Tijdens één van mijn fietsuitstapjes reed ik langs de Zeelaan in Lombardsijde. Niets ongewoon ware het niet dat zich daar een groep personen verzameld had waaronder de burgemeester, de eerste schepen en de voorzitter van het OCMW. Ik had al onmiddellijk door natuurlijk dat het iets moest te maken hebben met een toekomstig bouwproject op het grondstuk tussen de Zeelaan, de Koninklijke baan, de Hoogstraat en de Schoolstraat.
En aangezien dat me fel interesseert … en ik daar vroeger al heel wat aandacht aan besteedde . .. en vermits ik vroeger beloofde dat project met argusogen te zullen volgen…

Waarom dat me zo bijzonder interesseert?
Aangezien ik niet meer geïnteresseerd ben voor mezelf in een sociale of betaalbare woning, heb ik mij voorgenomen de belangen van toekomstige kopers ter harte te nemen omdat ik al jaren twijfels heb over dat terrein. Ik heb namelijk in mijn leven al te vaak gezien dat het onder water stond en ik zou het al te spijtig vinden dat toekomstige bewoners straks met hun voeten in het water staan.
Niet langer dan 4 jaar geleden toonde ik op mijn blog nog twee foto’s van het overstroomd terrein en dat na één regendag.
Bovendien had ik toen gelezen op http://www.mervlaanderen.be/uploads/nthnvg1627.pdf
“Het gebied is volledig omringd door mogelijk overstromingsgevoelig gebied (vanuit zee) maar niet recent overstroomd.
Het Geleed grenst aan het plangebied………………… Bij ontwikkeling van het woonuitbreidingsgebied zal aan dit overstromingsgevoelig aspect de nodige aandacht moeten besteed worden.”
Zoals jullie in een vroeger betoog kunnen lezen, waren de gemeente en ik al eens in discussie getreden over de al dan niet verplichting van het uitvoeren van een watertoets.
Nu het zover is, vroeg ik mij dus af in welke mate men aandacht daaraan besteed had. Werd er nu effectief een watertoets uitgevoerd?

Nieuwe vraag aan en nieuwe uitleg van de gemeente
Er werd nu wel degelijk een watertoets uitgevoerd ‘voor het project ww1511, zijnde de verkaveling gelegen tussen Zeelaan, Koninklijke Baan, Schoolstraat en. Ik vroeg het resultaat aan in het kader van ‘openbaarheid’ van bestuur.
Voor diegene onder jullie die er alles over willen weten, geef ik hierna een vormbewerking van het resultaat van de watertoets weer:

1. Infiltratie
Uit de sonderingen en boringen blijkt dat de projectzone vooral uit kleigrond bestaat. Het grondwater staat ook heel hoog in de zone. Er wordt dus van uitgegaan dat infiltratie niet mogelijk is. De bodem van de verschillende grachten en vijvers is echter lager gelegen dan de uitgaande leidingen. Er zal dus steeds water staan in de grachten en vijvers.
Indien blijkt dat het regenwater toch infiltreert, kan de knijp- en overstortconstructie nog aangepast worden, zodat al het water ter plaatse kan infiltreren.

2. Buffervolume
    Aangesloten verharde oppervlaktes:
            Gebouwen = 18.690 m²
                  Wegen =   9.122 m²
                           TOTAAL: = 2,8 hectare
    Buffering
             Er wordt door de waterloopbeheerder een buffervolume van 330 m³/hectare opgelegd.
             Het nodige buffervolume bedraagt dus: 2,8 ha x 330 m³/ha = 924 m³
             In de verkaveling wordt gebufferd in de leidingen, in 2 grachten en in 2 vijvers:
             Leidingen
                       diameter 40 cm (710 meter en diameter 20 cm (300 m) = 220 m³
             Vijver 1 = 145 m³
             Vijver 2 = 920 m³
             Gracht 1 = 128 m³
             Gracht 2 =   27 m³
                           TOTAAL verwezenlijkt buffervolume: 1.440 m³
     Dat is ruim voldoende. Daarin is ook reeds het volume voorzien om de later te bouwen
     fases aan te sluiten.°
3. Vertraagde afvoer
    Als de afvoer van het water niet vertraagd wordt, dan zou er een overvloed aan water ontstaan
    op de lager gelegen vijvers en grachten.
    Daarom legt de waterloopbeheerder een vertraagde afvoer op van 10 liter/sec/hectare.
    Het maximum toegestane afvoerdebiet is dus = 2,8 ha à 10 liter/sec = 28 l/sec
    Er werd een knijpconstructie °°° op peil 3,0 meter TAW voorzien met een overstort °°°°° op
    het peil 3,9 m TAW.°°
    Voor een waterhoogte van 90 cm voldoet een opening van 120 mm (via formule van
    Torricelli en Castelli) om dit volume door te laten.

