Zopas las ik in ‘Het Nieuwsblad’ en in ‘De Standaard’ de artikels “Betaalbaar wonen in eigen streek”, waarin de plannen van de gemeente om meer betaalbare woningen ter beschikking van de eigen inwoners te stellen, besproken worden.
"Tussen de Badenlaan en de Duinenlaan is er ruimte voor een project van ongeveer 140 woningen” en “In Lombardsijde zal in 2012 een gebied van 6,5 hectare tussen de Zeelaan, de Schoolstraat en de Koninklijke Baan bebouwd worden.”
Eigenlijk gaat het in Westende-bad over meer woningen. Het vermelde aantal geeft het mogelijk aantal sociale woningen (koop en huur). De rest zouden kavels en private woningen zijn.
In Lombardsijde zou het gaan over een totaal aantal van 195, waaronder een aanzienlijke hoeveelheid sociale woningen.
Jullie kunnen zien op onderstaand uittreksel uit het gewestplan Oostende-Middenkust, over welke gebieden het gaat. Ze zijn rood gearceerd, als ‘Woonuitbreidingsgebied’.

Laat mij vooraf duidelijk stellen dat ik alle initiatieven, die erop gericht zijn dat de eigen bewoners zich een betaalbare woning kunnen aanschaffen, ten zeerste toejuich. Nochtans was ik wel verrast over het één en het ander. Als niet-specialist van deze ingewikkelde materie, heb ik dus maar liever hier en daar om informatie en verduidelijking gevraagd.
Toen ik meende het probleem van de genoemde terreinen te overzien, heb ik een aantal vragen gesteld aan schepen Verdonck. Hij maakte ze binnen de kortste termijn over aan de bevoegde ambtenaar van ordening en stedenbouw, die er al even vlug op antwoordde.
Indien er nog vragen overbleven, moest ik niet aarzelen… Toen ik op een paar ‘vervelende’ punten om verduidelijking vroeg, kwam alweer een snel antwoord. Hartelijk dank dus aan beide.

Verkaveling in Westende – bad tussen Badenlaan en Duinenlaan

De voorgeschiedenis
Het minste wat kan gezegd worden van het gemeentelijk plan om daar te voorzien in een mix van sociale woningen en private woonprojecten, is dat het misschien wat voorbarig is. Er zal inderdaad nog heel wat water naar de zee moeten vloeien, om in de terminologie te blijven, vooraleer het kan verwezenlijkt worden.
Vooreerst moet een antwoord kunnen gegeven worden op de vraag of eventuele toekomstige bewoners daar wel op beide oren zullen kunnen slapen. Zullen ze daar al dan niet moeten vrezen voor wateroverlast?
Dat terrein heeft inderdaad een voorgeschiedenis op dat gebied.
In ‘Het Nieuwsblad’ van 11.02.2003 kon ik destijds lezen dat het college de geplande verkaveling geschorst had. De bewoners van de Duinenlaan vreesden namelijk voor nieuwe overstromingen (de gemeente houdt niet van dat woord en houdt het op ‘wateroverlast’) en ondertekenden een petitie tegen de plannen van het gemeentebestuur. Volgens hen was de zone van het woonuitbreidingsgebied, dat 4 meter lager ligt dan de Duinenlaan, waterziek.
Ze maakten zich ongerust over het overwelven van de beek achter hun woning. Ze vroegen zich af of het water daarvan dan niet in hun kelder(s) zou terechtkomen.
Hieronder zien jullie dat het terrein doorkruist wordt door beken.

