Een korte blik op de geschiedenis van Duinenzicht
In 1932, bij de opkomst van het sociaal toerisme, ontstond 'Ons Rustoord' op initiatief van de christelijke mutualiteit. Het werd later opgeslorpt door 'Zon en Zee' en er in 2000 opnieuw van gescheiden. Inderdaad, in dat voor Westende-dorp rampzalige jaar, werd 'Zon en Zee' een asielcentrum. Toen kwam 'Ons Rustoord' in handen van het NSVP (Nationaal Syndicaat van het Politie- en Veiligheidspersoneel) dat er het congres- en vormingscentrum NV Formatio opende en van de militaire vakbond Algemene Centrale van het Militair Personeel (ACMP) die er een vakantiecentrum stichtte.

In 2006 - 2007 werd het overgenomen door Twin Properties, een projectontwikkelaar die het vakantiedomein een tweede leven wilde geven. Na vier jaar voor het oog ergerlijke leegstand en complete verwaarlozing werd het mooi gerenoveerd.
En nu komt het alweer in het nieuws en wekt het alweer beroering op in ons dorp: er zou op het domein een gebouw met achttien verdiepingen gebouwd worden, 70 meter hoog!

Niet verwarren: 'Zon en Zee' en 'Duinenzicht
In verband met het huidig onderwerp heb ik verschillende keren vastgesteld dat men 'Duinenzicht' verwart met 'Zon en Zee'. Alhoewel Twin Properties destijds ook voor een belangrijk deel participeerde in de aankoop van het vroegere asielcentrum, is het in eerste instantie eigenaar van 'Duinenzicht'.

Het eigendom omvat vier onderdelen: 

Zone 1: een complex met vakantiewoningen, palend aan de parking langs de Hovenierstraat. Tot dit jaar werden die woningen gehuurd door de 'Kompas-camping' maar nu worden ze gerestaureerd en zijn ze te koop. 'Duingolf' is de nieuwe naam die eraan  gegeven werd.

Zone 2: het hoofdgebouw ten zuidwesten van de Vakantiestraat

Zone 3: een onbebouwde zone, ten noordoosten van de Vakantiestraat, voorheen
        gebruikt voor tennisterreinen, Enz ...

Ik wil het hier verder enkel nog daarover hebben.

Wat wil Twin Properties?
De bestaande planologische context maakt het mogelijk om in totaal voor alle zones samen 45.000 m² vloeroppervlakte te realiseren. Vertaald naar een commercieel programma creëert dit een invulling met 700 à  750 toeristische logies.

Maar volgens het huidige BPA zou de projectzone ten dele ingevuld moeten worden met witte vissershuisjes. Dat stemt de initiatiefnemers natuurlijk niet blij. Zij noemen dat 'niet optimaal' omdat dit zogezegd geen 'duurzaam grondgebruik' is. Volgens hen betekent dat 'in de hoogte bouwen'.

Het 'Masterplan' van studiebureau SUM
In de periode 2011-2014 werd door studiebureau SUM een masterplan uitgewerkt: kiezen voor een baken als landmark 'om Westende letterlijk en figuurlijk op de kaart te plaatsen'.

Ze koesteren de idee een gebouw op te richten dat er attractief uitziet en dat bovendien een kleiner grondbeslag kent. Zo zouden kansen ontstaan om de duinbiotopen via een parkaanleg langsheen de Bassevillestraat als het ware door te trekken tot aan de Vakantiestraat en alzo richting Westende Dorp, wat kan omschreven worden als het ontstaan van een 'groene loper'.
Het MER -kennisgevingsrapport geeft mij voorlopig nog geen duidelijk beeld van hoe dat er moet uitzien. Ik denk dat de initiatiefnemers er zelf nog niet uit zijn. Of is dat gewoon een camouflagepoging? Of alleen maar grote woorden?

Er wordt aan gedacht om de eerste 5 à  7 verdiepingen in te richten als hotel met drie sterren. Het zou beperkt zijn tot een tachtigtal hotelkamers (vervat in de 750 toeristische logies) waaraan ook een beperkte RECA-functie (restaurant en café) en MICE (Meetings Incentives Conferences Exhibitions) - faciliteiten gekoppeld worden.

Omdat er veel vraag naar is, enerzijds, en anderzijds omwille van de (meer)kostprijs van een kwalitatief baken, kortom op basis van een economisch-commerciële logika kan ook beslist worden om ten dele een invulling te geven aan het project met tweede verblijven (vanzelfsprekend met een verbod op domicilie gelet op de gewestplanbestemming).

