Alsof het nog niet volstaat … Onze kust is al zo dichtbebouwd, onze dijken krijgen de zon pas te zien in de namiddag omdat de muur met hoge appartementsgebouwen in de weg staat. Onze bouwpromotoren gelijken steeds meer op Icarus. Ze willen zeer hoog vliegen of met andere woorden, ze willen woontorens bouwen met minstens 20 verdiepingen. Jullie weten ook dat wie te dicht bij de zon vliegt, het gevaar loopt dat zijn vleugels smelten en dat hij neerstort.

Laat ons één en ander wat nader bekijken.  Mijn bijdrage van deze week is lang, maar ik heb alle meningen en argumenten van vertegenwoordigers uit de vastgoedsector, van politici die de vergunning moeten toekennen, van diegene die er zullen wonen of in de omgeving ervan, bestudeerd en … hier zijn ze dan …

Hoe is de huidige toestand en welke zijn de hoogbouwplannen van de kustgemeenten?

Er zijn wel een paar verschillen met vroegere enquêtes over het onderwerp, langs de ene kant door het aantreden van een andere politieke partij in de machtspositie en langs de andere kant door het feit dat burgemeesters en schepenen wel eens kunnen draaien zoals de zeewind.

In een artikel in “Het Laatste Nieuws” van 14.12.2007 vroegen Paul Bruneel en Bart Huysentruyt aan de kustburgemeesters ook al wat ze daarover dachten.

Ziehier het resultaat:

De JA en NEE slaan op het feit of de burgemeesters zo’n torengebouw willen of niet willen in hun eigen gemeente. In 2007 vond de meerderheid dus van niet.
Oostende is dus van mening veranderd en heeft in 2019 de meningen in evenwicht gebracht.

Wat denkt de Provinciale Overheid over ‘Hoogbouw’
In de herziening van het ‘Provinciaal Structuurplan’, Einddocument ‘Plaatsbepalers’ lees ik:
“Hoogbouw is ook een vorm van verdichting. Hoogbouw kan op goed doordachte plaatsen zoals knooppunten van openbaar vervoer, maar niet in dorpen, historische kernen of in de buurt van erfgoed.”  ‘Verdichting’ betekent minder bezetting van open ruimtes (de vroegere betonstop).

Hoe denkt Middelkerke er nu over?
“We kunnen niet anders”, zegt burgemeester Jean-Marie Dedecker (LDD). “De bevolking groeit, de conjunctuur zit goed en er is veel vraag. Maar dan moet het op de juiste plaats zijn en moet de architectuur mooi zijn. In Oostende is dat op een mislukking uitgedraaid en dat willen we hier niet.”
Bij een andere gelegenheid zei hij ook: “De rente is laag en zicht op zee zal altijd zicht op zee blijven: populair, dus.”

In de vorige legislaturen was onder andere Michel Landuyt een voorstander van hoogbouw:.
Zijn weinigzeggende uitleg luidde: “Persoonlijk meen ik dat we nu te veel gebonden zijn aan regels op stedenbouwkundig vlak. Dat belemmert de ontwikkeling. Ik vind het met andere woorden een haalbaar idee. De vakgroep ‘Stedenbouw en Architectuur’ aan de universiteit van Gent bevestigt dat we dergelijke projecten niet mogen uitsluiten. Het project mag wel geen schade berokkenen aan anderen.”

Ook de uitleg van JMD is niet erg duidelijk. Wat betekent ‘op geschikte locaties’? Op de dijk? In de duinen? In de binnenstraten? Op landbouwgrond? Langs de kanalen? Alleen in de deelgemeenten? Aangezien hij de populaire vraag naar ‘zicht op zee’ vermeldt, komen enkel de locaties ‘dijk’ en ‘binnenstraten’ in aanmerking.
Toen in 2017 bekend werd dat Twin Properties in de Bassevillestraat (in de duinen eigenlijk) een woontoren wilde van 18 verdiepingen (70 meter hoog) verklaarde Tom Dedecker (toen nog oppositieraadslid) dat zo’n toren gewoonweg onleefbaar was bij de duinen. Daar had hij uiteraard gelijk. Hij zei echter ook “In Oostende en Koksijde hebben ze al woontorens van 21 verdiepingen, die ze daar als littekens bestempelen.
Als bestuur moet je tegen zulke voorstellen onmiddellijk ‘neen’ zeggen.”
Dat wees er toen toch duidelijk op dat zijn partij niets moest weten van woontorens?

Ben ik nu verkeerd? Vinden jullie ook niet dat ons huidig gemeentebestuur stilaan de weg opgaat van hun voorgangers? Worden ze nu ook al vrienden van de immobiliënhandelaars?
Ondermeer bouwondernemer Bart Versluys en zijn partner Marc Coucke zijn sterke voorstanders van hoogbouw aan de kust.