° Welke die later te bouwen fases zijn, wordt niet aangegeven
°° TAW Tweede Algemene Waterpassing, dat is de referentiehoogte waartegenover hoogtemetingen in België 
     worden uitgedrukt namelijk vastgelegd ten opzichte van de gemiddelde laagwaterstand in Oostende
°°° Omdat één en ander voor een leek als ik, niet zo duidelijk was, vroeg ik wat bijkomende uitleg aan de dienst
     ‘Lokaal waterbeheer’ van de Vlaamse Milieumaatschappij. Er werd mij meegedeeld dat een knijpconstructie
     veel vormen kan aannemen, gaande van wervelventielen °°°°, pompsystemen of simpelweg buizen met een
     beperkte diameter. Punt is dat een bepaald lozingsdebiet wordt gerealiseerd met deze constructie die een
     bepaalde maximumwaarde niet overtreft. Een drempel komt hierbij overeen met een noodoverlaat, dewelke ook
     in een eindeloze hoeveelheid varianten kan uitgevoerd worden.
°°°° Een wervelventiel is een inox constructie die op een manier ontworpen is dat het afvoerende water zal gaan
     wervelen. Door de werveling ondervindt het afvoerende hemelwater een weerstand wat ervoor zorgt dat het
     vertraagd wordt afgevoerd.
°°°°° Een overstort is een nooduitlaat van het rioleringsstelsel die er voor zorgt dat rioolwater dat tijdens een hevige
     regenbui niet meer door de riolering opgevangen kan worden, rechtstreeks in het oppervlaktewater geloosd
     wordt om wateroverlast te vermijden

Zonder in de toekomst te kunnen kijken, kunnen we dus wel zeggen dat op het grondstuk kan en mag gebouwd worden zonder dat er overstromingsgevaar zou bestaan!

Wat houdt het bouwproject juist in?
De gemeente Middelkerke realiseert samen met de NV Immobel en met steun van de provincie West-Vlaanderen 119 private woningen. Daarnaast bouwt de Sociale Huisvestingsmaatschappij ‘IJzer en Zee’ ook nog 60 sociale woningen op de nieuwe woonsite. Er is geen definitief antwoord over de verdeling, maar vermoedelijk zal dit 40 sociale huurwoningen zijn en 20 sociale koopwoningen.
In het ontwerp is heel wat ruimte voor groen en water (!) en is er rekening gehouden met de plannen van de vernieuwde dorpskern in Lombardsijde.
De initiatiefnemers hopen tegen begin 2016 met de werken te kunnen starten.

Is zo’n project wel nodig?
Door de achterblijvende woningbouwproductie stagneert de doorstroom en doordat de verkoopprijzen van bestaande woningen de afgelopen jaren enorm zijn gestegen en de wachtlijsten voor sociale huurwoningen niet sterk zijn afgenomen, zijn koopwoningen voor starters en alleenverdieners onbetaalbaar geworden.
Dankzij dit bouwconcept kunnen jonge gezinnen toch een comfortabele en aantrekkelijke woning neerzetten in een mooie omgeving. (zie verder)

Betaalbare en/of sociale woningen?
Op het eerste gezicht zou je natuurlijk denken dat het over dezelfde woningen gaat, maar dat is niet het geval. Al is het niet eenvoudig het onderscheid te vatten. 'Betaalbaar' betekent niet hetzelfde voor iedereen. Burgemeester Lippens van Knokke-Heist heeft zelfs in 2007 door een commissie laten uitzoeken wat moet begrepen worden onder "betaalbaar wonen" en "sociaal wonen".
Laten we dan maar even uit de doeken doen welk verschil er is tussen beide.

Sociale woningen
Om in aanmerking te komen voor een sociale koopwoning, dienen diverse voorwaarden vervuld te zijn:
• Men dient een inkomen van minstens 8.951 euro te hebben en maximaal:
   o 35.767 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste;
   o 39.338 voor een alleenstaande met een handicap, zonder personen ten laste;
   o 53.645 euro, verhoogd met 3.572 euro per persoon ten laste voor anderen
• Men mag geen andere woning of bouwgrond in volle eigendom of volle
  vruchtgebruik    hebben. Er zijn uitzonderingen inzake de eigendomsvoorwaarde in situaties
  zoals echtscheiding.
• Men moet meerderjarig zijn.

Per lijst waarvoor men zich inschrijft, moet men inschrijvingsgeld betalen (dat men later terugkrijgt). Na het aankopen van een sociale koopwoning, dient men de woning zelf te bewonen (hoofdverblijfplaats) en dit gedurende minstens 20 jaar (zo niet, een boete). Van zodra de bouw van een sociale koopwijk z’n einde nadert, worden de woningen toegewezen. De toewijzing gebeurt chronologisch, rekening houdend met een aantal prioriteiten. Om een sociale koopwoning te financieren, kan er eventueel een beroep gedaan worden op een sociale lening. Die kan ook via de sociale huisvestingsmaatschappij ‘IJzer en zee’ bekomen worden.