Is dat terrein wel degelijk waterziek? Wat werd ondertussen gedaan om daaraan te verhelpen?
Volgens mij is het antwoord op deze vragen te vinden op de website http://www.west-vlaanderen.be/kwaliteit/Leefomgeving/milieu/water1/Documents/Gistel_Ambacht/01-03_ontwerp_DBBP_na_bekkenbestuur_naar_CIW%5B1%5D.pdf 
Volgens het daar besproken en goedgekeurd 'Deelbekkenbeheerplan Gistel–Ambacht 2008-2013’ zouden nog werken moeten uitgevoerd worden voor een totale kostprijs van 800.000 euro. Deze werken omvatten de verbreding en verdieping van de Valleijebeek afwaarts de Westendelaan (richting Middelkerke), de aanleg van een bufferbekken ter hoogte van de tijdelijke parking, de aanleg van een buffer ter hoogte van de overstort aan de overwelving van de Valleijebeek en het verhogen van de stuwen in de rioleringen.
Uit het bekkenvoortgangsrapport van maart 2010 op
http://www.bekkenwerking.be/documenten/bekkenvoortgangsrapporten-2009-1/bvr09_ijzerbekken moest ik dan echter weer vernemen dat de voorziene werken stil liggen.
Tussen haakjes, ze zijn nooit begonnen …
Natuurlijk wilde ik graag weten waarom.
De gemeente moest het antwoord schuldig blijven en schoof de hete aardappel door naar het bestuur van de Middenkustpolder in Gistel dat de waterloop beheert en dat de taak heeft om de waterbeheersing van de streek te onderhouden en aan te pakken daar waar nodig. Dat is de instantie waaraan ik al jaren, als eigenaar van een klein lapje grond waarop mijn huis staat, jaarlijks 11 euro belasting betaal (volgens artikel 65 van de wet van 3.6.1957) omdat zij zorgen voor een goede afwatering naar de waterlopen van de polder, hetzij langs overstorting van de riolering, hetzij langs doorsijpeling via de grond.
Ik heb dan maar de vraag gesteld aan dat bestuur en ik kreeg als antwoord dat die werken inderdaad nog niet aangevangen werden en dat dit pas zal gebeuren wanneer de eigenlijke verkaveling van het woonuitbreidingsgebied zou starten.
Dat er wel degelijk wateroverlast is op dat terrein, kan blijken uit onderstaande foto’s, drie uit 2008 en de laatste van 7 februari 2011.

En voor de rest, is alles in kannen en kruiken?
Naast het probleem van de eventuele wateroverlast en de eventuele werken die nog moeten uitgevoerd worden, zijn er nog wel wat andere problemen op te lossen.
Er moet vooreerst nog een inrichtingsplan opgemaakt worden. Dat zou binnenkort gebeuren.
Eén derde van de zone behoort toe aan het OCMW van Nieuwpoort, de rest is in handen van private personen. Er is nog geen overdracht gebeurd aan de sociale huisvestingsmaatschappijen. De onderhandelingen worden binnenkort opgestart. Eerst wordt het resultaat van de schatter afgewacht. Deze wordt eerstdaags aangesteld.
Ook de financiering en de regeling van subsidies die gekoppeld zijn aan de bouw van sociale woningen, kunnen nog problemen opwerpen.

En, wat met het verkeer in de Duinenlaan?
De bewoners van de Duinenlaan vreesden/ vrezen destijds ook dat de wagens van de bewoners van de nieuwe woningen al te zeer het verkeer in hun straat, waar reeds een snelheidsbeperking tot 30 kilometer per uur van kracht was/ is, zouden belasten. De gemeente wijst er op dat de verkaveling waarvan sprake in 2003 een lange rij woningen betrof met een bijkomende straat evenwijdig met de Duinenlaan. Die zone lag volgens hen in een restzone van een "woongebied" volgens het gewestplan (in het rood aangeduid), dus niet in het geplande woonuitbreidingsgebied (rood gearceerd). Deze nieuwe straat kwam uit in de Duinenlaan en daarom werden de bezwaren voor dit project dan ook terecht bevonden.
Ter verduidelijking: een woongebied is bestemd voor wonen, voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf, enz… terwijl een woonuitbreidingsgebied uitsluitend bestemd is voor groepswoningbouw.
Het gemeentebestuur belooft te zullen uitkijken naar de meest ideale ontsluiting(en) van dit gebied, vermoedelijk langs de Badenlaan en/of Duinenlaan. Het is zelf geen vragende partij om dit gebied te ontsluiten langs de Duinenlaan.
Het eerste gedeelte van het antwoord van de gemeente lijkt mij onjuist. Het volstaat het gewestplan te bekijken om te zien dat de in 2003 geplande verkaveling wel degelijk in het woonuitbreidingsgebied gelegen was. Enkel de huidige rij woningen en de tuintjes daarachter, liggen volgens mij in het woongebied. Misschien verduidelijkt onderstaand plannetje één en ander.

