Erop uit kunnen trekken wanneer men maar wil naar een tweede verblijf aan de kust, ontsnappen aan de dagelijkse sleur of aan het drukke stadsleven... Het klinkt aanlokkelijk, niet? En toegegeven, dat ís het ook! Maar ‘bezint eer ge begint’, zou men kunnen zeggen, want een vakantieverblijf kost veel geld, vaak meer dan men verwacht!

Wat wordt verstaan onder ‘tweede verblijf’?
Een tweede verblijf is elke private woongelegenheid die voor de eigenaar, de huurder of de gebruiker ervan niet tot hoofdverblijf dient, maar op elk ogenblik door hen voor bewoning kan worden gebruikt.
Tweede verblijven zijn landhuizen, bungalows, villa’s, appartementen, studio’s, weekendhuisjes, optrekjes en alle andere vaste woongelegenheden, die al of niet ingeschreven zijn in de kadastrale legger.
Worden niet als tweede verblijf beschouwd:

• lokalen uitsluitend bestemd voor het uitoefenen van een beroepsactiviteit;
• woonaanhangwagens, verplaatsbare caravans en stacaravans

Waarom die taks nodig is volgens de burgemeesters
Vanzelfsprekend is het politiek interessanter om de belastingen te verhogen voor tweedeverblijvers dan voor de eigen inwoners. Roland Crabbe, burgemeester van Nieuwpoort: “De echte reden is echter dat de situatie totaal veranderd is. Vroeger kwamen de tweedeverblijvers enkel tijdens de vakanties, nu zijn ze er bijna elk weekend, het hele jaar door. Daardoor lopen onze kosten op voor infrastructuur, onderhoud, politie, brandweer, afvalophaling, zelfs voor ons sport- en cultuuraanbod. Ik spreek dan ook liever van ‘servicetaks’ dan van ‘tweedeverblijftaks’. Het geld vloeit terug naar stadsvernieuwing en –verfraaiing.”
'Onze' Michel Landuyt verklaarde ooit dat de eigenaars best zo’n hoge taks kunnen dragen. ‘Eén week een gemiddeld appartement verhuren’, zei hij, ‘en de taks is teruggewonnen’.

Hoe is die taks geëvolueerd?
De Belgische kustgemeenten samen hebben tussen 2007 en 2012 meer dan 12 miljoen extra geïncasseerd door een verhoging van de taks op een tweede verblijf. Dat hebben de Vlaamse Confederatie van Immoberoepen en de studiedienst van de Vlaamse Confederatie van Immoberoepen (CIB) berekend. Ze stelden vast dat de inkomsten uit de belastingen op tweede verblijven aan de kust sinds 2007 met 29,72 procent toenamen terwijl de opbrengsten van de aanvullende personenbelasting slechts met 1,4 procent stegen (plus 1 miljoen euro). Zonder het atypische Brugge – meer stad dan kustgemeente – bracht die aanvullende personenbelasting zelfs bijna 6 procent minder op voor de gemeentekas. 

In Bredene en Middelkerke (600), De Haan (650) en De Panne (575) werd besloten om de tarieven voor een tweede verblijf onder 650 euro te houden. Koksijde (913), Nieuwpoort (918), Oostende (1.000) en Knokke-Heist (746) hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de belasting recent te verhogen.
‘Geen wonder dat tweedeverblijvers zich stilaan een melkkoe voelen’, klinkt het bij de vastgoedmakelaars.
De onderstaande cijfers voor Middelkerke (in euro) duiden goed aan hoe de belastingdruk sinds 2007 is verschoven naar de tweede verblijver. (Bron : Agentschap Binnenlands Bestuur).

'Stadsvernieuwing is positief', vindt Dajo Hermans, CIB-driecteur. ‘Dat neemt niet weg dat het evenwicht totaal zoek is. Ik vrees dat de overheid onvoldoende beseft dat tweedeverblijvers de motor zijn van de kusteconomie. Zij doen niet alleen de lokale horeca en boetieks draaien, maar ook de bakker, de slager, de superette, zelfs de elektricien en de schilder. Vandaar onze oproep: herstel het evenwicht in plaats van, zoals nu, het gouden kalf te slachten. Zeker in de wetenschap dat tal van gemeenten ook de komende jaren nog verdere stapsgewijze verhogingen plannen.’