Betaalbare woningen
De private woningen in het project vallen onder de noemer ‘betaalbare woningen’. Om de betaalbaarheid van de woningen voor de lokale jonge gezinnen te bevorderen, wordt via het GRUP (Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan) een aantal voorwaarden opgelegd.
• Er wordt een maximale verkoopsprijs vastgelegd: een prijsverhoging toegepast op de prijs
  voor een vergelijkbare sociale koopwoning en een correctiefactor op de prijs voor de
  bouwgrond.
  Door de prijs te koppelen aan die van sociale koopwoningen en een correctiefactor toe te
  passen  op de grondprijs, wordt een prijs bekomen die ligt tussen de sociale koopmarkt
  enerzijds en de private koopmarkt (nieuwbouw) anderzijds. Meer specifiek:
        o De grond wordt verkocht aan 80% van de venale (normale) waarde;
        ° De basisprijs van de vergelijkbare sociale koopwoning wordt vermeerderd met maximum
           40%.
  Naast de instap in dit project voorziet de gemeente Middelkerke ook nog een eenmalige
  aankooppremie van € 2.500 en een tijdelijke tussenkomst in de onroerende voorheffing voor
  jonge gezinnen.

• Bij doorverkoop van de woning, blijft de maximale prijs gelden: de betaalde prijs bij aankoop,
  gekoppeld aan de ABEX-index;
• De woning kan enkel verkocht worden aan personen die aan volgende voorwaarden voldoen:
        o Koper is een natuurlijke persoon;
        o Men is geen volle eigenaar of volle vruchtgebruiker van een ander onroerend goed,
           bestemd voor bewoning;
        o Men dient de aangekochte woning als hoofdverblijfplaats te gebruiken.
  Voor de aankoop van een ‘betaalbare’ woning, komen de kopers in bepaalde omstandigheden
   in aanmerking voor een sociale lening. Hierbij dient men bij:
      • Vlaamse Maatschappij Sociaal Wonen (of een shm) enerzijds en Vlaamse Woningfonds
         anderzijds onder andere te voldoen aan inkomstenvoorwaarden en een maximale
         aankoopprijs;
     • Een sociale kredietvennootschap stelt geen inkomstenvoorwaarden, maar wel een
       maximale aankoopprijs van de woning.

Onze gemeente zegt (onterecht!!) dat zij de primeur hebben voor ‘betaalbare woningen’. Dat bestaat natuurlijk ook reeds op veel andere plaatsen. Het concept werd zelfs al in 1999 ontwikkeld.

Eigen jonge gezinnen bevoordelen, is dat geen discriminatie?
Het lijkt wel ‘Eigen volk eerst’, zeggen de tegenstanders!
Wilfried Vandaele, N-VA lid van de Vlaamse Raad, legde op 5 maart 2010 op de website https://www.n-va.be/nieuws/betaalbaar-wonen-eigen-volk-eerst uit waarom dat verantwoord is.
In een aantal gemeenten waar een hoge druk op de woningmarkt bestaat, laat de Vlaamse regering toe dat de gemeentebesturen de eigen jonge mensen in zekere mate bevoordelen. Tenzij we de stelling hanteren dat 'positieve discriminatie ook discriminatie is', is dat geen discriminatie, bedacht door xenofobe nationalisten.
Het grond- en pandendecreet bevat een passage die stelt dat mensen die een band kunnen aantonen met de gemeente voorrang krijgen. Het aantonen van een band geldt enkel voor nieuw aan te snijden 'woonuitbreidingsgebieden', en dat is er hier één.
Het Vlaams decreet 'Wonen in eigen streek':
Het is geen gemakkelijke opgave voor jonge of minder bemiddelde mensen om in de Vlaamse kustgemeenten te blijven wonen. De druk op de woonmarkt is immers bijzonder groot door twee elementen: enerzijds omdat vele mensen er een tweede verblijf kopen, en anderzijds omdat velen zich hier na hun actieve beroepsloopbaan komen vestigen. De plaatselijke jongeren kunnen niet optornen tegen deze bemiddelde 'tweede verblijvers' en 'pensioenmigranten'.
Middelkerke telt bijna 65 procent tweede verblijvers.

Mijn vorige blogartikels over dit onderwerp:
13.02.2012 Op zoek naar een sociale woning in Middelkerke/ Westende? Map ‘Huisvesting’
20.02.2011 Nieuwe woonuitbreidingsgebieden in Westende? Bravo!! Ze zijn toch niet waterziek, hé?
Map ‘Milieu’

Bronnen
http://www.west-vlaanderen.net/nieuwsberichten-middelkerke/24453-primeur-in-middelkerke-nieuw-concept-‘betaalbaar-wonen’.html
http://www.livios.be/nl/extra/zoek-en-vind/zoek-een-bedrijf/10466-6452/danneels/partnerberichten/nieuw-concept-bij-danneels-compact-en-betaalbaar-wonen-in-kerkhove/
http://www.kenniscentrumvlaamsesteden.be/overhetkenniscentrum/Nieuwsbrief/Documents/2014/2014Lokaal02%20-%20Nieuwe%20concepten%20houden%20huurders%20in%20de%20stad%20.pdf
http://www.futurawonen.nl/data/files/alg/id407/Wat%20is%20betaalbaar%20wonen%20TvdV_nr5.pdf definitie
http://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Wetgeving/Uitvoeringsbesluiten/Verordeningen/VerordeningenHemelwater