IMMOTHEKER beweert een onafhankelijk bedrijf te zijn, dat ongebonden kredietadvies verstrekt. Het adviseert vóór, tijdens en na aankoop van een woning en geeft neutrale toelichting bij vermogensopbouw. Dit op en top Belgisch bedrijf bestaat 15 jaar en telt vandaag 55 kantoren en 115.000 klanten...
Enkele maanden geleden publiceerde ‘Het Nieuwsblad’ een vastgoedrapport afkomstig van immotheker.
Daarin konden we alle gegevens vinden die moeten verduidelijken hoeveel een appartement aan zee kost en hoeveel er in 2010 verkocht werden in de verschillende kustgemeenten.
Ik beperk mij tot de appartementen omdat die de woningmarkt aan de kust domineren.
Jullie zullen het mij toch niet kwalijk nemen dat ik nu even ‘immotheker’ speel zonder een specialist te zijn en toch wat commentaar verstrek over dat rapport en wat ermee samenhangt?

Aantal appartementen verkocht in 2010
Hieronder vinden jullie het aantal appartementen dat in 2010 verkocht werd in de verschillende kustgemeenten. Een splitsing in badplaatsen zou een beter beeld gegeven hebben, want er is bijvoorbeeld wel een duidelijk verschil tussen Middelkerke en Westende.

Bron: Federale Overheidsdienst (FOD) Economie

Volgens Fortissimo, software voor vastgoedmakelaars, werden er over de ganse lijn in 2011 veel minder appartementen verkocht dan in 2010. De grootste daling zou vast te stellen zijn in Knokke-Heist (-25,6%) en in Middelkerke (-21,9%).

Hoeveel kost een appartement aan zee?
Hierna vinden jullie, in afgaande volgorde van prijs, hoeveel een appartement kostte in de verschillende kustgemeenten, op 1 mei 2010 en op 1 mei 2011.

Er werd ook een gemiddelde berekend. Voor 2011 is dat 288.000 euro. Dat heeft volgens mij weinig zin noch betekenis. De meeste scoren onder het gemiddelde. Verwijder Knokke-Heist uit de lijst en je krijgt een gemiddelde van 235.000 euro, wat een totaal ander beeld geeft aan de kandidaat-koper.
Ook de opgegeven prijs voor een gemeente is een gemiddelde. De interessantste appartementen kosten natuurlijk het meest.

Alles hangt af van de wensen van de koper en van de financiële middelen waarover hij/ zij kan beschikken of wil spenderen. Het is inderdaad zo dat je voor 210.939 euro geen (deftig) appartement vindt op de zeedijk in Middelkerke.
Bovenop de vraagprijs komen er ook nog kosten en het is belangrijk zich daar goed over te laten informeren.
Verder denk ik ook dat de koper meer heeft aan een prijs per vierkante meter.

Laten wij nu even wat nader de factoren onderzoeken die de prijs beïnvloeden.

Welke factoren bepalen de vastgoedprijs ?
Het prijsniveau wordt vooral bepaald door de kwaliteit van het aanbod. De prijzen aan de kust schommelen naargelang de gemeente, de locatie en de grootte en de kwaliteit van het pand.
Hoe groter, hoe mooier en hoe beter gelegen, hoe hoger de prijs. Dat spreekt vanzelf!!
Het aantal aangeboden appartementen zou eerder invloed hebben op de snelheid waarmee de prijzen stijgen, de zogenaamde meerwaarde. Is er gedurende een bepaalde periode een tekort aan bepaalde types appartementen, dan zal de waarde van deze de neiging vertonen om vlugger te stijgen. Een chronisch overaanbod van een bepaalde klasse vastgoed kan ervoor zorgen dat de prijzen in deze klasse niet stijgen in functie van de tijd. Integendeel, ze kunnen zelfs een beetje zakken.

Is er een verschil tussen de kustgemeenten?
Dat Knokke en Heist er ver boven uitsteken, ligt voor de hand. Het staat goed daar een appartement te hebben, maar dat voordeel krijg je niet zomaar.
Mag ik aannemen dat de variëteit in grootte en in kwaliteit van de panden vergelijkbaar zijn voor alle gemeenten? Of heeft bijvoorbeeld Nieuwpoort meer recente woningen dan Middelkerke?
Speelt het feit dat in bepaalde kustgemeenten (Knokke-Heist, Koksijde en De Panne nog maar onlangs) geen aanvullende belasting op de personenbelasting moet betaald worden, een grote rol?
De eerste twee staan in elk geval op de plaatsen 2 en 4 voor wat de verkoop betreft.
Of is de ene gemeente aantrekkelijker dan de andere? Zouden Middelkerke en Westende, die de laatste plaatsen in de lijst innemen, samen met Blankenberge en Bredene, de kandidaat-kopers minder bevallen? Het zou wel eens kunnen!