En de provincie wil ook een stuk van de koek
De provincie West-Vlaanderen heeft de belasting in 2013 forfaitair vastgesteld op 113 euro per tweede verblijf.

Wat vinden de eigenaars ervan?
‘Eigenaars van een tweede verblijf aan de kust kunnen ook rekenen. Loop hier gewoon even rond en tel het aantal appartementen dat te koop staat’, zegt Dirk Coelus van Immo Woestyn uit Koksijde, ook voorzitter van CIB Kust. ‘Ik ben de eerste om toe te geven dat de crisis, stijgende kosten voor onderhoud of renovatie en dalende huuropbrengsten er ook voor iets tussenzitten, maar elke nieuwe taksverhoging is voor veel eigenaars de druppel die de emmer doet overlopen en die hen doet besluiten hun appartement te verkopen. Met alle gevolgen van dien: een groter aanbod, panden die langer te koop staan, dalende verkoopprijzen, meer leegstand, enzovoort.’

Wat voegen de vastgoedmakelaars daar nog aan toe?
Het zijn niet allemaal steenrijken die het zich probleemloos kunnen veroorloven. 85.000 tweede verblijven, dit zijn geen 85.000 rijken. Dit is een sociale mix van eigenaars. Er zijn eigenaars die zich een mooi tweede verblijf met alle jaarlijkse kosten kunnen veroorloven zonder zich pijn te doen. Maar veel eigenaars van een tweede verblijf zijn gewone gezinnen voor wie de jaarlijkse kosten wel beginnen door te wegen.” Ook dat zegt Dirk Coelus.. Hij schat het aantal gegoeden dat de hoge taks niet aan het hart laat komen, op slechts 20%. Volgens hem zijn de eigenaars van een tweede verblijf aan de kust voor 62 procent doorsneegezinnen, hardwerkende tweeverdieners die rond hun 45-50 jaar hun droom van een appartement aan de kust realiseren. Voor die groep zou elke verhoging meteen een impact hebben.

Vastgoedmakelaars luiden dan ook de alarmbel over de aanhoudende stijging van de tweedeverblijftaks
CIB Vlaanderen begrijpt dat de (kust)gemeenten, gezien de moeilijke economische context, op zoek gaan naar extra inkomsten en dat de bedragen na 7 jaar geïndexeerd werden.
‘Maar het wordt wel problematisch wanneer diezelfde gemeenten voor hun inkomsten vooral of soms uitsluitend inzetten op tweedeverblijvers. Sommigen hebben de taks op een tweede verblijf met maar liefst 54 procent verhoogd. Dat is buitensporig!’, klinkt het.

Hoeveel kost een tweede verblijf aan de kust jaarlijks?
Het kopen van een vakantiehuis als tweede verblijf lijkt voor veel ‘binnenlanders’ zeer aantrekkelijk, maar vele van hen houden te weinig rekening met de financiële kant. Ik wil het hier enkel hebben over de jaarlijkse kosten en niet over de kosten bij aankoop van een onroerend goed in nieuwbouw, die schommelen tussen de 19 en 23%.( notariskosten Incl registratierechten, btw-kosten, enz…)
De voorzitter van CIB Kust, verklaarde in ‘Het Nieuwsblad’ van 3 mei 2014 dat zo’n tweede verblijf alles bijeen al gauw jaarlijks zo’n 3.000 euro kan kosten.
Mevrouw Sonia Dierkens uit Melle schrijft op 5 mei in dezelfde krant dat ze dat een veel te lage schatting vindt en zij heeft berekend dat 6.000 euro per jaar een realistischer bedrag is.
Laat ons zelf eens de kosten opsommen en optellen. De vermelde bedragen gelden enkel voor Middelkerke.
Ik som ze eerst even op om ze daarna in detail te bespreken.
1. Onroerende voorheffing
2.  Personenbelasting  
3. Taks op tweede verblijf    
4. Milieubelasting
5. Abonnement elektriciteit, gas en water
6. Verzekeringen (brand, glasschade, …)
7. Gemeenschappelijke kosten: syndickosten