In het gewestplan Oostende-Middenkust, goedgekeurd bij KB van 26 januari 1977 werd het domein inderdaad gesitueerd in een zone voor verblijfsrecreatie. Dat betekent dus dat men er niet mag wonen.

Tweede verblijven mogen wel! Om een idee te geven van zo'n gebouw: links exact 18 verdiepingen en 70 meter hoog.

Er worden drie uitvoeringsalternatieven ontwikkeld. De totale grondoppervlakte van het baken is steeds circa 1450 m² en deze oppervlakte heeft steeds dezelfde vorm.

Baken light: baken met 18 bouwlagen over een grondoppervlakte van 290 m² en 4
           bouwlagen over resterend volume van 1160 m²

Baken medium: baken met 18 bouwlagen afhellend naar 9 bouwlagen met tussenin 15
           en 12 bouwlagen over de totale oppervlakte van 1450 m²

Baken high: baken met 18 bouwlagen over de totale grondoppervlakte van 1450 m²

                        Light                                              Medium                                                  High

     Bwl = bouwlagen                     x geeft aantal bouwlagen

Hoe reageren de politici van de oppositie?
Geert Verdonck (Progressief Kartel): "18 verdiepingen hoog of 70 m! We hebben plots nood aan 'bakens' en 'landmarks', maar wat is de meerwaarde daarvan voor Westende? Je gaat dat dorp volledig naar de knoppen helpen op die manier. Jullie zijn stromannen van bepaalde bouwpromotoren.
Een ontwikkelaar mag uiteraard zoiets voorstellen, dat is zijn recht, maar het is nog iets anders als je daar als gemeentebestuur op in zou gaan. Voor die zone moet trouwens nog een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) opgemaakt worden. En wat blijkt? Het gemeentebestuur heeft de opmaak van een milieu-effectenrapport (MER) overgelaten aan de ontwikkelaar. Zo'n plan MER is nodig om het RUP op te maken. Van objectiviteit gesproken. Ik heb in de gemeenteraad gevraagd wat het standpunt van het schepencollege is, maar kreeg een nietszeggend antwoord. Zij wachten zogezegd het plan MER af om een standpunt in te nemen. Het schepencollege is nochtans al sinds 2014 op de hoogte van de plannen en heeft genoeg tijd gehad om zich tegen zo'n monstruositeit te verzetten. Zwijgen is toestemmen, zeg ik maar."

Oppositieraadslid Tom Dedecker (Lijst Dedecker) trad zijn collega bij. "Het schepencollege eet uit de hand van de ontwikkelaars. Er heerst heel wat ongerustheid over deze plannen. Als dit goedgekeurd wordt, richt ik een actiecomité op. In Oostende en Koksijde hebben ze al woontorens van 21 verdiepingen, die ze daar als littekens bestempelen. Zo'n toren bij de duinen is gewoonweg onleefbaar. Als bestuur moet je tegen zulke voorstellen onmiddellijk 'neen' zeggen. Een bouwpromotor zijn eigen rapporten en onderzoeken laten opstellen, is hetzelfde als een crimineel zijn eigen gerechtelijk onderzoek laten voeren. Het zou zo maar eens kunnen dat de promotor zijn eigen onderzoek heel positief laat uitkomen."

Hoe reageert het gemeentebestuur?
Eerste schepen Liliane Pylyser-Dewulf: "Er zijn onvoldoende elementen (!!!) om een standpunt in te nemen. We houden ons afzijdig. Tegelijk zaaien jullie ongerustheid bij de inwoners. Er zou dus een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan moeten komen, en daar is ook een nieuw milieu-effectenrapport voor nodig, dat de impact op fauna en flora behandelt. Als dat rapport er is, kunnen we conclusies trekken.

Twin Properties stelde dat zelf voor 'teneinde de procedures te versnellen'.  In 2015 en 2016 hebben we daar niks meer over gehoord. Tot we onlangs een nota ontvingen dat ze intussen begonnen zijn aan het milieu-effectenrapport. Maar het zal nog minstens een jaar duren vooraleer dat rapport klaar is. Pas dan kunnen we een standpunt innemen. We kunnen intussen niemand verbieden om initiatief te nemen."

Hoe reageert de lokale bevolking?
Op Facebook vond ik verschillende reacties omdat het 'gedrocht' zou gebouwd worden in de duinen. Bart Soete voelt zich zelfs gediscrimineerd omdat hij bij zijn verbouwing problemen ondervond.

Zoals jullie op de kaart van het Gewestplan hieronder kunnen zien ligt zijn gebouw in natuurgebied of duinen, terwijl dat niet het geval is voor de geplande hoogbouw. Die ligt (per toeval!!) in de zone voor verblijfsrecreatie.
Ik lees dat sommige willen dat een actiecomité opgericht wordt. Dat vind ik op zijn minst voorbarig. Liliane Pylyser-Dewulf stelt terecht dat het doorlopen van de procedure om te komen tot een milieu-effectenrapport nog heel wat maanden in beslag kan nemen.