In mei 2008 liet het tijdschrift ‘Knack’ een studie uitvoeren door de ‘Université Catholique de Louvain’ over de ‘Levenskwaliteit’ in 588 van de 589 Belgische gemeenten. (behalve Herstappe)
Zie hieronder de rangschikking. Zelfs indien in de voorbije drie jaar één en ander zou bijgewerkt geweest zijn (bijvoorbeeld veel nieuwbouw) en zelfs al beantwoorden dergelijke studies niet altijd voor 100 percent aan de realiteit, dan geeft het wel een idee over de goede en slechte punten van een gemeente. Uit onderstaande tabel blijkt natuurlijk ook niet welke (onder)punten er juist beoordeeld werden. Wie bijvoorbeeld kinderen heeft, kijkt uit naar de geboden ontspanningsmogelijkheden voor hen, alhoewel die wens slechts van tijdelijke aard is. Wie sportief is, zoekt een plaats met goede sportinfrastructuur. De keuze heeft voor elke koper een apart tintje.
Bredene en Middelkerke spannen de kroon op het gebied van aantal campings en staan dus eerder bekend om hun sociaal karakter. Dat weerspiegelt zich echter niet in de tabel.

Middelkerke slaat dus geen te best figuur in deze rangschikking. Men kan zich natuurlijk afvragen waarom de gemeente dan de derde plaats bekleedt, als het over het aantal verkochte appartementen gaat. En waarom telt Middelkerke zoveel tweede verblijven? Is het de lagere prijs die de kopers aantrekt? Het aantal hier verkochte appartementen is wel de som voor Westende en Middelkerke samen.
Dat geldt echter ook voor Knokke-Heist, Koksijde-Oostduinkerke en De Haan-Wenduine.

Is er nog plaats om appartementsgebouwen neer te poten?
De prijs van nieuwbouw is steeds de som van de grondprijs en de constructieprijs.
Door het strikter beleid in ruimtelijke ordening is er op heden in onze badplaats nagenoeg geen bouwgrond voor villabouw meer te vinden. Bouwgrond voor appartementsbouw is al helemaal uitgesloten. Nieuwbouw kan enkel nog geschieden door afbraak van oude panden. Vooraleer een dergelijk pand kan worden afgebroken dient een projectontwikkelaar eerst het oude pand te kopen. En oude panden behoren bijna steeds toe aan meerdere eigenaars waardoor de onderhandelingen dikwijls moeilijk verlopen en dus ook de prijs sterk de hoogte in schiet.
Maar, is er in de andere badplaatsen wel nog vrije bouwgrond te vinden?

Aantal immobiliënkantoren
Men zou kunnen geneigd zijn te denken dat een groot aantal vastgoedkantoren in een bepaalde badplaats zou meebrengen dat daar meer appartementen aangeboden worden. Maar ook kantoren van buiten de kustplaatsen (Antwerpen, Brussel, Gent, …..) starten nieuwe projecten op aan de kust. Sommige kustkantoren bouwen en verkopen ook in andere badplaatsen zonder daar een kantoor te openen.
Het aanbod is dus overal groot, zeer groot zelfs. Als buitenstaander denk ik dan dat het aanbod misschien wel eens te groot zou kunnen worden zodat de prijzen op de duur zullen ineenstuiken. Om nog beschikbare ruimte te vinden voor al die nieuwe appartementsgebouwen worden steeds recentere gebouwen afgebroken, vooral als ze weinig verdiepingen tellen.
Middelkerke is goed voorzien van immobiliënkantoren. Ik tel er niet minder dan 22, 10 in Middelkerke, 11 in Westende en 1 in Lombardsijde. en daarmee volgt de gemeente dicht in het spoor van Oostende en Knokke-Heist. De volgende mozaïek toont ze allemaal.

Bronnen
http://www.leerwiki.nl/Hoe_werkt_de_immotheker
http://www.nieuwsblad.be/extra/dekust
http://fortissimmo.net/newsdetail.aspx?id=285&lang=NL&pl=6

06-02-2012, 17:51 Geschreven door stammer
Reageren (1)