Onroerende voorheffing
Ben je eigenaar van een onroerend goed, dan wordt daarop jaarlijks een belasting of onroerende voorheffing geïnd. Dat geldt ook voor een tweede verblijf. De grootte daarvan hangt af van het kadastraal inkomen (KI) van dat eigendom. Het KI is een fictief inkomen dat voor elk onroerend goed vastgelegd wordt door de hogere overheid. Het is het gemiddelde netto-inkomen dat dit onroerend goed (woning, appartement, perceel, …) jaarlijks zou opbrengen. Omdat men zich nog steeds baseert op de gegevens met als referentietijdstip 1 januari 1975, wordt het KI sinds 1991 geïndexeerd.
Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van een appartement met 1 slaapkamer schommelt tussen de EUR 800 en EUR 900. Voor een appartement met 2 slaapkamers schommelt het kadastraal inkomen ongeveer tussen de EUR 1.000 en EUR 1.100.Voor een studio zal dat gevoelig minder zijn, voor een villa gevoelig meer.
De indexatiecoëfficient voor het aanslagjaar 2014 (indexcijfer op de kleinhandelsprijzen) is gelijk aan 1.7000. Stel dat jouw kadastraal inkomen 1.000 euro bedraagt, dan wordt dat, geïndexeerd, 1.700 euro.
De onroerende voorheffing is voor een gedeelte bestemd voor het Vlaams Gewest (basisheffing). Het andere gedeelte, opcentiemen genoemd, is bestemd voor de provincie en de gemeente. Gemeenten en provincies bepalen zelf volledig vrij de hoogte van de opcentiemen. Voor Middelkerke zijn er dat 1750, voor de provincie West-Vlaanderen 355.
De onroerende voorheffing is één van de belangrijkste inkomstenbronnen van provincies en gemeenten. 
Het Vlaams Gewest krijgt het basistarief, zijnde 2,5 %, dus 42,5 euro.
De bedragen voor gemeente en provincie in euro worden bekomen door het basistarief te vermenigvuldigen met de grootte van de opcentiemen en daarna te delen door 100.
Dat geeft dus: 
               Aan de provincie                      42,5 euro x 355/100      =   150,875 euro
               Aan de gemeente                      42,5 euro x 1750/100    =   743,75 euro
Hier heb je geen recht op kortingen zoals bij een gezinswoning wanneer je kinderen ten laste hebt.

Personenbelasting
Een eerste woning is vrijgesteld van personenbelasting, een tweede verblijf is dat niet. Daartoe moet je het kadastraal inkomen van de woning vermelden op het jaarlijks aangifteformulier.
De eigenaar van een tweede verblijf betaalt echter geen aanvulling op de personenbelasting
Je mag wel kiezen welke van je twee woningen je laat vrijstellen als ‘eigen woning’.  Uiteraard vul je als tweede eigendom best de woning in met het laagste kadastraal inkomen in, want dan moet je de minste belastingen betalen..
In Middelkerke bedraagt die aanvullende perszonenbelasting 5% en de vrijstelling daarvan is dus een soort compensatie voor de belasting op het tweede verblijf.
Aangezien de personenbelasting zelf functie is van het kadastraal inkomen, moet de eigenaar dit invullen op het jaarlijks belastingformulier als hij/zij de woning verhuurt.
Het belastbare bedrag is gelijk aan het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%.
In mijn voorbeeld: 1.700 euro (geïndexeerd KI) + 40% = 2.380 euro
Van het onroerend inkomen van een tweede verblijf worden ten slotte ook nog de intresten afgetrokken van 'een' woonlening zodat je er mogelijk toch niet op belast wordt. Het is dus onmogelijk er een juist bedrag op te plakken.

Taks op tweede verblijf
In de periode 1.1.2014 – 31.12.2019 betaalt men in Middelkerke voor een studio kleiner dan 40 m² 525 euro per jaar, voor een appartement 600 euro per jaar.
Daarnaast is er ook nog de tweede verblijfsbelasting voor de provincie West-Vlaanderen. Die werd in 2013 forfaitair vastgesteld op 113 euro.

Milieubelasting gemeente: 50 euro per jaar.

