Als een winkelruimte plots een brasserie wordt!
‘Ter Gunst’, dat is zoals jullie natuurlijk wel weten, de brasserie in de Westendelaan op de hoek aan de kerk, in een splinternieuw gebouw, ontworpen door het architectenbureau R.Van Troostenberghe, gerealiseerd door R&R Promoties uit Leffinge en beheerd door de syndic en bouwheer/eigenaar immo ERA La Plage.
Het vastgoedkantoor stelde op een gedetailleerde website de kandidaat-kopers op de hoogte van alle kenmerken van het gebouw. Een stukje van hun tekst luidde als volgt:
“Op het gelijkvloers komt een 120 m² grote winkelruimte. Daarnaast en palend aan de tuin van de pastorij komt een twee slaapkamer appartement, dat moet dienen als woonst bij de winkelruimte.
De eerste en tweede verdieping bevatten elk 4 appartementen: twee met 2 slaapkamers en twee met 1 slaapkamer.
De derde en vierde verdieping bevatten 4 duplex-appartementen : één met 3 slaapkamers, twee met 2 slaapkamers en één met 1 slaapkamer.”

Het gebouw is uitstekend gelegen, naast de kerk en schuin tegenover het ‘evenementenplein’ van het dorp. Voor wie zo’n appartement kan betalen en in een dorp zoals Westende wil wonen, is dat een buitenkansje.
Het kan de droom zijn van bejaarden die er van een rustige oude dag willen genieten met een mooi uitzicht en die verstrooiing vinden in het bekijken van alles wat zich rond de kerk afspeelt.
De appartementen zijn goed geschikt en goed geïsoleerd en bieden elk mogelijk comfort.
Maar … plots (begin oktober 2007) wordt de ‘winkelruimte’ aangekocht door drankenhandel David Debal uit Nieuwpoort, natuurlijk om er een … café te vestigen.
De eerste kopers worden min of meer daarover in het ongewisse gelaten.Ze hadden nochtans wel op de hoogte moeten zijn, want de vergadering van mede-eigenaars moet zijn toestemming geven als men van een winkel een café wil maken. Maar … die vergadering heeft nooit plaatsgehad!!! Die had de syndic moeten bijeenroepen. Maar … dat was tevens de bouwheer en die besliste dat liever zelf!!
Zelfs als dat nergens zou geschreven staan, dan zou dat toch fair zijn tegenover de kopers van een appartement!
Bovendien kan een functiewijziging van een winkel naar een geurveroorzakende kleinhandelszaak zoals horeca evenmin zonder de goedkeuring van het college van burgemeester en schepenen na voorlegging van een uitvoeringsplan waar alle luchtaan- en afvoerkanalen worden op aangeduid.
Dat schrijft de gemeente zelf voor! Er schijnt echter geen spoor van die goedkeuring te bestaan!

Omdat de kelderruimte wat klein uitviel voor een café, werd die dan maar vergroot. Hoe speelt iemand het klaar om dat zo maar te doen, lang vóór het schepencollege daarover gunstig besliste op 19.10.2012? Vergeten we niet dat de gemeente de bouwvergunning verleende op 20 maart 2007 en dat de werken begonnen in september 2007. 

Is dat dan een probleem, appartementen boven een café ?
Er zijn vaak drank- en eetgelegenheden op het gelijkvloers van een meergezinswoning en eigenlijk mag dat dus geen probleem zijn … als alle voorschriften maar gevolgd worden en als de bewoners van de bovenliggende appartementen geen last krijgen van het lawaai dat meestal uit een café opstijgt.
Maar … daar neep het schoentje.

