Natuurlijk weten jullie allemaal al dat men bezig is een belangrijke verkaveling aan te leggen tussen de Koninklijke Baan, de Schoolstraat en de Zeelaan.
Er wordt een gemiddelde dichtheid nagestreefd van 30 wooneenheden per hectare.
De kavels voor betaalbaar wonen blijven in oppervlakte beperkt tussen de 150 en 500 m².
De gemeente Middelkerke realiseert samen met de NV Immobel en met steun van de provincie West-Vlaanderen 119 private woningen. Daarnaast bouwt de Sociale Huisvestingsmaatschappij ‘IJzer en Zee’ ook nog 60 sociale woningen op de nieuwe woonsite. Er is geen definitief antwoord over de verdeling, maar vermoedelijk zullen dit 40 sociale huurwoningen zijn en 20 sociale koopwoningen.
De bouw van de eerste 20 huizen is reeds door de gemeente Middelkerke goedgekeurd.
IJzer en Zee verwacht dit voorjaar de subsidie om hun deel van het project uit te voeren. Dat gaat dus niet samen met de werken voor Immobel.
Het einde van de wegeniswerken is eind mei voorzien. De bouw van de eerste huizen start in juli. Als alles vlot verloopt, zal de oplevering gebeuren tegen eind 2018.
Ziehier de structuurvisie voor de verkaveling:

De gewenste typologie is halfopen tot gesloten bebouwing, met enkele meergezinswoningen, van een schaal afgestemd op deze van de omgeving. Voor de meergezinswoningen worden twee bouwlagen plus een dakverdieping voorzien. Per bouwblok wordt bij voorkeur in eenzelfde stijl gebouwd.
De nieuwe woonwijk wordt ontsloten via de Zeelaan.

Waarom mijn grote bijzondere interesse voor deze verkaveling?
Het huidig artikel is, zoals jullie wel weten, niet mijn eerste over dit onderwerp..
Lees mijn vorige artikels daarover:
In de map’ Milieu’: 20.2.2011: ‘Nieuwe woonuitbreidingsgebieden in Westende? Bravo! Ze zijn toch niet waterziek, hé?’
In de map ‘Sociale woningen’: 16.11.2015: “Middelkerke-Lombardsijde, is de grond tussen Zeelaan en Schoolstraat nu niet overstromingsgevoelig meer?”
Ik heb namelijk in de voorbije decennia nooit anders gezien dan dat het bewuste gebied, bij zware regenval onder water stond. Ik zou daarvan tientallen foto’s kunnen publiceren, maar misschien hebben velen onder jullie dat ook wel zelf gezien?
In mijn artikel van 16.11.2015 heb ik uitvoerig de uitgevoerde watertoets besproken. Wie echt in deze materie geïnteresseerd is, nodig ik uit om die nogmaals te lezen. Het zal ook helpen voor een beter begrip van mijn huidig artikel. De meeste onder ons zijn immers geen specialisten in deze materie.
Ik kwam anderhalf jaar geleden tot de conclusie dat op dat terrein kan en mag gebouwd worden zonder dat er overstromingsgevaar zou bestaan!
Ik ben wel geen ongelovige Thomas en ik nam wel aan dat die toets rigoureus zou gevolgd worden, maar nu de grond- en afwateringswerken al een tijdje aan de gang zijn, had ik dat toch allemaal eens graag op het terrein gezien. En mijn wens werd vervuld!

Wie is er allemaal betrokken bij die verkaveling, die ‘Havenzijde’ genoemd werd?
De gemeente is wel geen partij in deze verkaveling, doch enkel vergunnende overheid.
De verkaveling wordt uitgevoerd door bvba Havenzijde, Robert Orlentpromenade 13 1
in Nieuwpoort op gronden van nv Immobel.

De verkoop van de huizen is in handen van Immo Vlaemynck, op hetzelfde adres als ‘Havenzijde’.
Het ontwerp is in handen van WEST GROND INVEST Immobiliën samen met het studiebureau Lobelle uit Varsenare.
Ik las ook ergens dat LOBOMA uit De Panne erbij zou betrokken zijn, maar ik heb nergens gevonden in welke hoedanigheid.

Voorschriften voor de afvoer van het regenwater
Hemelwater moet in eerste instantie zoveel mogelijk gebruikt worden. Sinds 1999 is men bij het bouwen of verbouwen van een woning in Vlaanderen verplicht om een regenwaterput te plaatsen. Het volledige dak moet in die put afwateren en er moet een pompinstallatie bij zijn om het water nuttig te gebruiken.
Als de put vol is dan moet het overtollige water op een andere manier afgevoerd worden.
Dat geldt ook voor het hemelwater dat op de verharde en niet-verharde oppervlakken terechtkomt.
Dat resterend deel moet maximaal kunnen infiltreren in de ondergrond, hetzij door het gebruik van waterdoorlatende materialen, hetzij door afleiding van hemelwater van verharde delen naar de onverharde delen, hetzij door afleiding naar daartoe voorziene constructies om het water te bufferen gekoppeld aan vertraagde afvoer.
Uit de sonderingen en boringen blijkt dat de projectzone vooral uit kleigrond en zandgrond bestaat. Het grondwater staat ook heel hoog in de zone. Er wordt dus van uitgegaan dat infiltratie niet mogelijk is. De bodem van de verschillende grachten en vijvers is echter lager gelegen dan de uitgaande leidingen. Er zal dus steeds water staan in de grachten en vijvers.