Of willen ze alleen maar voldoen aan de noden van een groeiende bevolking en aan de vraag naar woontorens?
Bevolkingsaangroei? Veel vraag? Kunnen er nog meer zonnekloppers op onze nu reeds overvolle stranden? Zal men nog langer moeten zoeken naar een vrije plaats op een terras en en zal men nog langer moeten wachten om bediend te worden? Zal men nog langer moeten aanschuiven op de autostrade en zal men bij aankomst nog langer moeten rondrijden om een parkeerplaats te vinden?
Waarom wil men toch niet inzien dat onze kust oververzadigd geraakt en dat het elk jaar erger wordt?
Hoogbouw om nog meer toeristen aan te trekken vind ik alvast een stap in de verkeerde richting.

De conjunctuur zit goed? Conjunctuur is, per definitie, iets van korte duur. Er wordt in alle ernstige studies over vastgoed voorspeld dat ook de vastgoedprijzen zullen stijgen. Er wordt geopperd dat woontorens riskeren sociale getto's te creëren, een soort gesofisticeerde hotels met vergezicht van 360° en beveiliging die de rest van de stad negeren. Er zouden wel eens tal van gemeenschappelijke ruimtes in de toren kunnen komen. Een zwembad, bijvoorbeeld. Iemand sprak ooit van een helihaven boven op het gebouw. Een andere vindt dat door de hoogte op het gelijkvloers een belevingsruimte kan ingericht worden met een plein, kunstgalerijen en winkels.
Zullen woontorens misschien iets voor de superrijken zijn?

Voordelen van hoogbouw
Immobiliënhandelaars worden er beter van. Ze zien dat er steeds minder bouwgronden zijn en willen dus de hoogte in, in plaats van in de breedte.

In de toekomst zal men in Vlaanderen enkel nog constructies mogen neerpoten op percelen waarop al gebouwd is of die verhard zijn. Open ruimtes mogen in principe niet meer bebouwd worden. Want we zijn immers een beetje verstopt geraakt.
Voor wie een hekel heeft aan hoogbouw, is streven naar behoud van meer open ruimte, geen goed nieuws, omdat hoogbouw daar een goed middel voor is.
In mijn recent artikel ‘Hoe hard draaien de betonmolens in Middelkerke?’ heb ik zojuist volgende tekst overgenomen:
“Bouwen in afgelegen verkavelingen of linten is niet meer aangewezen. Wie zich daar settelt, woont te ver van openbaar vervoer of van een kern waar basisvoorzieningen zijn zoals een bakker, dokter, basisschool, kruidenier of supermarkt. De klimaatuitdaging maakt een mobiliteitsshift onvermijdelijk. Wie te ver woont van openbaar vervoer of voorzieningen, dreigt zich vast te zetten.”
De vastgoedsector haalt alles uit de kast om te overtuigen dat hoogbouw onvermijdelijk zal worden.
De kust telt volgens hen nog veel verouderde gebouwen die in een zulke slechte staat zijn omdat de eigenaars niet willen of kunnen investeren in de nodige renovaties.
De winst van de extra lagen is voldoende om al de eigenaars een nieuw appartement te geven en er als projectontwikkelaar ook nog iets aan te verdienen. Maar als de gebouwen al de maximaal toegelaten hoogte hebben, is het veel moeilijker. Dan moeten de eigenaars de vernieuwings- of renovatiekosten zelf financieren, waardoor de zaak vaak vastloopt. En er zijn nog maar weinig gebouwen met vier lagen.

Men zou er volgens hen het contact met de zee kunnen vergroten. Als je nu in Middelkerke door de Leopoldlaan wandelt of in Westende door de Distellaan, dan moet je wachten tot je aan een zijstraat bent om een glimp van de zee te zien.

De sector vindt dat men het overbeschermende vergunningsbeleid moet durven aanpakken: “In Vlaanderen zijn het de facto de buren die een project goed- of afkeuren. In zo'n context is het onmogelijk een vernieuwend beleid te voeren.
Bij ons zien de mensen vooral de nadelen en ze willen zo min mogelijk gestoord worden. Het eerste wat buren in België zeggen als je een nieuw project komt voorstellen is: 'Voor ons is dat een minwaarde'. Het zijn blijkbaar ook allemaal vastgoedspecialisten."

Een recent voorbeeld is het gebouw met 24 verdiepingen dat men wilde neerpoten op de Nieuwpoortse zeedijk. De burgemeester had eigenlijk wel willen toegeven maar moest willens nillens plooien onder de druk van een petitie met een paar duizend handtekeningen.

Een lid van het architecten- en stedenbouwkundigencollectief Disturb: “Tot nog toe hinkten we internationaal achterop. Andere landen hebben het postmodernisme al in de jaren '80 van zich afgeworpen. Wij lijken dat trauma pas nu kwijt te raken. Het criterium moet kwaliteit zijn, niet de vorm."
Een bouwpromotor:“Woontorens zijn tegenwoordig doordachter, je poot ze niet meer overal neer. De duurzaamheid is van groot belang. Door bijvoorbeeld kanaalwater te gebruiken om de luchtcirculatie in het gebouw te koelen of voor te verwarmen en door op tal van balkons zonnepanelen te plaatsen, zullen er binnen dit en tien jaar torengebouwen zijn die op bepaalde momenten energie aan het net leveren in plaats van er te verbruiken.