De brasserie wordt druk bezocht en er werd muziek gedraaid of gespeeld, tot laat in de avond, soms tot laat in de nacht, soms tot 5 uur ’s morgens. Het café moet immers geen sluitingsuur eerbiedigen.
Bij mooi weer is het aangenaam op het terras waar men bij een lekker pintje en een sigaretje, een goed gesprek kan voeren. Maar die gesprekken waren wat al te levendig en het liep uit de hand.
Op de foto hierboven zien jullie dat van een rustige avond op de terrassen er juist boven, geen sprake meer kan zijn. De eigenaars daarvan moesten het maar ondergaan en ze voelden zich terecht belogen en bedrogen.
Je zou natuurlijk kunnen denken, dan moeten ze maar niet boven een café gaan wonen! Wat doet een mens allemaal niet ter goede trouw, waar men later spijt van krijgt? En als de bouwheer je dan nog meermaals gerust stelt, door het geen café te noemen, maar een ‘brasserie’ of een ‘tearoom’…
Aangezien ‘Ter Gunst’ inderdaad een brasserie is, kan men er niet alleen iets drinken maar ook iets eten. Bekijk hieronder maar eens de menukaart.

Een restaurant is het nu wel niet, want wie daar naartoe gaat, doet dit altijd om te eten.
Vooraleer het rookverbod er kwam, was het een zuiver café, waar het lawaai de spuigaten uitliep.
Zes maanden na de opening had daarover een speciale algemene vergadering plaats van de eigenaars met de uitbaters. Daar werd overeengekomen dat de muziek vanaf 22 uur op stil zou gezet worden en dat het café om 24 uur zou gesloten worden.
Maar … de uitbaters hielden zich niet aan hun woord !!!
Daarvan maakte de syndic (La Plage) in het verslag van die vergadering “vanaf 22u00 muziek op stil en om 24u00 de gordijnen dicht”. De eigenaars beweren echter dat de muziek nooit stil is geweest en dat de gordijnen inderdaad dicht getrokken werden maar dat het café toch openbleef tot in de late uurtjes !!!!!!!!!
Na het invoeren van het rookverbod werd er wel eten opgediend en werd het een brasserie, maar daarom nog geen ‘rustige’.

Vinden jullie ook niet dat dit moest uitmonden in een klacht bij de vrederechter?
Moeten de getroffen bewoners dan misschien lijdzaam toezien? Natuurlijk niet! Voor wie niet goed thuis is in de wereld van klachten die naar de vrederechter moeten leiden, wordt dat in eerste instantie luisteren naar diegene die wel van wanten weten. Een advocaat onder de arm nemen! Maar wie?
Als de bouwheer dan toch zo vriendelijk en behulpzaam is om je er één ‘op te solferen’, lijkt dat mooi meegenomen! Blijkt dat toch wel de confrater te zijn, zeker, in één en hetzelfde advocatenbureau, van de raadsman van de brouwer-eigenaar van het café! Niet te verwonderen dus, dat er maar geen schot in kwam!
Burenhinder wordt behandeld door een vrederechter maar de advocaat bracht de zaak voor de rechtbank van eerste aanleg in Brugge. Tijdverlies dus! Dan maar een andere advocaat proberen en die zette de zaak verder in Oostende, maar er ging dus een vol jaar verloren!
Om gelijk te krijgen bij een rechter moeten er uiteraard bewijzen kunnen voorgelegd worden. Was er wel geluidsoverlast? Een geluidsexpert, aangesteld door het gerecht moest dat vaststellen.
De eigenaars kregen na een tijdje de indruk, al dan niet gerechtvaardigd, dat de uitbater en zijn beste vrienden en klanten er op uit waren de klagers weg te pesten door nog luider te keer te gaan. Dat leverde echter nog betekenisvoller metingen van de expert op en dat speelde dus in de kaart van de klagers.
Het is niet te geloven maar burenhinder kan soms ongehoorde proporties aannemen; De expert moest soms ’s nachts opgeroepen worden als de geluidslast weer eens hoge toppen scheerde omdat beneden een ‘volksbal’ van start ging.
Wanneer kunnen we spreken van ‘strafbare’ geluidhinder?
De sterkte van het geluid wordt uitgedrukt in decibel (dB). De decibelschaal is een logaritmische schaal. Dit wil zeggen dat een toename met 3 dB gelijk is aan een verdubbeling van het geluid en dat een toename met 10 dB tien keer zo veel geluid betekent. Het is dus geen lineaire schaal, zoals bv. afstand in meters, waarbij 20 meter het dubbele is van 10 meter. De geluidsmeter meet een maximale en een minimale waarde. Het verschil tussen beide mag slechts 5 dB zijn. De luidste waarde in ‘ter Gunst’ bedroeg 33 dB, de stilste 15,4 dB. Een verschil dus van 17,6 dB, dus ver boven de norm.