Scheiding van afvalwater en regenwater
Voor nieuwe gebouwen of bij grondige verbouwingen van woningen gebouwd vanaf 1999, is een volledige scheiding van het afvalwater en het regenwater altijd verplicht. Het afvalwater wordt dus afgevoerd naar de gemeentelijke riolering. Collectoren of verzamelriolen verzamelen het afvalwater uit de gemeentelijke riolen en transporteren het naar een zuiveringsinstallatie. Wie het terrein vandaag bekijkt, ziet dat voor elke woning twee buizen voorzien zijn, een grijze (RWA regenwaterafvoer) en een oranje (DWA droogweerafvoer), om goed het onderscheid te kunnen maken tussen afvalwater en regenwater.

Bij woonuitbreidingen worden eisen opgelegd voor een vertraagde afvoer van het oppervlaktewater in combinatie met bijkomende buffercapaciteit. Hierbij worden volgende voorwaarden gehanteerd: een vertraagde afvoer van maximum 10 liter per seconde per hectare verharde oppervlakte met een bijkomende nuttige buffercapaciteit van 330 m³ per hectare verharde oppervlakte.
Jullie kunnen daarover meer lezen in mijn vorig artikel over dit onderwerp.
In deze verkaveling wordt gebufferd in de leidingen, in 2 grachten en in 2 vijvers.
Ziehier één van de vijvers en daaronder twee delen van één van de grachten:

De oevers van de grachten bevinden zich op 4,4 meter TAW*. Dat zal het peil zijn van de bovenkant van de oevers na volledige aanleg van het terrein, dus na het aanbrengen van de nog noodzakelijke ophogingen, profileringen, afdekkingen alvorens er kan ingezaaid worden.
*TAW of ‘Tweede Algemene Waterpassing’ is de referentiehoogte waartegenover hoogtemetingen in België worden uitgedrukt.
Het water dat op de verharde oppervlaktes valt, zal worden opgevangen in de straatkolken *, deze zijn aangesloten op de Rwa-riolering. Dit Rwa-rioolstelsel is gekoppeld aan de buffervijvers en de nieuwe grachten in de verkaveling. Net voor er geloosd zal worden op de bestaande beek (Het Geleed De Piete’) moet dit vertraagd gebeuren. (10 liter/sec/ha). *
Er werd een knijpconstructie op peil 3,0 meter TAW voorzien met een overstort op het peil 3,9 m TAW.
Een knijp is een kunstmatige versmalling in een watergang die bedoeld is, om water langzamer te laten stromen.                                                         *

                                                                
Ter hoogte van de laatste kopmuur zit een terugslagklep die ervoor zal zorgen dat geen water terugloopt van ‘Het Geleed De Piete’ in de nieuwe grachten van de verkaveling. Het niveau van ‘Het Geleed De Piete’ schommelt bij eb ca. 3.00m en bij vloed ca. 3.80m.
Indien het waterpeil in ‘Het Geleed De Piete’ bij vloed op 3.80m staat en het niveau in de verkaveling lager en indien er zich een hevige regenbui voordoet, dan zal het buffersysteem gaan werken en het water in de vijvers, grachten, buizen gaan bufferen (ca. 1500m³ buffercapaciteit) tot op het peil 3.90TAW (=overstortpeil).
Indien het water hoger komt dan 3,80m, zal het over de overstortmuur (= zie verlaagde zone in de kopmuur boven de knijpconstructie op de foto) lopen en zal de terugslagklep op de laatste kopmuur openen (volgens het principe van communicerende vaten).
Indien het peil van het water in de verkaveling hoger is dan het waterpeil in ‘Het Geleed De Piete’) zal het water boven de 3.90m (dit is ongeveer 50cm onder het maaiveld van de verkaveling die op 4.40TAW ligt, de huizen zullen nog iets hoger staan dan de 4.40TAW) naar ‘Het Geleed De Piete’ stromen.

Het water wordt dus afgevoerd naar het ‘Geleed’, dat loopt onder de Schoolstraat, de Kustweg en langs de Halvemaanstraat door de Hemmepolder tot aan het Pietesas en onder de Halvemaandijk uitmondt in de Kreek van Lombardsijde en in de IJzer.

Langs de kant van de verkaveling is een onderhoudsstrook voorzien van 5m naast de beek.

Besluit
Ik bewonder altijd de mensen die de plannen voor dergelijke werken ontwerpen. Dat ik de toelating kreeg om de grondwerken in deze verkaveling van dichtbij te bekijken, dat waardeer ik ten zeerste. Dat ik daarbij bovendien zeer deskundige uitleg kreeg van de heer Tom Dedulle, landschapsarchitect, veiligheidscoördinator (dit laatste weliswaar niet voor deze verkaveling) en opvolger van de werken voor Studiebureau Lobelle, daarvoor kan ik alleen maar dankbaar zijn.

Bronnen
http://www.landslide.nl/downloads/Regenwater%20vasthouden%20waar%20het%20valt,%20bergen%20waar%20het%20kan.pdf
http://ftp.vub.ac.be/~fdesmedt/Grondmechanica.pdf
RUP Nr 19 Lombardsijde https://www.middelkerke.be/sites/default/files/public/Gemeente/Bestanden/ruimteenwonen/ruimtelijkeordening/BPARUPS/rup_lombardsijde/stedenbouwkundige_voorschriften.pdf