Wat zal er gebeuren met de twee bestaande parkings aan de Badenlaan?
Eén daarvan werd, zoals jullie hieronder zien op een foto van 07.02.2011, nooit geasfalteerd om bijkomende wateroverlast te vermijden. De gemeente antwoordt mij dat de capaciteit van de parkings zal behouden blijven. De juiste ligging (of behoud) zal blijken uit het inrichtingsplan.

Verzet de provincie zich dan niet meer tegen het aansnijden van het woonuitbreidingsgebied?
Op maandag 02 mei 2005 las ik dat de provincie zich verzette tegen het nieuw woongebied omdat eerst bouwgronden, verspreid over Middelkerke, aangewend moesten worden vooraleer er sprake kon zijn van het aansnijden van het uitbreidingsgebied. De burgemeester vond dat toen onlogisch omdat de percelen - samen 63 hectare groot - waar de provincie op zinspeelde, niet vrijkwamen om op te bouwen en dit om louter speculatieve redenen van de eigenaars.
Op mijn vraag waarom de provincie er nu anders over denkt, kreeg ik volgend antwoord van de gemeente: “Door de nieuwe wetgeving inzake ruimtelijke ordening (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) (http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=14764 
kunnen woonuitbreidingsgebieden onder bepaalde voorwaarden aangesneden worden ten voordele van sociale huisvesting (dus niet voor private doeleinden). Andere aspecten zoals woonbehoefte of bindende bepalingen in structuurplannen zijn hierdoor geen argumenten meer namens de provincie om het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden tegen te houden.
http://www.ruimtelijkeordening.be/Default.aspx?tabid=13585&Search=woonuitbreidingsgebieden”
Welke die ‘bindende bepalingen in structuurplannen’ zouden mogen zijn, daar heb ik het raden naar. Als je een probleem wenst te omzeilen, dan formuleer je het maar zodat niemand het nog verstaat.

Was daar niet ook een rusthuis gepland?
Ik las ook dat op 14 oktober 2008 een vergunning verleend werd voor een rusthuis met 120 woongelegenheden in de Badenlaan. Op mijn vraag of men dat plan nu had laten varen, liet men mij weten: “er was in eerste instantie een seniorie voorzien op de plaats van de eerste parking langs de Badenlaan. Door de eventuele bouw van een rusthuis op de site van manège Vandooren kunnen de plannen van de gemeente wijzigen. De gemeente zal hier een nieuw standpunt innemen tijdens de opmaak van het inrichtingsplan.”

Staat de boerderij ‘Dieleman’ niet in de weg?
Aangezien de boerderij ‘Dieleman’, langs de Westendelaan, eveneens eigendom is van het OCMW Nieuwpoort, stelde ik mij ook de vraag of die soms geen belemmerende rol zou spelen voor het gepland woonuitbreidingsgebied.
De gemeente ontkent dat. Ze beweert namelijk dat zowel de gebouwen als de omringende grachten landschappelijke elementen zijn die kunnen bijdragen tot de kwaliteit van de omgeving . Ze zouden ook een “inspiratie zijn voor de opmaak van het inrichtingsplan en een eventuele toekomstige invulling van de landbouwgebouwen zouden een belangrijke rol spelen voor de ontwikkeling van dit gebied.”
Is dat niet mooi uitgedrukt?