De rechter beslist
De rechter besliste niet dat het café dicht moest maar wel dat er na 22 uur geen muziek meer mocht gespeeld of gedraaid worden, dat het café om middernacht dicht moest en dat er vóór 7 uur ’s morgens niet meer mocht gepoetst worden, d.w.z. de basisakte moest gerespecteerd worden. Deze legt aan alle bewoners stilte op tussen 22u00 en 7u00.
Aan elke vaststelling van een overtreding werd een boete van 1.250 euro verbonden. Drie vastgestelde overtredingen betekenden dus een gezamenlijke boete van 3.750 euro.

Maar er komt nog meer miserie!
Sinds 1 september 2005 moet men bij het bouwen van een meergezinswoning rekening houden met de gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen.
Jullie kunnen die nalezen op
http://www.middelkerke.be/resources/1/reglementen/reglementen.html
‘Ter Gunst’ had dus zeker moeten voldoen aan de verordeningen.
En … dat was geenszins het geval! En … het waren geen kleinigheden!
1. Er ontbreekt een ventilatiesysteem voor natte cellen (WC – keuken – vuilnisruimte en kelder)
    in de handelszaak. Er wordt gebruik gemaakt van de koker van de appartementen om de vuile
    lucht van de kelder, inbegrepen de WC’s, te evacueren. 
   Doordat de zaak zogezegd volledig apart staat van de rest van het gebouw, moeten de uitbaters
    niet meebetalen in de algemene kosten, elektriciteit, onderhoud enz.
2. Er is geen betonnen of gemetselde koker vertrekkend vanaf het gelijkvloers om de ventilatie
    van de zaak te verzekeren en er de afvalgassen van af te voeren.
3. Er is geen afvoerkanaal voorzien dat minstens 1 meter boven de kroonlijst uitkomt.
4. De verluchting van de dampkappen van vier appartementen gebeurt door rechtstreekse
   doorsteken daar waar in ieder appartement een met een motor aangedreven ventilatiesysteem
   voorzien is.
5. De handelszaak heeft geen eigen luchtaanvoer- en afvalgaskanaal in een daarvoor voorziene
    koker.
   De verwarmingsketel van de zaak is aangesloten op de CLV – schouw van de appartementen.
6. Er is geen vetafscheider geplaatst voor de zaak

De firma Vinçotte, een organisme erkend door de diverse federale overheidsdiensten om controles uit te voeren voor het verkrijgen van de officiële attesten voor uw installaties, voerde toen een expertise uit. En die was negatief … want de diameter van het rookafvoer- en luchtaanvoersysteem, voorzien voor 4 à 5 toestellen, werd onvoldoende bevonden voor 7 aangesloten toestellen.

Uiteraard lieten de eigenaars in die periode ook weten aan de syndic ‘La Plage’ dat ze op de hoogte waren van al de bouwovertredingen met inbegrip van het vergroten van de bierkelder van de zaak zonder vergunning. De syndic heeft toen in april 2012, zelf zijn ontslag ingediend en … er kwam uiteraard een nieuwe.

Klacht bij de gemeente!
Begin februari 2013, bijna twee jaar geleden dus, ontvingen de technische dienst van de gemeente en de burgemeester welgeteld vijf bewonersklachten omwille van het niet naleven van de stedenbouwkundige verordeningen.
De klachten werden gericht tegen ‘R&R Promoties’ uit Leffinge, zijnde Yvan De Ruytter en Frank Rouseré, zaakvoerder van ERA La Plage uit Westende-bad maar ook tegen David Debal eigenaar van het café.
De politie heeft toen een verslag opgemaakt dat opgestuurd werd naar het parket van Kortrijk. Maar … de klachten werden geseponeerd, na overleg met de gemeente. Je moet het maar begrijpen! Die motivatie zou ik graag eens horen!