Energiekosten - abonnementen
Water: jaarlijkse bijdrage per woongelegenheid in de kosten van het drinkwaternet en een
           vergoeding voor het administratief verwerken van de klantgegevens.
           Bij TMVW bedraagt die 54,37 + 6% BTW = 57,63 euro, gebruik van teller met diameter
              15 of 20 mm is inbegrepen
Gas: 41,322314 + 21% BTW = 50 euro
Electricteit: 75 euro + 21% BTW = 90,75 euro

Telefoon, Internet, TV
Een mobiele telefoon is overal bruikbaar. Een vaste telefoonverbinding in het tweede verblijf is dus niet nodig. Mobiel internet via smartphone vraagt geen meerkost.
Verbruikskosten tel ik hier niet mee. Het maakt geen verschil of je nu in je eerste of in je tweede woning verblijft.

Gemeenschappelijke kosten
In een appartementsgebouw woon je niet alleen en zijn er naast jouw privaat eigendom ook gemeenschappelijke delen waarvoor een verplichte onverdeeldheid bestaat. Dat zijn onder meer de grond waarop het gebouw staat, de buitenmuren, het dak, de gangen, de inkomhal, de trappen, de lift en de hoofdleidingen.
De kosten die hiermee gepaard gaan, zoals het reinigen van die delen, het onderhoud en de herstellingen ervan, de vergoeding voor de syndicus en de gemeenschappelijke verzekeringen en belastingen, vallen ten laste van alle eigenaars van het gebouw en worden als dusdanig over hen verdeeld. Dat hoeft trouwens niet altijd voor iedereen gelijk te zijn: zo kan het perfect dat de eigenaar van een appartement op het gelijkvloers niet moet tussenkomen in de kosten van de lift. Die syndickosten variëren van gebouw tot gebouw. Meestal zijn volgende kosten gemeenschappelijk: brandverzekering gebouw, onderhoud gemeenschappelijke inkomhall en andere gemene delen, elektriciteit gemene delen, lift (onderhoud, controle en elektriciteit), onderhoud tuin, ander onderhoud (bv. brandblussers), vergoeding syndicus. Kortom: voor een appartement met 1 slaapkamer schommelen die kosten tussen de EUR 40 en EUR 65 per maand. Voor een appartement met 2 slaapkamers schommelen die kosten tussen de EUR 65 en EUR 90 per maand.

Brandverzekering
Naast de gemeenschappelijke verzekering voor het gebouw, moet ook nog de inboedel van het appartement verzekerd worden. Dat kost 75 – 100 euro.

Huren autostandplaats
Per jaar kost dat 750 à 800 euro voor een staanplaats en 1.000 à 1.200 euro voor een afgesloten garagebox.
De wagen op straat laten staan, is natuurlijk ook een oplossing, maar waar geraak je die nog kwijt?

Totale jaarlijkse kosten (voor een appartement met twee slaapkamers)(afgerond tot op 1 euro) 

Besluit
Een tweede verblijf aan de kust is dus niet goedkoop. De mening daarover hangt natuurlijk af van de belangen van de beoordelaar. De gemeenten vinden de opgelegde bedragen normaal, de eigenaars en vastgoedmakelaars zijn er niet over te spreken. De argumenten van beide kampen bevatten punten waarmee rekening moet gehouden worden. De taks op tweede verblijven is natuurlijk een geschenk voor de (kust)gemeenten, maar bestaat er geen gevaar dat de lokale economie er te fel onder lijdt? Dat is de vraag!

Bronnen
3.5.2014 Kustgemeenten verdienen miljoenen aan taks op tweede verblijf Auteur: Christine van Tichel
3.5.2014 ‘Kust doet toerist rekening betalen’ door Kristof Simons in ‘Het Nieuwsblad’ http://www.westlittoral.be/nl/verkoop-info http://belastingen.vlaanderen.be/nlapps/docs/default.asp?id=339
http://help.tijd.be/?op=detail&articleId=8916071&nodeId=3474  Wie bijkomende rechten wil kopen voor collectief of commercieel gebruik, kan terecht bij Reprocopy.  http://www.reprocopy.be/ 
Hierbij vindt u de link die u makkelijk met anderen kan delen:  http://www.tijd.be/r/t/1/id/9305883. http://www.cibweb.be/dossier/dossier-gemeentelijke-belastingen-op-tweede-verblijven
Antwoord op mijn vragen door Peter Bonhomme van West-Littoral nv

29-09-2014, 00:00 Geschreven door stammer
Reageren (0)