plan. Het RUP bleek dus aan alle eisen te voldoen.
Hoeveel bouwlagen mogen er dan nu zijn in het nieuwe plan?
Ik lees in paragraaf 6.1.4. van het voorontwerp dat er extra - aandacht moet geschonken worden aan het afwerken van de randen en aan de overgang naar residentiële woonzones, in het bijzonder ter hoogte van de Essex Scottishlaan, de Matthieulaan en de Hovenierstraat.. De typologie, de hoogte en de stijl van de gebouwen mogen het straatbeeld niet verstoren, maar moeten het integendeel versterken.
Dit resulteert in het volgend aantal bouwlagen:
Langsheen de Matthieulaan en de Hovenierstraat, waar de bestaande bebouwing aan de overzijde momenteel nergens hoger is dan tot 2 bouwlagen, moet 2+1 de norm zijn.
Hieronder zien jullie het enig huidig Zon en Zeegebouw in de Matthieulaan.
Langsheen de Essex Scottishlaan, waar de bestaande bebouwing hoger is (tot 3+1 bouwlaag), zijn 3+2 bouwlagen toegestaan.
Hieronder een gebouw uit de Essex Scottishlaan.
Ook in de onmiddellijke omgeving is de bestaande bebouwing hoger; deze zone sluit ook dichter aan bij het zwaartepunt van het vakantiepark.
Ook in het noordelijk gedeelte is de draagkracht van de omgeving kleiner door de nabijheid van de duinen en de beperkte bouwhoogte van de nabijgelegen vakantiewoningen. Hier blijft de toegelaten bouwhoogte dan ook beperkt tot 2+1 bouwlagen voor de centrale zone en tot 1+1 bouwlaag voor de rand (langsheen de Bassevillestraat).
Langsheen de centrale parkstrook (huidige Vakantiestraat) komt de hoogste bebouwing. Hier kan tot 4 à 5 bouwlagen gebouwd worden. In het binnengebied ten zuiden van de huidige Vakantiestraat wordt een maximale bouwhoogte van 3 + 1 toegelaten.
Indien woningen worden gerealiseerd onmiddellijk
aansluitend bij de centrale waterpartij dient de bouwhoogte beperkt te zijn tot 1+1 bouwlaag.
Het eerste cijfer is het maximaal aantal bouwlagen tot de kroonlijst; het tweede cijfer of d is de aanduiding dat een bouwlaag in de dakverdieping kan verwerkt worden of kan teruggetrokken worden ten opzichte van de gevels.
De kroonlijst is de horizontale uitspringende en meestal geprofileerde band, die de bekroning vormt van een muur onder het dak.
Hieronder vinden jullie een plannetje met de toegelaten bouwlagen.
Ziehier nog een aantal voorwaarden waaraan het plangebied zal moeten voldoen. Ik gebruik hierna meestal de terminologie uit het RUP.
Typologie
Binnen het project moeten verscheidene types woningen (studios, appartementen met 1 kamer , met 2 kamers,...) voorzien worden met gekoppelde en aaneengesloten bebouwingen, onder de vorm van ééngezins- en meergezinswoningen. Deze types hangen samen met de verschillen in de publieke ruimte: rond een plein kan een hogere dichtheid gerealiseerd worden om het pleineffect te versterken (meergezinswoningen), binnen een parkachtige ruimte krijgen we eerder lagere dichtheden (ééngezinswoningen).
Morfologie (vorm)
De opstelling van de bebouwing moet rekening houden met oriëntatie en schaduwwerking.
De bebouwing moet een afstand aanhouden t.o.v. de grenzen van het RUP die minstens gelijk is aan de hoogte van die bebouwing. Bedoeling is te voorkomen dat sommige lagere bebouwingen steeds in de schaduw van hogere naastgelegen bebouwingen liggen.
Architectuur
De architectuur zal kwaliteitsvol en modern zijn met sterke articulatie van de gevels, onder meer door materiaalgebruik, terrassen en balkons,...
Publieke ruimte
Ook aan de kwaliteit van de publieke ruimte dient bijzondere aandacht besteed te worden.
Binnen het projectgebied dient ze in het bijzonder ingericht in functie van de zachte weggebruikers.
Parkeervoorzieningen dient zoveel mogelijk gegroepeerd te worden aan de rand van het projectgebied, bij voorkeur ondergronds. Op die manier wordt het gebied verkeersarm gehouden.