Middelkerke is sinds 1 mei 2013 een ‘ontvoogde’ gemeente!
Dat betekent dat Middelkerke zelfstandig mag beslissen over het verlenen of weigeren van de meeste stedenbouwkundige vergunningen en verkavelingsvergunningen. De gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar (GSA) speelt daarbij een sleutelrol: hij of zij adviseert het college van burgemeester en schepenen bij het nemen van beslissingen over vergunningsaanvragen en draagt zorg voor een aantal procedurele aspecten. De GSA oefent zijn taak neutraal en onafhankelijk uit. Het advies van de GSA maakt deel uit van het dossier. De eigenlijke beslissingsbevoegdheid inzake vergunningen binnen de reguliere procedure ligt uiteraard bij het college van burgemeester en schepenen. 

Wie is verantwoordelijk voor stedenbouwkundige overtredingen?
De gemeente moet controleren of de stedenbouwkundige voorschriften wel gevolgd worden, maar zowel de architect als de bouwheer als de diverse bouwfirma’s kunnen aansprakelijk zijn, afhangende van de overtreding. De architect maakt het lastenboek op en moet dus controleren of dat ook uitgevoerd wordt. 
De vraag die iedereen zich nu stelt is ‘Werd’ er ondertussen verholpen aan de vastgestelde tekortkomingen?
Je zou op de lange duur wanhopig worden en alle vertrouwen in de overheid verliezen als je met een dergelijke resem aan overtredingen geconfronteerd wordt. Als er dan tenminste opgetreden werd tegen overtreders van stedenbouwkundige verordeningen, maar dat is nog steeds niet gebeurd!

Werd ook daarvoor klacht ingediend bij het gerecht?
Je zou het doen voor veel minder! Sinds dit voorjaar loopt er bij de vrederechter in Oostende inderdaad een klacht.
De grootste zorg van de ‘klagers’ is dat de brouwer het café zou verkopen in zijn huidige staat. Als hij dat zou doen, dan zal het niet zijn omdat de zaak al genoeg opgebracht heeft, maar om te vermijden dat hij zelf nog moet opdraaien voor de kosten. Daarom moest hij dus gedagvaard worden.
De huidige uitbaters zijn geen kandidaat-kopers en hebben al gekozen voor een andere oplossing (zie hierna). Zij kennen immers de klachten en de problemen. Zou er echt nog een onwetende nieuwe eigenaar kunnen gevonden worden? Of iemand die denkt dat er toch niets in huis komt van al die klachten?
Dan herbegint al die miserie weer voor de eigenaars. De rechter zal dus de oplossing moeten brengen.

Wat nu met ‘Ter Gunst’
Het café verhuist nu naar de Essex Scottishlaan in het gebouw waar vroeger ooit het restaurant ‘de IJzer’ gevestigd was. Dat gebouw werd eerst gerestaureerd. Het heeft drie (?) jaar leeggestaan! Waarom?
Lag het duinendecreet misschien in de weg of waren daar ook enkele tekortkomingen waardoor stedenbouw geen uitbatingsvergunning kon afleveren?
Maar, aangezien het de bedoeling is binnenkort over te gaan tot de opening (‘coming soon’) moeten de problemen nu toch van de baan zijn. Zo snel? Wat is er gebeurd?

Gezien de vaststellingen in het gebouw van ‘Ter Gunst’ en de geluidsoverlast, vind ik de beslissing van de rechter steekhoudend. Ook de beslissing van de uitbater om te verhuizen, vind ik terecht.
Gedaan dus met ‘Ter Gunst’ in de dorpskern! Weer een café minder en er zijn er al zo weinig. De wederopbloei van Westende-dorp is dus nog niet voor vandaag noch morgen!

Bronnen
Wikipedia
http://www.laplage.be/agence/Mod_proj/HofTerGunst/HofTerGunst-nl.htm
http://www.middelkerke.be/resources/1/reglementen/reglementen.html
http://brasserietergunst.weebly.com/ (2 foto’s)
http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Ontvoogding