Waarom durven ze het niet aan eerder de weg in te slaan van De Haan, van de Opaalkust, ….?

Nadelen van hoogbouw
De generaties burgemeesters van nu zouden zich graag profileren en zijn eigenlijk wel voor woontorens. Hoe meer
vreemden in de gemeente een appartement kopen, hoe meer belastingen ze kunnen heffen op tweede verblijven.

De privacy van omliggende lagere bouwen komt in het gedrang; hoogbouw neemt zon en licht weg.
Hoge gebouwen passen niet in de kustomgeving. Men noemt ze ‘landschapsvervuiling’.
Hoe hoger, hoe meer wind. Bij mistig meer is de zichtbaarheid nul. Grote torens zorgen voor valwinden* langs het gebouw.
      * Een valwind is een sterke neerwaartse luchtstroom die lucht met een hoge dichtheid vervoert vanaf grote hoogte onder invloed van de
           zwaartekracht.
           Omdat de valwind wordt tegengehouden door de bodem, zal hij zich heel snel uitspreiden over het terrein. De ‘downburst’ verplaatst zich
           dan door het landschap en kan over een strook van verschillende kilometers schade veroorzaken. De windsnelheden lopen immers plots op
           tot 120 km/h en meer.
            Dat was bijvoorbeeld het geval bij het onweer dat Pukkelpop trof op 18 augustus 2011
De ervaring in andere steden, onder andere in Nederland, leert dat de leefregels in zo’n gebouw nooit kunnen gevolgd worden omdat de vrije eigenaars het nooit eens kunnen worden.
En dan is er nog de veiligheid. Kunnen onze brandweerkorpsen dat wel aan? Hebben zij er het nodige materiaal voor? Denk maar aan de ‘Towering Inferno’ (weliswaar 138 verdiepingen en met bouwovertredingen uit bezuinigingsoverwegingen) De film uit 1974 gaat over een hevige brand in een wolkenkrabber die door de bouwers als onbrandbaar werd beschouwd.
In functie van het aantal verdiepingen en van de ondergrond, zijn voor hoogbouw enorme funderingen nodig, wat de bouwprijs opdrijft. De ondergrond (waterhuishouding en bodem) is te kwetsbaar.
En als het gebouw er eenmaal staat is er groot onderhoud nodig aan bijvoorbeeld trappenhallen, sprinklers (sproeiknoppen aan plafond) en liften.
Dat alles brengt mee dat hoogbouw enerzijds een voordeel is voor de immobiliënsector omdat de appartementen aan hoge prijzen kunnen verkocht worden, maar anderzijds een nadeel omdat de gewone burger zich niet zal kunnen veroorloven om er één te kopen. Bij de bouw van meerdere woontorens in éénzelfde wijk, komen er meer mensen op een vierkante kilometer wonen dan de infrastructuur en voorzieningen (winkels, scholen, artsen etc) aankunnen.

Vorige artikels over het onderwerp:
Kunnen immense woontorens aan de Vlaamse kust?
In de map ‘Immobiliën’:
Twin Properties, eigenaar van Duinenzicht in Westende-dorp, wil de wolken krabben   (31.7.2017)
Middelkerke in de belangstelling van ‘Humo’. Is de ‘sky the limit?’ (06.04.2015)
Hoogbouw: Dit artikel is niet bedoeld als aprilgrap maar het lijkt er wel een beetje op   (23.2.2015)
De Vlaamse kust… Dubai achterna?  (4.1.2008)
In de map ‘Casino’               
Middelkerke wil het hoogste gebouw van België op zijn grondgebied (1.4.2013)
In de map ‘Allerlei’
Jean-Marie heeft het niet altijd bij het rechte eind, hoor! (onderdeel Hoogbouw’) (21.10.2019)

Besluit
De tegenstanders van hoogbouw kunnen er zich aan verwachten dat de hoogbouw nog sterk zal groeien in Vlaanderen, tenzij de bevolking er zich hard en succesvol tegen verzet. Ze kunnen enkel hopen dat onze burgemeester- en schepencolleges zeer omzichtig en verstandig zullen omgaan met het toekennen van vergunningen. Echte benadeelden moeten voldoende druk uitoefenen op hun verkozene. Petities en protesten zonder echt geldige redenen zijn niet op hun plaats.

Bronnen
Het volledige dossier van de kustkrabbers > Torens tot 29 verdiepingen hoog: zo erg gaat de Belgische kust de komende jaren veranderen
Kustkrabbers: zo hoog zijn de bouwplannen van je favoriete kustgemeente door Tom Le Bacq (tekst),   Lander Ceuppens (iIllustratie), Inge Kinnet (foto’s)
'Torens aan de kust? Een superidee!' in Trends op 22.4.2018 door Laurenz Verledens, interview met Peter Taffeiren CEO van POC Partners
Wordt dit hoogste woontoren aan zeedijk? (in Nieuwpoort) door Gudrun Steen 3.3.2018
https://www.frankdeboosere.be/vragen/vraag186.php
https://nl.wikipedia.org/wiki/Windschering

16-12-2019, 00:00 Geschreven door stammer
Reageren (1)