Woonuitbreidingsgebied in Lombardsijde tussen Zeelaan, Koninklijke baan en Schoolstraat
Hoewel dat gebied niet in de belangstelling kwam, zoals dat aan de Badenlaan – Duinenlaan, stelde ik mij ook daarover vragen.
Meermaals reeds heb ik kunnen vaststellen dat ook op dat terrein, of delen ervan, grote waterplassen stonden. Hieronder twee foto’s genomen op 7 februari 2011, na één regendag.

                       

Zou dat misschien ook een waterrisicovolgebied kunnen zijn?
Ik meen mij ook te herinneren dat er ooit (wateroverlast)problemen geweest zijn bij de bouw van de huizen op het einde van de Schoolstraat. De gemeente beweert daarvan geen weet te hebben.
Ik zie dat het ruimtelijk structuurplan 19B ‘Lombardsijde-centrum’ het terrein als ‘projectzone wonen’ voorziet.
Daaromtrent las ik op

Hieronder vinden jullie nog een plannetje met de juiste ligging van het besproken gebied. (rood gearceerd deel)

Om het standpunt van de gemeente te kennen over eventuele waterlast in de zone, stelde ik de vraag of het terrein de watertoets, sedert 24 november 2003 voorzien volgens het Decreet Integraal Waterbeheer, doorstaan heeft vooraleer het structuurplan Lombardsijde aanvaard werd?
De watertoets is een beoordeling waarbij wordt nagegaan of een initiatief schadelijke effecten veroorzaakt als gevolg van een verandering in de toestand van het oppervlaktewater, het grondwater of de waterafhankelijke natuur.
Daarop antwoordt de gemeente dat er ten tijde van de opmaak van het structuurplan nog geen sprake was van watertoets en dat ze dat wel moet doen bij de opmaak van het RUP én bij een verkavelingsvergunning én bij elke bouwaanvraag die op dit gebied aangevraagd wordt. Dat klopt volgens mij niet want de watertoets bestaat sinds 2003 en de RUP van Lombardsijde dateert van 2007 – 2009.
De gemeente beweert echter dat de BPA's van 2007 en 2008 kleine BPA’s waren (telkens maar 3 percelen), gelegen in niet-overstromingsgebied, waardoor er geen probleem was met de watertoets. Bij de lopende procedure van RUP Lombardsijde wordt de watertoets wel toegepast. Als besluit (gunstig advies van RWO Brugge en Bestendige Deputatie) werd geconcludeerd dat er bij de ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied de nodige aandacht moet besteed worden aan de mogelijke overstromingsgevoeligheid van het gebied.
De gemeente merkt ook op dat dit gebied slechts ‘mogelijk overstromingsgevoelig’ is en niet ‘effectief overstromingsgebied’. Volgens hen worden alle gebieden die niet in effectief woongebied zijn gelegen, aangeduid als mogelijk overstromingsgevoelig (= alle landbouwgebieden, alle recreatiegebieden, alle woonuitbreidinsgebieden, ...). Indien uit de watertoets, na advies van de beheerder (Middenkustpolder, PTD - dienst Waterlopen, VMM - afdeling Operationeel Waterbeheer), zou blijken dat er bijkomende randvoorwaarden moeten genomen worden, zoals bijvoorbeeld vertraagde afvoer, bufferbekken, verhoging van het maaiveldpeil, .. dan moeten/zouden deze werken uitgevoerd worden.

Besluit
Beide geplande woonuitbreidingsgebieden verdienen heel zeker de zeer bijzondere aandacht. Ik neem aan dat het gemeentebestuur alles in het werk zal stellen om te beletten dat toekomstige bewoners/ eigenaars of huurders slachtoffers zouden worden van wateroverlast. Dat zou niemand hen in dank afnemen.
Zelf zal ik de beide dossiers met argusogen blijven volgen.

20-02-2011, 20:06 Geschreven door stammer
Reageren (3)