 Op welke basis zou een eventuele klacht kunnen berusten?
Via het milieuonderzoek wordt getracht om de voor het milieu mogelijk negatieve effecten in een vroeg stadium van de besluitvorming te kennen zodat ze kunnen worden voorkomen of gemilderd.

De dienst M.E.R. (http://www.lne.be/themas/milieueffectrapportage) zal het via een advertentie in de krant en via haar website aankondigen als de resultaten van het MER  onderzoek ter inzage beschikbaar zijn. Ook de gemeente Middelkerke zal dat meedelen op haar website http://www.middelkerke.be.  
De terinzagelegging voor het publiek creëert de mogelijkheid voor de burger om inhoudelijke opmerkingen te maken, zodat de initiatiefnemer kan komen tot een zo volledig mogelijke inhoudsafbakening van de te bespreken en te onderzoeken items in het eigenlijke plan MER. Bij de bekendmaking of terinzagelegging wordt duidelijk aangegeven dat eventuele opmerkingen over de inhoudsafbakening van het voorgenomen plan-MER binnen de 30 dagen na bekendmaking van de kennisgeving aan de Dienst MER moeten worden bezorgd.

Na de terinzagelegging volgt een vergadering met de betrokken instanties, de zogenaamde 'richtlijnenvergadering', waarin de opmerkingen op de kennisgevingsnota worden besproken en wordt nagegaan welke opmerkingen worden meegenomen bij de opmaak van het MER.
De terinzagelegging is geen openbaar onderzoek waarbij bezwaarschriften kunnen ingediend worden. Dat kan pas tijdens het openbaar onderzoek dat georganiseerd zal worden naar aanleiding van de RUP-procedure en van de latere vergunningsaanvraag voor het eigenlijke project. Dit is dus tijdens de latere besluitvormingsprocedure en niet gedurende de M.E.R.- procedure.

Vaststaande elementen zijn:

- het plangebied ligt NIET in de duinenzone
- de nieuwe eigenaars van de woningen mogen er NIET wonen

De bezwaren van de Westendse bevolking kunnen dus enkel handelen over: 
       Mocht de gemeente de opmaak van het MER wel delegeren naar 'Twin Properties'?
       De keuze van de locatie, het uitzicht en de inrichting
       Zone 4 ligt officieel wel in een zone voor verblijfsrecreatie, maar maakt even goed
         deel uit van de naastgelegen duinen
       Geluidsoverlast, hinder nachtelijke verlichting, beschaduwing omwonenden want
            hoogbouw veroorzaakt immers een lange slagschaduw
       Hoogbouw geeft problemen met de wind
       Intensiteit autoverkeer in de Bassevillestraat, nu voorbehouden voor uitzonderlijk
          plaatselijk verkeer en de eventuele kosten om de straat aan te passen aan de
          nieuwe site (verbreding, aanleg fiets- en of wandelpad)
       Ontsluiting van verkeer ondergrondse parking onder het torengebouw *
       Plannen gaan ervan uit dat het aantal voertuigen in de Bassevillestraat niet boven de
           200 voertuigen per uur mag klimmen
       Biotoopverlies, fauna en flora, impact op trekvogels en vleermuizen
       Impact op bodem en grondwater (vermindering kwaliteit, beïnvloeding
           waterbeheersing)
       Evenwicht tussen autochtone bewoning en de toeristische infrastructuur; aangezien
          men er niet mag wonen kunnen het alvast geen woningen zijn voor jonge
          gezinnen van bij ons zelfs al zouden die zoiets kunnen betalen
       Beschadiging van aanliggend natuurgebied bij de bouw door opstapelen van bouw-
          en ander materieel, verkeer op bouwwerf...
     Alle aandachtspunten waarvan het kennisgevingdossier of de nota voor publieke
          consultatie geen melding maakte
*Ziehier de schets van de ondergrondse parking

Bronnen
https://www.giswest.be/grup_website/toelichtingnota/35011/RUP_35011_214_00029_00001_tn.pdf   rup 'zon en zee' van 2011
Lees ook mijn vorige artikels over 'Hoogbouw':
        23-02-2015: "Hoogbouw: Dit artikel is niet bedoeld als aprilgrap maar het lijkt er wel een
           beetje op"
        04-01-2008: "De Vlaamse kust! Dubai achterna"
Facebookberichten

06-12-2017, 19:16 Geschreven door Van Cutsem