Naast één of meerdere (centrale) pleinen wordt onder andere ook speel- en wandelruimte voorzien. Al deze ruimtes moeten een samenhangend geheel vormen, een netwerk van verschillende publieke zones, die samen ook een soort van (wandel)circuit vormen.
Ook waterpartijen zullen hun plaats vinden binnen de zone. Zij structureren het gebied en brengen rust .
Recent nieuws over de Vakantiestraat
In een vroeger blogartikel heb ik het uitvoerig gehad over de doorgang van de Essex Scottishlaan naar de Bassevillestraat.
In paragraaf 6.1.1. van het RUP kunnen we lezen dat de verbinding opnieuw zal gebeuren via de oude Vakantiestraat en dat deze centrale as (donkergroen op de figuur hierboven) functioneel hersteld wordt met recreatiemogelijkheden en horeca. Zijn die wel leefbaar? Zal Ter Duinen daaronder niet te veel te lijden hebben?
En, wat vindt de handelaarsbond van Westende-dorp daarvan?
De eigenaar van het nog overgebleven deel van het centrum (rond de twee grijze langwerpige blokken op de figuur) wil echter geen doorgang op zijn eigendom en aangezien dat nu privaat terrein is zonder erfdienstbaarheid.. . Hij beweert dat die idee zeker niet van hem stamt, noch dat iemand van de andere eigenaars ooit bezwaar zou geuit hebben tegen het behoud van de alternatieve weg, via het oud zwembad. Men kan zich ook afvragen hoe de zone van het ex-zwembad zal ontsloten worden, voor de eigenaars van woningen en voor de brandweer. Misschien kan daar een nieuwe en dus betere doorgang voor voetgangers en fietsers gecreëerd worden? Zullen de andere eigenaars ook willen dat er geen doorgang komt op hun eigendom?
Er zou volgens het RUP een parkachtige strook, een activiteitenplein, moeten ontstaan in het midden van de nu voorziene doorgang. De eigenaar is ook deze opvatting verre van genegen omdat je toch geen park kunt aanleggen op iemands eigendom. Zal men hem daarvoor moeten onteigenen?
Wat vroeg ik mij ook weer af krijgen we misschien een tweede Vakantiestraat story?
Parkeergelegenheid
Bovengronds is parkeergelegenheid voorzien voor circa 60 voertuigen van bezoekers.
Het plan voorziet ook in totaal 450 ondergrondse parkeerplaatsen, verdeeld over twee parkings onder de bebouwing, enerzijds onder het oud-zwembad en anderzijds tegen de Matthieulaan.
De inrit zou enkel via de Essex Scottishlaan mogen gebeuren. Niettegenstaande er een studie uitgevoerd werd over de verkeerscapaciteit van deze laan met als besluit dat er geen overcapaciteit zou zijn, zijn er heel wat bezwaren, zowel van de eigenaars als van de omwonende handelaars.
Besluit
Het minste wat kan gezegd worden is dat het opmaken en beoordelen van een RUP een zee van tijd in beslag neemt. In ons geval wordt het openbaar onderzoek op 28 juli 2011 afgesloten, na vijf jaar dus, maar dan wordt het plan nog niet officieel. Er kunnen namelijk nog bezwaren ingediend worden en dat zal zeker gebeuren, zowel vanwege de eigenaars van Zon en Zee als van de Westendenaars. Er zijn toch zo veel instanties die er hun zegje over moeten hebben. Je moet al een specialist zijn om ze allemaal uit elkaar te halen maar hun beoordelingstijden lopen zo hoog op dat je er haast je geduld zou bij verliezen.
Wat het plan in zijn geheel betreft, dat schijnt er mij goed uit te zien, als concept. Ik heb al verschillende keren geschreven dat de Golf Azur mij een goed voorbeeld leek, met groen en water, met redelijke afstanden tussen de blokken, geen hoge blokken die het zicht benemen, kortom eindelijk mag ik dus eens iets positief schrijven over Zon en Zee en dat maakt me gelukkig.
Nu maar afwachten welke de bezwaren zullen zijn die de eigenaars zullen uitbrengen en de toegevingen die het gemeentebestuur zonder enige twijfel weer zal doen. Ik hoop dat Westende-dorp eindelijk eens een aanwinst mag optekenen. Het zal wel geen echt vakantiecentrum zijn, zoals vroeger, maar toch
|
